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    “不降价只能一直挂着” 北京房租还得接着降?

     时间:2024-01-03 18:00  

      来源:中新经纬 作者:薛宇飞

      2023年12月底,北京的上班族陈东(化名)准备续签目前在租的房源,让他没想到的是,房租价格不仅没有涨,房产中介还主动降了200元/月,一年能省2400元。

      中新经纬近日走访了北京多个区域,多位房产中介均表示,近期租金价格有所下调,租客也相对减少,有中介称,他当前的带看量还不足旺季的一半。

      租金价格下降 一年省几千

      近日,中新经纬以租客的身份走访了朝阳区百子湾片区的房产经纪门店,链家经纪人林鹏(化名)介绍了附近房源的租赁情况。

      林鹏称,近期租赁市场进入了淡季,房源出租的数量和速度都在下降,“旺季的时候,我一天能带四五组客户看房,现在只有一、两组客户,少了有一半。”

      林鹏表示,由于这段时间咨询量下降,客户也不愿意出来看房,很多客户就是在线上聊一下,询问下价格、房子情况等,基本没有什么结果,“接到客户的电话很高兴,因为只要主动打电话过来就说明客户的需求很明确,成交概率高。”

      目前,百子湾片区租赁房源的价格有所下降。林鹏介绍,在2023年6、7月份时,周边一居室的价格要在6000元/月以上,现在大概便宜了300-400元/月。按年计算的话,租客淡季租房,每年能省下数千元。

      林鹏称,一些房东接受不了租金价格下降,他们就会把现在的市场情况告诉房东,能够接受降价的,房子的出租速度就很快,不降价的房源就只能一直挂着。不过他也说,优质房源仍比较抢手,租客会抢着签约。

      除了普通租赁,链家还重点推出“省心租”的托管模式,即从房东手中获取房源,由链家负责包租以及租后的维护管理。林鹏说:“由于租赁市场比较淡,公司前段时间对‘省心租’房源的服务费做了优惠,租客的服务费也会省下不少钱。”

      通州区租赁房源的价格也有回调。通州北苑地铁附近某社区是该片区租金价格相对较高的住宅小区,房产经纪人孙依(化名)对中新经纬称,往年该小区两居室的价格在6500元/月左右,现在基本在6000元/月左右,有的甚至在6000元/月以下。以此计算,一年房租可省6000元。

      孙依说:“现在客户变少了,房子不好出租,租金就比往年便宜。目前的租金都有不同程度地下降。”

      除了淡旺季因素 还有什么原因?

      2021年底时,陈东通过我爱我家租下了现在居住的这套房源,当时的租金为3300元/月,一年后的续约价仍为3300元/月。到2023年12月底,他还在犹豫是否要再次续约时,中介却告诉他,价格可以便宜200元/月。最终,该套房源以3100元/月签约,相比之前,陈东在接下来一年的租房支出减少了2400元。

      陈东对中新经纬称,在他印象中租金缓慢上涨是正常现象,但2023年的租金价格却便宜了,让人有些意外。他从中介口中得知,目前的租金价格普遍回调一些。“中介对我说,他手上还有很多房子没有租出去,近两个月的收入也受到影响。”陈东说。

      参考我爱我家提供的数据,2023年11月,我爱我家北京区域住房租赁交易量环比上月下降较为明显,同比明显高于上年同期;整租交易中,每平方米的平均租金环比下跌1.7%,同比上涨2.2%;每套平均租金环比下跌1.6%,同比微涨0.4%。随着交易量下降,北京住房平均租金环比持续回落,跌幅较上月有所收窄,平均租金略高于2022年同期水平,各月度住房租金环比波动仍保持平稳。

      对于租金价格变动,多位受访经纪人均认为,与市场进入淡季有关。林鹏表示,每年的春节后、毕业季都是租赁旺季,租客比较多,价格也会上涨,到了年底就进入淡季,价格会适当回调。另一位经纪人称,每年的10月至次年2月属于租房淡季,租金价格就会下降,2月份以后,换工作的、孩子上学的租赁需求就会起来,价格也会轻微上涨。

      中指研究院提供的报告称,2023年,住房租赁市场恢复常态,租金波动呈现明显季节性特征。2-3月的春节后“返城季”和7-8月的年中“毕业季”是租赁市场传统旺季,租金环比涨幅也相对较高。9月后,租赁市场逐步迈入淡季,住房租赁需求明显下降。

      据中指研究院2023年末做的全国租客问卷调查结果显示,64%的受访租客在本次租约到期后计划换租。换租原因排名前三的是:换到更便宜的房子;买房了,搬入自有住房;工作变动。

      多元供给增加 租金仍将平稳

      除了以上因素,ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对中新经纬分析,住房租赁市场多元供给增加,是租赁价格保持相对平稳的主要原因。

      近几年,多地都在加快建设保障性租赁住房,尤其是在一二线城市,保障性租赁住房的供给套数增加明显。据上海市住建委2023年11月发布的数据,该市通过多种方式累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套(间)、供应26.7万套(间),分别完成“十四五”规划期末总量的75%和67%。“十四五”期间,北京争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间)。

      据ICCRA 住房租赁产业研究院统计,截至2023年12月,北京市保障性租赁住房已有26个项目开业并投入使用,共提供约2.7万间房源。26个保障性租赁住房项目在2023年的平均租金水平为3.58元/平方米/天 ,与北京集中式公寓整体的租金水平(4.82元/平方米/天)相比,折价25.6%,体现出保障性租赁住房在平抑租金水平方面的贡献。赵然说:“保障性租赁住房在一线城市的大量供给,让租赁市场价格保持了相对稳定。”

      另外,赵然还认为,当前住房买卖周期拉长、交易放缓,使得大量业主选择将房源对外出租,也让租赁房源供给增多。据贝壳研究院2023年11月底的一份报告,由于房屋交易节奏放缓,个人业主为了增加家庭收入或是平衡改善型租赁的租金支出,会选择挂“租售房源”,即在房源挂牌后等待出售的同时将房屋对外出租,或是直接将房源由挂牌出售转为将房源出租,从而获得房屋资产的持有收益回报。据贝壳研究院不完全统计,2023年10月31日一线城市在贝壳平台上挂牌“租售房源”的房源量比2022年10月31日高出10%以上。

      贝壳研究院认为,未来1-2年内租金水平上涨动力不足,租金水平走势将更为平稳。现阶段中国住房租赁市场供需矛盾趋于缓和,在现有供需关系基础上,租金价格再次达到新的平衡,未来租金水平很难再次出现快速回升,整体租金将保持相对平稳。

      赵然也预测,在未来一段时间内,一线城市的租赁住房供给仍会显著增加,租金或仍会呈现小幅下降的趋势,并逐渐进入平稳期。

    (责任编辑:王晨曦)
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