“旧房挂在平台快两年了，代价从186万降至145万，尚未人买。”66岁的吴刚一家三代六口人住在郑州市金水区一处90平方米的三室一厅中。
这个16年房龄的居处曾经因优胜的绿化情况以及物业管理，是市场上红极一时的“香饽饽”。跟着家庭成员的增多，衡宇变患上拥堵，入进芳华期的孙子至今仍无自力房间。搬到更宽阔舒适的四室两厅，成为全家人的欲望。
然而，这个小区因缺少电梯、举措措施老化，在现在的市场上成为“烫手山芋”。两年前，吴刚满怀但愿地将旧房挂牌出售，望房的人来了一茬又一茬，房价一降再降也未能动手。中介奉告他，眼前有两个选择：要末入一步贬价至“骨折价”出售，要末就等当局的新政策出台。
所谓的新政策，是郑州于4月1日印发的《郑州市促成房产市场“卖旧买新、以旧换新”事情方案(试行)》(下称《方案》)所提出的二手房置换勾当。郑州市房管局相干卖力人先容，《方案》的正式发布，象征着郑州正式入进住房以旧换新期间。
房产也能以旧换新？
“老屋子卖不失落，怎样买新居？”吴刚的心声生怕是郑州许多二手房东的配合设法。他当初全款购房时用失落了年夜部门积贮，现在再换房，只能拿到了旧房房款才有购房资金。
中指研究院河南公司总司理梁波澜奉告《中国新闻周刊》，当前地产行业下行压力还没有减缓，住民总体置业动力不足，加之广泛的“买涨不买跌”的生理加重购房张望情感，在二手房存量压力叠加置业动力不足的影响下，二手房市场的困局仍在延续。
自2023年以来，天下二手房挂牌量延续走高。截至本年3月30日，已经经有重庆、成都、天津、青岛、南京、武汉、郑州等12个都会二手房挂牌量跨越10万套，傍边重庆、成都、天津、姑苏、南京、杭州6个都会的挂牌量已经经突破15万套，重庆以及成都更是跨越了22万套。
而国度统计局数据显示，2023年天下新建商品房贩卖面积11.2亿平方米，同比降低8.5%，新建商品房贩卖额11.7万亿元，同比降低6.5%。
为了破解新居以及二手房的困境，很多都会前后经由过程优化限购政策、调整住房公积金支撑政策、下降首付比例以及利率门坎、发放购房补助、首套房“认房不认贷”等来鼓动勉励购房者进市。
而以旧换新的房产政策也应运而生。所谓住房以旧换新政策，是由购房者先锁定新居房源，再由中介、房企等匡助贩卖或者直接管购旧房，处所当局可提供换房补助或者给予税收减免优惠。
“市道市情上住房以旧换新模式整体上出于两方面考量，一是为了知足改善性的住房需求；二是在较年夜的一手房市场以及二手房存量下，经由过程以旧换新推进一手房市场以及二手房市场的买卖。”中国人平易近年夜学商学院传授、国度成长与战略研究院都会与房地产研究中间主任况伟年夜在接受《中国新闻周刊》采访时暗示。
2022年，深圳南山一个楼盘推出“以房换房、以旧换新”勾当，以开发商的公寓房换业主的室第房。不外，这一测验考试在那时饱受质疑，被认为是开发商花腔促销的“噱头”。
这一政策真正成为网络暖词是在往年8月尾，山东淄博推出《“以旧换新”省心购房发起书》，自带流量的淄博将此模式一会儿拉入年夜众视线。随后，雷同模式逐渐落地多个都会，南京、泰安、太仓、扬州、连云港、宁波、宣城、亳州等地纷繁进局。据《中国新闻周刊》不彻底统计，至少有跨越30个都会亮相介入住房以旧换新。
从施行结果来望，分歧地域差别很年夜。早在往年10月就参加住房以旧换新阵营的宁波市场反响较踊跃，在“换新购”启动后的第一周内，据宁波市房产买卖信息服务网数据，二手房成交量环比上升15%，创下半年单周成交量新高；新居存案量环比上升20%。
也有部门都会市场反应一般。中指研究院本月的陈述指出，总体来望，虽然很多区域提出了住房以旧换新的政策，但仍处于探索阶段，当前总体结果尚不较着。
华夏地产首席阐发师张年夜伟其实不望好这一政策。他认为，介入置换的房源品质一般不太好或者价位不符合，不然基础不愁卖，也无需介入以旧换新。是以住房以旧换新模式本色上是将“卖不出往的二手房”置换“卖不出往的一手房”，“将一个难题置换成另外一个难题”。
在这些条件下，郑州的住房以旧换新方案不成谓不是“年夜手笔”。《方案》明确本年设下1万套的换购方针：此中在主城区的5000套指标是由郑州都会成长团体有限公司(如下简称“郑州城发”)作为收购主体，用作保障性租赁住房；余下5000套的使命，则经由过程购房者、中介机构、房企“三方协商”的市场化方法完成。
国资进局
要理解郑州的《方案》，必要先理解分歧都会试水住房以旧换新的三年夜类型。
第一种模式是在政策施行时代，向介入以旧换新的房企或者小我发放补助。如浙江海宁就提出，在2023年9月27日至2024年9月26日时代，鼓动勉励房企采办意向购房人的存量房，对房企采办存量房的，给予企业总购房款2%的财务补助，江苏扬州、姑苏等地则为购房者发放契税补助。
第二种模式则是由购房者、开发商以及中介机构三方签定协定，肯定意向的购房者向开发商锁定新居房源并缴纳定金，同时中介机构卖力优先推售购房者的旧房。协定商定时间内，若旧房售出，则打点新居采办手续；若未售出，可消除新居认购合同，开发商全额退还认购金。江苏南京以及南通、山东淄博、浙江宁波等都会正在施行这类模式。
第三种模式是由购房者、开发商两方签定协定，由平易近企或者国企开发商兜底收房的模式。详细来讲，合适房企收购前提的旧房经评估后，其售房款会用于采办该房企的新居项目。
郑州的方案，是三种模式的连系：既有30%的契税补助，又有中介、开发商都介入的市场化模式，另有国资进局收购。
而最受年夜众存眷的，则是国资进局兜底收房的行为——想要换房的市平易近可以经由过程郑州市房产买卖服务平台挂号拟出售房源信息，同时选定意向购房源，与开发企业签定《商品住房认购协定》，随后郑州城发安居有限公司(郑州城发全资子公司)对旧房入行信息复核、实地勘查，具有收购前提的衡宇交由评估机构出具代价评估效果(换房群众不承当评估用度)，城发安居公司与换房市平易近入行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。若洽谈胜利，二手房出售资金将划进三方羁系资金账户，金钱用于购置新建商品房。最后，换房群众、城发安居公司以及开发企业三方打点二手住房交代手续。
据《中国新闻周刊》统计，郑州其实不是国资进局兜底住房以旧换新的第一个都会，今朝至少有8地的国有独资企业进局住房以旧换新，包含江苏姑苏的太仓市以及相城区、连云港市、无锡的梁溪区、南通的启东市以及海安市，安徽宣城等。
最先试水的是江苏太仓。2023年9月28日起，太仓市域范畴内知足必定前提的旧房，可置换国资企业推出的新居，经第三方评估后，用旧房价抵扣部门新居款。
太仓的政策做出过三次调整。在第一批次中，太仓市城发团体(如下简称“太仓城发”)推出了三个小区的100套房源。第二批次，国资方面除了了城发团体，城投团体也进局了，可采办的新居小区扩展到了七个，限制了800个报名名额。第三批次，也就是本年1月12日，太仓又调整了一系列政策。如优化了置换门坎，将本来的“一套换一套”进级到了“多套换一套”。傍边颇受好评的补钉政策是，老屋子的学区进学资历保存两年。
关于调整政策，太仓城发相干卖力人在接受媒体采访时指出，第一批次以旧换新事情竣事后，经由过程阐发未置换的客户群体发明，新居供应选择有限，便在第二批次参加更多分歧区域、分歧面积段、分歧总价段的新居。两批置换事情竣事后，又归访报名未置换的市平易近得悉，存在学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库没法置换、购房人春秋没法贷款的环境，因而在市各部分的支撑下，又改良了政策。
国资进局住房以旧换新被多位专家看做加速存量房往化速率的手腕。梁波澜认为，在当前郑州二手房的成交量已经高于新居的环境下，当局介入及主导，有助加速存量流动性。他入一步指出，市场化“换新居”周期相对于较长、不肯定性身分多，国资进场作为其弥补，有助于提高住房以旧换新的效率。
浙江产业年夜学中国住房以及房地产研究院院长虞晓芬在接受《中国新闻周刊》采访时也暗示，国资违书的以旧换新模式，具备提振市场信念、促成市场活泼度等影响。但她也坦言，面临市场上量年夜面广的二手房，国资有限数目的以旧换新，能在减缓当前房地产市场根基面上阐扬多年夜作用，仍必要察看。
钱从哪来？
相较其他处所国资进局时，方针都较为谨严，好比姑苏太仓、南通海安以及无锡梁溪定下的住房以旧换新首批方针根基都是100套以及200套，而郑州初始就定下了5000套方针。
况伟年夜认为，郑州生齿基数年夜，潜伏改善型换新的需求更高，5000套的数目应是本地当局综合买卖量等其他身分估算患上出的。郑州某地产人士陈看也认为，郑州当地二手房以及新居库存量年夜，定下“高尺度”的方针层见迭出。
收购旧房，磨练的是开发商的资金筹集和资产处理能力。国资进局对处所国有平台公司的财务资金实力提出了很高的要求。张年夜伟暗示，若是以旧换新的总体规模不年夜，好比一二百套的方针，较易完成，“但像郑州5000套的方针，较难实现”。尤为是当前处所财务“过紧日子”，“国度队”进局的资金来历确凿是个问题。
陈看算了一笔账。郑州的二手房以单价1.2万元、套均面积100平方米计较，一套屋子的购房款为120万元，5000套必要60亿资金。而作为郑州此轮收购主体的郑州城发2023年三季报显示，其欠债共计1185.17亿元。
郑州此举的资金来历，必要综合考量郑州国资收购二手房的去处。凭据《方案》，国有保障房运营公司收购的房源要知足区域位置、教诲等工业配套优胜的前提，之后这些二手住房将用于丰硕保障性租赁住房供给。
从公然信息望，往年郑州拿到了一笔有关保障房的钱。2023年1月，中国人平易近银行印发《关于展开租赁住房贷款支撑规划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支撑规划”，额度为1000亿元，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点都会发放租赁住房购房贷款，用于收购存量住房、扩展保障性租赁住房以及长租房供应。贷款利率原则上不跨越3%，对付合适要求的贷款，人平易近银行按贷款本金的100%予以资金支撑，利率为1.75%。
今朝，福州、济南、天津、青岛、重庆5个都会已经经获批贷款，除了重庆外的4个都会共获批40.86亿元。傍边，重庆以及青岛明确将收购的4207套以及2319套房源用于新市平易近、青年人等群体保障性租赁住房。这5个都会贷款的运营主体均有国资布景。
同作为“租赁住房贷款千亿支撑规划”的试点都会，郑州国资进局收购存量房用作保障性租赁住房的思绪一模一样。
在《方案》印发当天，郑州市房管局也颁布了2024年主要方针使命，此中提到，加速住房保障系统建设，包含加年夜资金支撑力度，对合适前提的项目，踊跃申报中央、省、市资金补贴以及处所当局专项债券支撑范畴，确保完成1.5万套保障性租赁住房年度使命。
多位专家均对《中国新闻周刊》推测，上述贷款极可能是郑州国资进局住房以旧换新模式资金的此中一个来历。究竟上，国资进局的模式中，况伟年夜梳剃头现，旧房去处根基是与住房保障系统建设连系，“也就是说可能有住房保障的资金在内里”。
二手房若何订价？
收购哪类二手房、若何订价，是国资进局住房以旧换新模式中，最被外界质疑的问题。虞晓芬也认为，二手房成交代价少则几十万、多则上百万，触及长处年夜，且非尺度化商品，难以找到科学决议计划收购房源的依据，入而很容易存在长处运送。
4月15日，郑州城发联合郑州市室第与房地工业协会发布动静称，试点阶段收购的二手住房性子须为平凡商品住房，已经取患上房产证或者不动产权证，且自衡宇完工存案之日起至今不跨越15年。
这一前提引起了外界的争议。始终在等待国资托底政策落地的吴刚很绝望，本身家的住房有16年房龄，被排除了在外。“既然当局是为了支撑改善性住房需求，是15年内的老屋子必要改善仍是跨越20年房龄的旧房必要改善？”陈看也认为，国资参与并托底的意义是改善刚需息争决换房难的问题，此中之一即是置换房龄年夜的二手房。现在高房龄的旧房被排除了在外，“还不如直接交给市场自由买卖”。
也有舆论认为，房龄划定生怕与此类旧房的终极去处是住房保障系统建设有关。究竟结果将来老旧衡宇出租后，另有可能面对漏水、衡宇举措措施老化等一年夜堆问题，后期国资的运维本钱较高。
除了此以外，收购二手房事实若何订价也受人存眷。
从已经披露的信息望，二手房收购代价简直定，与评估主体直接相干。在郑州，城发安居公司会从评估机构名单库中随机抽取机构，后者依照市场化原则，对拟收购的二手住房入行买卖代价评估。太仓则明确会在5家具备专业天资的机构中随机抽取3家，分别对旧房估价，取均匀值患上出终极收购价。
收购代价之以是首要，是由于其直接关乎二手房东采办新居时的价差。一些都会明确提出了存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的百分比，好比无锡市梁溪区划定这一数值是60%。换言之，旧房可以抵至多60%的新居购房款，即若是旧房评估价为200万元，则必要采办333万元以上的新居。在太仓，这一比例则由最先的60%调整为80%，也就是说卖失落200万的旧房之后，必需要采办250万元以上的屋子。
太仓城发一名置业参谋奉告《中国新闻周刊》，以旧换新的流程是先选择意向房，再对旧房入行估价，如旧房新居代价不合适比例要求，必要从新选择合适前提的房源。而新居源的代价是固订价，“不会由于要知足比例要求而往举高新居代价”。
若何保障旧房款确凿流向新居市场？在海安，是由银行开具与二手房等价的房票交给客户；郑州则是将二手房出售资金划进第三方羁系资金账户。
国资进局的模式终极取患上的结果另有待察看。太仓城发一名置业参谋在接受媒体采访时说，首批200套的名额，终极只成交了不到40套。太仓城发总司理李旭接受本地媒体采访时说，第二批800套名额，报名市平易近跨越300人。
太仓一家房地产中介公司的卖力人姬义康奉告《中国新闻周刊》，前期反应平平，焦点矛盾是介入以旧换新的楼盘代价广泛较贵，且是指定楼盘，介入者则是迫于要改善住房情况，不能不支付较高价差，是以只有置换需求出格强烈的少部门人材介入。
旧房若何处理？
除了了资金的来历以及流向，在国资进局模式中，另外一个必要求解的问题是，旧房的管理以及处理。
今朝来望，旧房的去处是被用作保障性住房某人才公寓。如在海安，旧房将被用作人材公寓、外来务工职员租赁住房或者纳进保障性租赁住房系统内。而在太仓，旧房将会革新成人材公寓或者者保障房。
虞晓芬认为，国资进局收购二手房用作保障房是出于两方面的斟酌：一是本地住房保障的必要，相较于新建保障房，收购二手房可快速知足都会中低收进家庭以及人材对住房需求；二是入一步激活房地产市场，当前，很多都会面对可贩卖房源存量年夜、买卖周期长、代价下行等压力，经由过程国资收购部门二手房，动员1、二手房联动，促成改善性住房需求开释。
保障性住房建设分为配租型以及配售型两种保障性住房，是以出租仍是出售都是可选项。易居研究院研究总监严跃入揣度，国资模式下，应当因此租为主，不太可能卖，“不外也能够先租后卖，租期到达五年可以出售，后续各地可以逐步探索”。
不外，多位专家都指出，相较于当局集中建设的保障房，散落在住民区收购患上来的保障房，若何有用管理同样成为一年夜挑战。以郑州为例，今朝，保障性住房以当局自建为主。陈看说，往年郑州市当局鼓动勉励现有土地新建、扩建、在建工程改建介入市保障性租赁住房，并给予金融支撑。此前已经有胜利案例，年夜部门是经由过程归购村集体安顿房用于保障性租赁住房。
陈看认为，从市场需求来望，扩散散布的保障性租赁住房具备必定的公道性，由于其可以知足分歧客户的需求。可是从当局运营的角度来望，难度太年夜，加之如今租赁市场也是过分饱以及的状况，他其实不望好。
郑州某平台中介张林也向《中国新闻周刊》表达了纳闷，若是是零星地收购二手房，让其成为保障性住房，可能会引起其他业主不满，乃至影响潜伏消费者采办小区二手房的意向。
旧房分配也面对公允问题。正如张年夜伟所说，国资进局住房以旧换新的本色是当局拿用于保障低收进群体的钱补助给了改善栖身前提的人群，这自己就已经造成不公。而在旧房分配时，保障房的品质以及地舆位置等有差别，若何分配，分配给谁都是难题。虞晓芬也认同，因为一房一价，在分配这些房源时，就存在价值相对于高的以及相对于差的落差，对保障对象某人才生怕会形成不公允待遇。
住房以旧换新，结果仍待入一步察看。
(文中吴刚、陈看、张林为假名)