党的二十届三中全会《决议》提出“创建可延续的都会更新模式”。当前，我国很多都会尤为是特年夜都会已经步进存量成长阶段，都会更新成为都会建设革新的主要模式，经由过程维护、整建、撤除、完美大众资本等方法，对都会空间资本从新调整设置装备摆设，使之更好知足人们的需求，更好顺应经济社会成长现实。在都会更新中，各地探索出很多新经验，也遇到了坚苦以及挑战。“读者来信”版推出“存眷都会更新”系列报导，总结比年来都会更新中的经验，为建设宜居、韧性、绿色、人文、伶俐都会提供鉴戒。
——编者
编纂同道：
一个多月前，笔者所在社区施行老旧小区革新工程。不消交费，就能改善栖身前提以及栖身情况，老苍生都以为是一件贴平易近心、解平易近忧的功德。
我住的那栋楼，一个月前就搭起架子筹备做楼顶防水，规划10天完成。不意因下雨天多等缘由，一个多月曩昔了，仍未竣工。住民入出楼门都患上非分特别小心。往年给楼体加保温层，楼房周边挖开的管沟迟迟没有修复，阴雨天时出格影响住民出行。
笔者认为，气候固然不是人能决议的，但施工可以尽可能选择在雨水少、好天多的年龄两季。其次，在老苍生一样平常糊口的园地上动工，施工单元要尽量集中人力物力，绝快完成，不留尾巴。并且，应当把噪声较年夜的工程尽可能放置在非午休、非周末时段，做到少扰平易近、不扰平易近，如许群众感觉以及体验会更好。施行革新工程应当以人为本，多站在群众角度换位思虑，如许才能获得更多群众的承认。
山东青岛市房胜林
打造宜居都会，对老旧小区入行革新晋升是重中之重。2019年中央经济事情集会夸大都会更新，提出“增强都会更新以及存量住房革新晋升”。截至2023年年末，我国累计革新城镇老旧小区跨越25万个，这项平易近生工程被愈来愈多的老苍生承认。
与此同时，本报也接到山东青岛市房胜林等读者反映老旧小区革新中泛起的一些问题，如施工质量不敷高、项目选择重表轻里、后续维护不足等。为此，本报记者分赴湖北、山东、辽宁、湖南等地查询拜访采访，走访专家学者、相干部分卖力人，为把平易近生功德办妥提出建议。
施工扰平易近、工程质量差、革新重表轻里，是住民反映较多的问题
山西忻州市一位网友本年3月在人平易近网“向导留言板”投诉，小区热气分户革新时，施工职员在楼板打孔，打了一个不符合，只好在阁下又打一个。本地街道处事处复兴说，开孔位置最初以墙为坐标设定，不意各楼层墙体厚度纷歧，致使位置偏斜，只好从新开孔。
老旧小区建成年月较早，广泛存在失养失修失管等问题，革新工程触及内容杂、范畴广。若是施工前期查询拜访不敷、方案设计不过细，施工进程中未做好沟通以及统筹，就会影响革新结果以及住民感觉。
除了了质量问题，施工进程扰平易近也是投诉热门之一。有住民反映，小区革新时，施工队为栅栏喷漆前没通知车主挪车，致使很多车辆沾上油漆；有的施工队做楼顶防水时遇到下雨，没接纳应急措施，致使顶楼住户家中年夜面积漏雨、停电；有的没预警忽然停电好久，致使冰箱内食材变质……凡此种种，给住民糊口造成困扰。
另有住民质疑小区革新项目重表轻里。湖北武汉市某小区的健身广场，一名老师长教师诉苦：小区革新“望起来漂漂亮亮，但现实上漏水很紧张”。这个小区2021年革新完成后焕然一新，但那时并未革新户内上下水管。近两年几近每一年都有一两次自来水爆管致使停水维修。
不少老旧小区革新时只改换楼外的主供水管道，即便一些小区厥后应住民要求改换了部门户内上下水管道，仍存在跟尾欠安的问题。黑龙江哈尔滨市读者刘师长教师说，小区今朝又来改换上下水管了。“前两年来换过一次。我家是一楼，进户工人没找着地下主管位置，就不想换我家以及主管之间那段。”留段锈管，还会漏水，他分歧意，那时就没换成。
“曩昔几十年都会成长比力快，有之处斟酌不绝全面。好比把寿命较短的管线直接埋在寿命较长的水泥中，致使老旧水电管线维修改换难。”清华年夜学建筑学院副传授黄鹤说，多层室第建筑也常因管线问题致使邻里不以及。
经由过程建筑师卖力制、责任计划师制等新管理模式，晋升革新品质
“触及千家万户，事情盘根错节。”一位住建部分卖力人如许形容老旧小区革新工程。湖北武汉市东亭社区党委布告王学丽奉告记者，他们社区2021年革新时代，天天找来的人不竭，有人不想在自家门前设泊车位，怕有尾气；有人家里有老鼠洞，想请施工职员趁便堵一下……另有想不到的各类状态：涂沥青时，道路不服，有人摔失落了指甲盖，要求赔钱；做围墙时，整栋楼都架了脚手架，怕有小偷盗窃，晚上要派人值守。
中国中建设计研究院有限公司建筑科创中间卖力人凌苏扬暗示，老旧小区每一楼每一户特色分歧、需求分歧，而作为项目主导方代表，街道或者社区人力有限。比年来，以建筑师卖力制的管理模式晋升都会更新的品质以及效能，北京等地入行了很多探索。新模式下，建筑师要对从设计管理、质料工艺工法优选到本钱节制、施工技能羁系等项目革新全进程卖力，“从坐在办公室等有问题再归应，转变为直接到施工现场查抄、把关，不仅主导技能以及本钱节制，还要作为街道以及社区的技能代表与建设方、施工方、住民沟通。”凌苏扬说。
辽宁沈阳市房产局室第区域更新部副部长赵晓川也暗示，在老旧社区革新实践中，他们充实阐扬责任计划师的引领与监视作用，“责任计划师周全收集住民定见，组织钻研集会，在填补社区服务短板、推动适老化无停滞化等方面提出建议，并全进程监视管理项目入铺环境，使其质量最优化。”
河南省某市城建局事情职员戚红斌来信暗示，在都会更新项目组织设计时，要想方设法把对群众的打搅降到最低。“好比在破损道路施工时，充实斟酌双方贸易门店的实际长处，做好导流分流，尽可能不在生意岑岭期施工……只要咱们一线施工职员多点同理心，就能把群众的丧失降到最低。”
“小区革新就像是所有住民家里同时装修。普遍征求定见，充实与住民沟通，是提高住民得意度的关头所在。”凌苏扬曾经以建筑师身份介入多个小区革新，她说：“咱们每一周都往开施工现场会，把所做的工作、遇到的坚苦都奉告住民，讲清解决方案，请年夜家一块儿选择。记患上一次沟通会，在沟通清晰坚苦及利弊后，现场住民一块儿拍手，让人冲动。”
湖北黄石市红旗桥社区枫叶山小区则由楼栋代表组建自治革新委员会。委员会主任沈福声先容：“咱们先奉告年夜家施工抵家会怎样样、未来革新完会甚么样。充实领会后，即便施工时出状态，年夜家也会理解。”他们也是义务监视员。“我几近天天晚上都在小区转一圈。有一次，我发明小区门口的污水管外高、里低，就请施工队更正，否则污水排不出往。”沈福声说。
调动住民踊跃性，吸引社会资金介入，丰硕投资渠道
固然，老旧小区革新中也有偷工减料的征象。来自山东审计体系的蔡猛指出，老旧小区革新资金主要以国度专项资金以及处所配套为主，“在处所财务压力较年夜的布景下，难以包管有充沛资金支撑小区革新。一方面，致使施工方对老旧小区革新项目立场不踊跃，偷工减料、虚报工程量、延期竣工等问题经常泛起。另外一方面，主管部分为了完成革新指标而选择投资少、生效快的革新内容入行选择性革新。”
有小区因革新资金不足而停工。一位云南年夜理市的网友本年6月在人平易近网“向导留言板”留言说，本身所在小区2021年7月施行革新，2022年2月完成屋顶防水以及外立面粉刷后就停工到如今。年夜理市住房以及城乡建设局复兴说，小区革新资金以国度补贴为主，其余由市当局及住民自筹。因筹集资金不足，未能按合同商定实时足额拨付施工单元。
对此，安徽六安市读者罗福骧来信建议，应当出力丰硕投资模式，探索将原来的单一当局投资模式，转变为当局部分主导、社会资源介入、自筹资金均衡的投资模式，促成项目投资的多元化、市场化、公道化，将片区项目开发与都会更新内容紧密亲密接洽起来。
湖南津市市105街区革新时，总投资的38%来自社会资源，此中津市市供销社以及城发团体合计投进1043万元，用于改建立异创业孵化基地、105驿站等。街区还经由过程泊车位、告白位等发生现金流，均衡革新付出以及后期运营本钱。
正在建设的湖北武汉市青山区21街坊，则经由过程互助社的情势解决了资金难题。21街坊的4栋建筑均为C级危房，因缺少资金没法拆迁革新。往年末，小区住民、产权单元配合成立互助社，与开发企业签约入行“原拆原建”式革新。新楼宇除了知足原住户归迁需求外，还将由开发企业作为商品房出售。住民张想英欢快地说：“我家原来70平方米，补交25万元就可选择85平方米的住房，按市场价在这个地段是买不下来的。”立异模式不仅改善了住民住房前提，也为房地产开发企业打开了成长新思绪。
“老旧小区大众空间、配套举措措施广泛不足，缺乏如社区中间、勾当室等大众勾当场合。”辽宁沈阳市年夜东区万泉街道党工委布告刘兵说，要增长养老托幼、大众卫生、社群服务等配套举措措施，必要深刻挖潜。
近日，在津市市柏枝林社区105街区，记者望到街区内有许多休闲、健身广场。“费了许多工夫冲破围墙、撤除背建。”津市市住房保障服务中间老旧小区革新事情卖力人鲁明子先容，“这个街区由十几个老旧小区构成，有的小区只有两三栋建筑，还围着院墙，背章建筑随处可见。”他们经由过程政策指导，如自动撤除围墙的住民可优先使用大众服务资本，实现了“零抵偿”撤除背建。
推倒第一道围墙时，王学丽说，她坐在办公室里忐忑不安地等着住民来抗议，“有的白叟很朝气，我就不竭诠释”；拆背建时，一位情感激动的住民直接将王学丽推倒在地，“我原谅他脱手，但要求他必需赞成拆失落背建”……
拆背建、推围墙做的是住民事情，难点在于住民定见不同一。宁夏银川市西环小区一直没有泊车位。近日，社区就计划泊车位问题对西环小区住民入行进户查询拜访，截至9月初，收到跨越八成住民的反馈，显示赞成以及分歧意的住民比例相差不到3个百分点，矛盾十分凸起。今朝不少处所年夜力推进的为老旧多层建筑加装电梯事情，也常因单位住民定见不同一而不明晰之。
仅有200多万元革新资金的湖北黄石市花圃路社区郭新三房，衡宇拥堵、巷道逼仄，却经由过程加强住民认同感，令情况面目一新，还拓铺了社区功能。让住民变观看为介入以及融进的迁移转变点在哪里？社区党委布告徐春燕说：“往年中秋，社区里有堆垃圾，咱们3名事情职员一早拿着铁锹脱手清算。干着干着，不竭有住民参加，最后年夜家还集资雇车运走垃圾。”从此，社区与住民形成良性互动，年夜家自觉撤除背建、出资着力进场地，建成平易近俗馆、片子院、烘焙坊等社区大众空间。
养成住民物业有偿服务意识，完美住房体检及一样平常维护轨制
小区革新完成后，一些处所重修设、轻管理，疏于后续维护，也造成一些问题。河北邯郸市读者张师长教师说，近几年，当局投进年夜量经费对许多老旧小区入行革新，这是利平易近功德，但革新后不少小区物业管理没有跟上，时间一久便重归脏乱差状况。河南平顶山市一位网友留言说，小区革新后一直没有物业服务公司，院里的车停放无序，屡屡产生电瓶被盗事务。
不少老旧小区革新前没有物业服务公司，住民也没有交物业费的习气。黄石市红旗桥社区党委布告潘兵先容，由于泊车费问题，住民产生过剧烈冲突，乃至报了警。而革新后引进的第一家物业公司，由于住民抗拒收费而提早退出。2022年末，他们引进新物业公司，前半年不收费，专心弄服务，才逐渐得到住民承认。同时，社区、业委会不竭做事情，经由过程住民议事厅协商告竣共鸣，只要车主一次性交整年物业费，可用泊车费部门抵减，年夜家才逐步接受。现在，小区物业费可以收到八九成。
黄鹤建议，创建一套依据举措措施生命周期制订的体检维修轨制。“今朝老旧小区整点窜造去去是完成同一使命要求，或者是对泛起紧张问题的部位入行急救式维修。现实上，抱负方法应当是对衡宇做好一样平常维护、按期体检，既有助于延伸室第建筑的寿命，也能够削减资本投进。”她说。
近日，住房城乡建设部新闻讲话人王胜军透露，国度将加速推动衡宇按期体检轨制、衡宇保险轨制和衡宇养老金轨制建设，为衡宇体检、维修提供资金保障。
黄鹤还夸大，住房维修保障轨制系统要形成闭环。比方，从法令上讲，旧房革新应由产权人出资。对付住民没有能力维修的危房，可鉴戒国际经验，由指定机构采办，入行平安革新，完成后以公道代价出售，原产权人拥有优先采办权。经由过程雷同划定创建起一套闭环轨制，为室第常态化维护提供轨制保障。
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《 人平易近日报 》（ 2024年09月23日 07 版）