房地产重磅利好政策的暖意正吹向全国。在推动消化存量商品住房的目标下，“以旧换新”正是当前撬动住房需求的重要手段。
据不完全统计，截至目前已有超70城推出“以旧换新”的相关政策，更有多地明确鼓励或推动国企收购购房者手中的旧房。
多地住房“以旧换新”落地成交
“【郑房交易】您参与的房屋以旧换新收购报名事项，办理环节：报名初审；办理结果：审批通过，同意。请登录郑州市房产交易服务平台查看具体信息。”
来自郑州的曾女士最近刚刚通过小程序报名了郑州的住房“以旧换新”，目前已初审完成。
“工作人员介绍流程是等待他们审批后会进行旧房的估价，先初步给一个价格再实地查看给出最终价格。我们可以先看接不接受，再考虑去选新房。”曾女士说。
报名过程中，让曾女士印象比较深的是需要填房屋竣工时间，因为要求房龄不超过20年。“主要收的是120㎡以下的中小户型，旧房贷款必须结清，不考虑装修情况。”
4月初便明确启动二手住房“以旧换新”试点工作的郑州，其“以旧换新”有两种方式，一种是由国资主导、城发集团进行收购，在主城区全面实施后，今年全年计划完成5000套收购；另一种是政府政策鼓励，群众市场交易，全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。
另一个释放了较大体量的城市还有南京。
由南京安居建设集团有限责任公司启动主城六区存量住房“以旧换新”试点，首批试点房源共2000套。据“宜居南京”微信公众号5月22日消息，自4月底宣布“以旧换新”以来，初审符合条件的登记约3430组；案场累计来访约2230组；缴纳新房意向认筹金的换房人515组，52组客户确认成交。
“我家在市中心有一套年份比较久的房子，因为工作单位调动一直空置，也有人出过价但没到心理价位。中介跟我说我新看上的楼盘可以参与‘以旧换新’活动，而且评估价可能比市场价还高些，我非常心动。”南京市民楼女士对中新财经记者说。
但目前让楼女士纠结的是，听说参与“以旧换新”的新房，开发商可能会收回一些优惠。“这可能就需要我好好算一下账，合适的话还是非常愿意加入‘以旧换新’的，毕竟自己卖房买房真的太麻烦了。”
“国家队”重要性凸显
可以看出，住房“以旧换新”已从最初的呼吁和鼓励，慢慢进入到落地成交的阶段。
“面对规模过万亿的‘以旧换新’潜在市场，想要通过政策引导方式来有效撬动住房需求，当前主流模式有三种，分别是回购模式、代售购新模式和购房补贴模式。”纬房研究院首席分析师、中国城市经济学会房地产专业委员会副秘书长闫金强说。
他进一步表示，“代售购新”的最大挑战点在于如何在约定期限内“换旧”，特别是在市场预期有待提升的背景下。当前客户锁定意向新房的期限一般是2个月，这意味着房地产中介机构要在2个月内帮助客户卖掉旧房。然而数据显示2023年主流城市二手房成交周期总天数约为189天，远超2个月的期限。
因此，直接收购旧房的模式更加受欢迎，即地方使用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到“卖旧买新”的效果，国企收购用作保障房，政府收购用作安置房。
平安证券房地产团队表示，“以旧换新”有利于畅通一二手房置换链条、协助缩短交易周期、促进新房销售去化。收购模式由地方国资或开发商直接收购居民旧房，在卖房环节更具效率，成为主流。
有些地方政府更是已直接出手。例如，杭州市临安区近日发布公告称，将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。云南大理也明确，鼓励收购存量房作为保障房或人才房，去化周期超24个月的县市不再新建保障房。
但这一途径要想进行大规模复制，也面临一些阻碍。华泰证券报告显示，从对房地产市场供求关系影响程度来看，政府收储>换房补贴>便利交易，但相应的对于地方财政的资金负担也是由大到小；如果推广政府收储模式，那么收购规模、收购标准和新房换购标准等具体细节仍有较多可待商榷之处，如何公允地为二手房定价也是一大难点。
“各地‘中介优先卖’的优化交易类政策频次最高，不过效果很大程度上取决于市场的运行情况，在买方市场背景下效果有限；多地试点了地方国企收购模式，目前整体规模较小，而且一般要求购房者在指定的新房楼盘购买。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，不过未来参与城市范围有望不断扩大、实施力度也有望增强，“以旧换新”策略也会对市场逐渐发挥作用。