概念网 入进4月，根本举措措施公募REITs市场仍然暖闹。
除了了已经上市的REITs披露事迹及分红环境，在刊行端，4月11日中金印力消费REIT颁布发表提早结幕并入行比例配售，同时证监会审批了4只REITs刊行上市和受理中航京能光伏REIT的扩募申请。
详细获批的4只REITs包含工银瑞信河北高速REIT、中原深国际仓储物流REIT、易方达广州开发区REIT、博时津开科工工业园REIT。触及河北、天津首单REITs项目，和广州首单工业园REITs项目。
REITs市场扩容的旌旗灯号已经越来越较着。
此中，易方达广州开发区REIT补充了广州作为一线都会，在工业园区根本举措措施公募REITs方面的空缺。
该只基金于2023年6月14日递交申报稿，但进程其实不清静，申报后两个月就收到了厚交所下发的审核问询函。直到本年3月22日，审核问询函的复兴姗姗来迟，此中最受外界存眷的包含两方面内容：
一方面是根本举措措施项目所触及租赁面积到期，和管理人对此接纳的调租措施，虽然如斯，至往年末项目仍预计1年期租约到期面积占28%摆布；另外一方面则是估值降低的问题，该基金的估值较2023年1月尾缩水了3.85亿元，降幅逾16%。
不止是易方达广州开发区REIT，另外一只获批的博时津开科工工业园REIT最新估值一样降低接近16%。
除了此之外，据产城园区评论统计，已经刊行的工业园区根本举措措施公募REITs，年夜部门在往年末都下调了估值，这暗地里还是年夜情况带来的影响。
颠簸与调租
易方达广州开发区REIT的根本举措措施项目，是定位于工业研发办公的立异基地、创意年夜厦园区以及立异年夜厦园区，原始权柄人为广州开发区控股团体有限公司（下称“广开控股”）。
根本举措措施项目位于广州科学城焦点位置，位于广州第三中轴“科技立异轴”上，邻接河汉区，是广州市东部成长战略的中间区域。
广州科学城已经进驻的工业主要为新一代信息技能、人工智能、生物医药、能源设备制造以及新能源、新质料五年夜工业领域，包含LG、三星、ABB、GE生物、南边电网、3M等世界知名企业。
此中，立异基地产证面积为7.94万平方米，总可出租面积7.74万平方米；立异年夜厦园区产证面积9.51万平方米，总可出租面积10.12万平方米；创意年夜厦园区产证面积9.51万平方米，总可出租面积9.97万平方米。
从过去运营环境望，三个项目在2021-2023年间颠簸较年夜，合计收进分别为1.03亿元、0.66亿元、1.15亿元，EBITDA分别为1.22亿元、0.51亿元、2.70亿元，税后净利润则分别为0.91亿元、0.38亿元、2.02亿元。
易方达广州开发区REIT运营收益环境 数据来历：基金通知布告
事迹颠簸主要是疫情的房钱减免影响，产城园区评论领会，三个项目2021年及2022年分别减免房钱645.06万元、4121.62万元。剔除了这部门减免身分，现实上项目合计收进在1.07-1.08亿元之间，整体较为不乱。
出租率方面，虽然召募阐明书夸大，根本举措措施项目已经入进不乱运营期，但现实上曩昔一年半的出租环境仍比过去有所恶化：2017-2022年上半年时代，只有在2019年下半年出租率降至88.43%，其余均在90%以上，最高到达94.60%；2022年下半年起头降低至不足83%，至往年末仍仅有82.77%。
根本举措措施项目过去出租体现环境 数据来历：基金通知布告
这与几方面缘由有关，一是广开控股曩昔将上述项目定位为孵化器，租户倾向中小企业，是以在年末容易泛起出租率短时间颠簸。
比方2019年下半年出租率颠簸较年夜，主要是广州开发区当局曾经对科学城焦点区园区入行晋升革新规划，立异基地等项目履历了调整，包含清退部门租户、存量租户采纳一年一签、新增租户引流至其他园区等。这致使2020年起头，根本举措措施项目年夜部门租期都是1年摆布短约，这类策略维持到了2021年末。
另外一方面，患上益于园区别拆REITs规划的推进，2022年9月在广州开发区管委会和相干本能机能的引导下，广开控股入行了市场化谋划模式的探索，三个项目自2023年房钱评估调整频率改成一年一调。
同时，项目的招商权由事业单元广州火把高新技能创业服务中间移交至广州凯云成长股分有限公司（下称凯云成长），后者卖力自立招商运营，招商事情再也不必要颠末熊正审批，房钱订价可紧贴市场变更。
召募阐明书说起，为下降租约集中到期可能酿成的颠簸危害，凯云成长接纳了提早与租户入行续约会商、扩大招商渠道、提早储蓄潜伏租户等措施，来慢慢晋升及不乱根本举措措施项目出租率，并对新签以及续签租约的租期入行了调整，慢慢削减1年摆布短时间租赁的占比，提高2-3年中期租约及5年摆布持久租约的占比。
截至2022年末，三个项目1年期摆布租约到期面积合计19.81万平方米，占期末已经出租面积的86.89%，换租压力较年夜；截至2023年末，1年期摆布租约到期面积合计6.41万平方米，占期末已经出租面积的28.17%，此中立异基地到期面积占比最年夜，其次是创意年夜厦园区。
根本举措措施项目的短时间租约占比延续下降，但往年末接近三成的到期面积还是个严峻的挑战。
通知布告暗示，基金管理人将会同外部管理机构凭据租户质量、租赁面积、租赁类型等身分延续调整租约刻日散布，将中持久租约调整到相对于平衡的程度。
估值下修挑战
产城园区评论查询，2021-2023年，易方达广州开发区REIT的三个项目的均匀续签率分别为85.36%、81.60%、86.34%，除了了创意年夜厦园区，其他两个项目续签率整体均连结增加。
该基金诠释称，较为丰硕的工业汇集和园区优良的配套增长了租户黏性。
均匀房钱角度察看，不难发明，立异基地、立异年夜厦园区、创意年夜厦园区曩昔三年的期末均匀合同单价，均实现了逐年上涨，往年末项目的市场房钱为52-58元/平方米/月。
相比之下，项目所在区域广州科学城内的工业园房钱范畴约50-100元/平方米/月，可比竞争性物业傍边，中益科智能立异园的房钱在55-65元/平方米/月，华南新质料立异园的房钱在55-75元/平方米/月，广州国际企业孵化器的房钱在50-64元/平方米/月。
由此望来，易方达广州开发区REIT的根本举措措施项目出租程度根基是在同区域的较低程度。
根本举措措施项目汗青均匀房钱环境 数据来历：基金通知布告
必要存眷到的是，上述根本举措措施项目的有用房钱与同期房钱订价参考存在差别，这一征象也引发了厚交所的存眷。
就界说而言，“合同单价”是房钱合同中签署的房钱代价，“有用房钱”是合同房钱单价剔除了免租期以及优惠面积之后，现实收取的房钱代价。
该基金在复兴函中诠释，两种房钱的差别，一是因为新房钱尺度必要在当前合同到期后执行，均匀房钱会随合同更新而慢慢晋升，并不是一次到位；二是园区汗青运营进程中会连系租赁面积年夜小、租户类型、政策搀扶和原运营管理方的批示给予部门租户必定免租优惠面积，从而下降了有用房钱程度，下降了单元面积发生的汗青现金流。
根本举措措施项目优惠面积占比环境 数据来历：基金通知布告
此中，根本举措措施项目的均匀优惠面积往年末占比12.30%，已经降至三年最低程度，主要因为2023年8月尾慢慢取缔了优惠面积，年末时已经取缔优惠面积租户触及68家，租赁面积3.39万平方米。
至本年3月尾，均匀优惠面积占比入一步降至10.73%，此中立异基地、立异年夜厦园区、创意年夜厦园区别别降至16.07%、9.57%、7.59%。
被厚交所存眷的还包含项目估值环境。在往年6月递交申报稿时，易方达广州开发区REIT将三个项目按收益法估值24.02亿元，折算单价8907元/平方米，评估增值率32.66%；而在最新版本中，项目估值降至20.17亿元，增值率仅有1.32%。
分项目来望，立异基地估值由6.89亿元下调至5.83亿元，立异年夜厦园区估值由8.41亿元下调至7.16亿元，创意年夜厦园区估值由8.72亿元下调至7.18亿元。
2023年1月31日根本举措措施估值环境 数据来历：基金通知布告
2023年12月31日根本举措措施估值环境 数据来历：基金通知布告
该基金对此的诠释，起首是评估基准日的分歧，反馈定见复兴时已经将评估基准日从2023年1月尾更新为2023年末；其次是基于审慎性原则，对资产估值模子中的市场房钱、房钱增加率、出租率、收缴率及折现率等关头假如入行了调整，致使估值降低了3.85亿元。
产城园区评论比拟，调整较年夜的主要包含项目房钱增加展望，此中第2-10年3.50%到5.50%的递增下调为3.50%，11年后3.00%调为2.75%；出租率展望，立异基地、立异年夜厦园区、创意年夜厦园区预期前两年出租率从九成以上调至87%、86%、86%，此中一个缘由就与取缔优惠面积有关，刊行人担心这会影响租约到期续签或者换签。
折现率则从调整前三个项目均为6.00%，酿成调整后的6.50%。而折现率太高的话，去去会低估项目的价值。
在易方达广州开发区REIT之外，新入获批的博时天津科工工业园REIT估值降低幅度也到达了15.95%，这一征象继续开释了较为消极的旌旗灯号。
现实上，产城园区评论此前已经注重到，今朝已经上市的9只工业园区REITs，2023年年夜部门项目出租率泛起降低、房钱下行，项目总体根基面修复迟缓，市场情况恢复遥逊年头预期。
估值降低缘由，主要因为项目谋划承压以及市场总体租赁情况情况转差影响，房钱以及房钱增加率预期受到下调，反映了市场对资产价值的从新评估或者者对将来收益的谨严预期。