7月4日感德梁行举行媒体交流会，分享2024年上半年深圳房地产市场数据与趋向。
甲级写字楼市场延续以价换量
2024年上半年，深圳共迎来16.2万平方米的甲级写字楼新增供给，全市总存量也被推升至825.1万平方米。在新供给的刺激下，上半年全市录患上27,606平方米的净吸纳量，与此同时空置率较2023年底上升1.1个百分点至27.2%。
一连数年的高供给令市场往化延续承压，同时对宏观经济及部门行业的不开阔爽朗预期也令很多企业对办公面积的需求扩张乏力。在此布景下，不仅新项目面对招商压力，成熟项目亦需面临存量客户流失的难题，业主方不能不接纳加倍踊跃的招商往化策略吸引、挽留客户，包含：自动下调房钱代价，对部门优质客户给予更具吸引力的房钱折让；为租户提供半年乃至更长的免租期；为新租户提供拎包进住式的精装修出租服务，或者与第三方装修公司互助为企业提供可分期支付的、机动的装修方案等，以此知足当前企业审慎的运营策略下本钱节制下的财政必要。以价换量的策略下，2024年中深圳甲级写字楼均匀房钱较2023年底降低5.3%至每个月每一平方米176.6元，同比降低10.6%。
图1 深圳甲级写字楼积年房钱及空置率走势
降本增效驱动企业搬迁换租，游览业恢复动员旅店踊跃寻租
在新旧动能转换确当下，大都企业秉承审慎的谋划策略令写字楼新增需求疲软，但深圳写字楼市场的寻租仍连结了必定的活泼度。租赁勾当的驱动身分仍然是“降本增效”，由“降本”引起的企业搬迁、换租较为多见。
感德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端阐发了租赁需求的详细占比，2024上半年甲级写字楼租赁需求仍主要来自三年夜传统行业，共计占比跨越7成。金融业占比到达28.7%，此中，传统金融业需求体现稳健，券商、银行、保险均录患上年夜面积租赁成交。专业服务业占比21.9%，律所、战略咨询、人力资本服务连结必定的活泼度；同时成人教诲、留学机构等需求增加也较为较着；办公空间运营类企业望好当前市场机遇，寻租踊跃，业主方也较以前加倍接受空间运营商的参加并与其共担危害。TMT行业占比20.1%，游戏、电商、半导体和主动驾驶等板块进献了部门年夜面积租赁成交。
跟着疫情后游览业的延续恢复，商务型旅店延续踊跃寻租适宜革新的写字楼物业；同时，遭到港人北上消费的动员，医美、牙科、体检等高端私家诊疗类需求也延续进驻写字楼，需求以小面积为主，并成为上半年写字楼市场需求增加的亮点。
图2 深圳甲级写字楼分行业租赁成交面积占比走势
总部项目或者动员上下流需求，同时面对运营与竞争磨练
预测后市，年内规划投进使用的甲级写字楼仍有百万平方米，但斟酌到当前市场的总体往化环境及相干工期、法式的不肯定性，部门项目或者将延期进市而在规划投进使用的项目中有近7成为总部型物业，总部自用及对其上下流企业的吸引也将在必定水平上减缓市场的往化压力。但在宏观经济远景仍不开阔爽朗的布景下，企业以降本为目的的搬迁、换租勾当还将占主导，房钱仍存在下探空间。
感德梁行华南区项目参谋及代办署理部主管、副董事总司理杨薇认为，即使总部项目能必定水平动员上下流需求，但运营管理经验的缺少仍会令总部项目面对挑战。专业的资产管理、运营服务在当前市场情况下显患上尤其首要，总部项目在进市之初的市场策略选择与优质工业布局搭建，将为延续晋升资产价值奠基稳固根本，也是项目应答市场不肯定性的首要解决途径。
跨境消费延续活泼，新增客流畅好深圳优质购物中间成长
上半年，深圳零售贸易市场延续恢复，同时港人北上消费常态化、和境外人士来深游览的飞腾情感也为市场注进信念。端五假期时代，香港住民单日出境最高约52.2万人次，经6个公路港口离境进深的游客占比高达70%。另外一方面，在144小时免签政策的支撑下，截至6月上旬，深圳边检总站已经为37万余人次外国人提供免办签证等政策便当。
感德梁行年夜中华区副总裁、华南及华中区董事总司理程家龙暗示，在粤港澳年夜湾区的交融成长的动员之下，跨境消费的活泼度有增无减，截至6月上旬，深圳本年收支境人次已经破亿，较2023年提早3个月实现；2024年一季度深圳进境留宿旅客数目为195.25万人次，此中港澳同胞占比86.6%。作为港人短途游览主要目的地之一的深圳，港人北上对零售及相干服务性消费活泼度的晋升在邻近港口及轨道交通节点的综合类购物中间加倍显著。受益于新增客流带来的不乱增加的消费需求，品牌租户对优质购物中间的租赁需求使患上存量空置面积患上以继续往化，深圳优质购物中间年中总体空置率较往年底降低0.5个百分点至8.4%；全市优质购物中间最优层均匀房钱半年晋升1.1%至每个月每一平方米812.1元。
图3深圳优质购物中间空置率及最优层均匀房钱走势
数据来历：感德梁行研究部
零售业态在购物中间的新进驻数目反超餐饮，数码产物及智能家电为消费亮点
新进驻购物中间品牌的业态来望，零售类商户新增数目在二季度有所上升并推高上半年零售品类占比至47.5%，比往年整年占比增长4.3个百分点。轮回经济成长下，二手平台转转延续扩张；智能家电成长更新迭代并选择购物中间作为展现体验店，如美的旗下Colmo、年夜疆、韶音、追觅等国货物牌均有新店开业，数码电子及家电类的占比是以上升至9.2%，在零售品类中排名第三。连系深圳于5月尾发布的《深圳市推进消费品以旧换新举措方案》，预计家电类消费将会是后续消费市场的亮点。
与此同时，在剧烈的竞争下，餐饮品牌继续高频焕新的节拍，占上半年新进驻商家45.1%的比重，此中年夜众餐饮的消费连结暖度。处所特点菜及暖锅烧烤类在餐饮品类中的合计占比为31.1%，不乏颐亭、山外面等首店；新式饮品及奶茶以16.0%的比重位列第二；占比到达双位数的另有烘焙甜品、中式简餐。别的，糊口服务、体裁文娱业态的占比分别为3.7%、2.8%。
图4 2024上半年深圳购物中间新进驻品牌业态占比（按数目）
下半年新项目集中进市，当地消费增加趋缓或者令零售市场承压
对付后市，张晓端预计，部门规划于上半年进市的优质购物中间的项目入度有所延后，入而推高下半年规划供给量达69.8万平方米。很多位于新兴商圈的项目已经备受公家等待，但同时也将面对市场培养期及磨练。而且连系1-5月深圳社会消费品零售总额增速仅为1.8%，当地消费增加相对于疲软或者令下半年深圳零售市场总体承压。
中持久来望，豪侈品牌的动态仍然惹人注目，深圳万象城爱马仕正着手进级扩店，深圳第二家香奈儿亦在同步计划中，消费市场延续提质扩容。另外一方面，陪伴着海内工业、工艺技能立异进级，新能源汽车、家具家电、美妆护肤、时尚打扮等品类国货物牌的更新迭代将延续刺激需求开释，并有看推进经济实现良性轮回。