封面图 | 《相爱相亲》剧照
01
问：前段时间，天下各地泛起了二手房以及新居业主联合抵制房价下跌的征象。好比，东莞松山湖某小区的业主们主动倡议「房价捍卫战」，号令卖房业主依照约定代价来维持房价，以抵制中介歹意压低房价卖房。雷同的，山西忻州以及年夜同的御龙庭楼盘业主因新居代价年夜幅降低而维权，要求开发商退房或者赔偿。
您怎样对待这些业主为了维持房价而倡议的维权举措？他们接纳的举措是否公道？
冯仑：市场有危害，颠簸性比力年夜。当供需瓜葛产生逆转时，买房可能酿成一种赔钱举动，也就是说，只要买就赔钱。像买汽车同样，汽车一出门就贬值，只要你买了，接下来可能更廉价，买完就会懊悔。
如今，买了房的业主会见临一些坚苦。好比说，房价太低致使爆仓，爆仓之后没法定时还房贷，屋子被银行收走并拍卖，本身没有处所住，或者者延续还房贷，还来还往，最后发明这是个负资产。
年夜家对房价下跌的耐受力是有限的。当房价下跌幅度在10%到20%时，业主可能还能忍耐。但在一些三四线都会，房价乃至下跌一半，紧张影响业主的生存。
汗青上，股票市场也曾经泛起雷同环境。股市刚开市，年夜盘不竭上涨，吸引年夜量投资者。当股市忽然狂跌，许多投资者气到往砸买卖所。不外，那时的人投资股票多为闲钱，其实不影响投资者的根基糊口。厥后，年夜家也逐步知道，股市有危害，买股票可能会吃亏，即便股票下跌也不会再往砸买卖所。
当前室第市场也正在履历雷同的事。房价适度颠簸，购房者咬咬牙能接受，不会生事或者砸售楼处。当房价下跌跨越30%，尤为是刚买房就迅速跌破这条线，购房者的生存可能会遭到威逼。对付这一两年购房的业主来讲，房价年夜幅下跌使他们堕入困境。
他们能怎样办呢——第一，年夜家酿成一个长处配合体，坚持不贬价来维持房产估值。第二，砸中介，一些业主将矛头指向中介，认为中介为了卖房赚取佣金，不竭压低房价。第三，业主将责任归罪于开发商，认为其贩卖时的子虚鼓吹致使了当前的不幸效果。
究竟上，当局已经经出台了许多政策来稳房价、稳市场、稳预期，但愿连结市场康健成长。究竟结果，三四线都会触及的购房者浩繁。
我建议当局可以斟酌引进一些客观的估值机构，对房价入行公道评估，和适度限定房价下跌，从而不乱预期以及市场。之前是限涨，如今得当对下跌做一个限定，连结房产估值上的不乱，银行就不至于由于停贷、屋子变负资产来收房，如许可能会起到必定的阶段性作用。虽然这类做法背反市场规则，但从不乱的角度动身，当局可以斟酌接纳一些微量的行政手腕来减缓房价降低的趋向。
02
问：比来，山东省青岛市胶州市出台一项政策，将购房首付比例降至7.5%，引发普遍存眷。详细来望，胶州市当局容许采办首套房且收进坚苦的家庭在支付一半首付款后，缓交残剩部门1～2年。这象征着，胶州在本来15%的首付比例根本上，最低可降至7.5%。冯叔怎样望这一政策？
冯仑：屋子卖不出往了。胶州市将银行划定的15%首付比例降至7.5%，残剩7.5%由开发商垫付，但愿减轻购房者的首付压力。这阐明，这个处所的屋子太难卖了，以是当局以及开发商不能不接纳这类方式来促成贩卖。
但我以为，买房以及买任何工具同样，门坎越低越没人买。由于年夜家对市场的预期是以变患上更低，反而不肯意购房。开发商的这一行动是出于踊跃欲望，但从市场的客观反响来讲，这可能会让购房者加倍夷由，年夜家更不敢买房了。
我建议购房者仍是应当依照银行以及正常市场机制来放置首付。若是手里确凿没有钱，那就先别买，万万别由于7.5%的低首付就盲目购房。
由于将来开发商的履约能力也可能泛起问题，若是开发商暴雷，就会把购房者置于更繁杂的法令矛盾傍边。
即使开发商愿意垫付这7.5%，银行也应当细心审查企业的天资以及信誉。若是财政状态优良，那末这类放置可以斟酌。若是开发商仅仅是为了姑且促成贩卖而接纳的手腕，财政状态不明，那末购房者必要出格警戒，以避免堕入将来的危害中。