文/夏宾
存量房贷下调方案终于来了！
10月31日成为关键时点，在此之前，银行将统一进行批量调整；在此之后，满足条件的借款人可以按一定规则，与银行自主协商，通过新发放贷款置换或协商变更合同条款，以降低存量房贷利率。
10月31日前批量调整
市场利率定价自律机制9月29日发布的倡议明确，2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。
批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
根据倡议，对于LPR(贷款市场报价利率)基础上加点幅度高于-30基点的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。
据记者统计，目前全国范围内只有北京、上海、深圳三地的新发放商业住房贷款存在政策利率下限，首套房为LPR减45个基点，二套房则均比LPR减30个基点要高。
换言之，此次对符合条件的存量房贷批量调整，除北京、上海、深圳的二套房存量房贷利率以外，都将享受LPR减30个基点的政策红利。
例如，目前北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为减5个基点，五环以外二套房贷的加点下限为减25个基点。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为减5个基点和减25个基点，而不是30个基点。
批量调整后个体有差异
中新社国是直通车了解到，由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30基点所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。
以2020年6月在北京购买首套房的借款人为例，目前其首套商业贷款利率为4.75%，为目前执行的4.2%LPR加点55个基点形成，在10月31日前批量调整后房贷利率将降为3.9%。
假设其重定价日为2025年1月1日，那么其最新的存量房贷利率会变成12月的LPR减30个基点，若从目前到12月底LPR不再变化，其存量房贷利率将进一步降为3.55%。
在批量调整的LPR加减点和重定价日两次“减负”后，该借款人的存量房贷利率会从4.75%到3.55%。
LPR加点幅度未来允许变更
目前而言，根据合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度(加点幅度可为负值)形成，加点幅度主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期保持不变。因此，利率水平只会在重定价后跟随LPR同幅度变化。
有专家表示，考虑到房贷期限普遍较长(最长可达30年)，在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。
根据央行发布的最新公告，其进一步深化利率市场化改革，通过增强市场竞争，完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。
自2024年10月起，每季度第一个月，中国央行将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
重定价周期可协商调整
重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。
过去较长一段时间，受制于商业银行系统性能、风险管理水平等客观条件，中长期贷款利率一般一年确定一次，个人住房贷款利率重定价周期也要求最短为1年。
随着商业银行管理水平和科技能力的提升，目前除房贷外的大部分浮动利率贷款都可由借贷双方协商确定重定价周期。为提高货币政策传导效率，中国央行此次取消了对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。
对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
对于存量房贷，在10月的批量调整阶段，若一对一协商重定价周期，将严重影响批量调整进度，拖延借款人享受低利率的时间。
因此，商业银行应优先调整存量房贷利率的加点幅度，暂不调整重定价周期，使借款人尽早享受较低利率。自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。