作者广东省住房政策研究中间首席研究员 李宇嘉
01
国度队收购在售新居，做保障房！
这本是一个利很多多少方的“好政策”，上利“防危害”，中利往库存，下利“保平易近生”。
但各地信息显示，没法推下往。很简略，算不外帐来！保障房的代价为市场价的5折摆布，斟酌到管理本钱、保本微利，现实收购代价更低。明眼人都知道，这个帐确凿算不外来。
那末，为什么还要推出这项政策呢？
简略说，就是要经由过程“预期管理”来托底！由于，持久的“政策市”惯性下，各界对付当局“救市”，有庞大的预期或者惯性，但凡是有国度或者处所的纾困政策，城市被解读为“救市”，从而带来政策驱动型的买卖，这对短时间市场活泼有至关年夜的影响，也就腻滑了地产下滑的速度。
详细逻辑是，必需要出清庞大的多余产能。但出清的进程，引发的阵痛太年夜了，难以经受（由于，旧调重弹的是，地产“工业链长、联系关系度强”）。这个阵痛，一方面是房地产产能往化，带来的上下流阵痛。但更首要的是，2012年以来的金融自由化，对地产泡沫的助推，使患上处所（含城投以及国企）、金融机构以及住民等全社会从加杠杆到往杠杆，阵痛太年夜了。
可是，庞大的房地产产能，又不能不出清，因而一边出清、一边托底！
年夜家望到的是，2022年以来的2年半，是“产能出清”与“救市不竭”并行的2年半。楼市前真个拿地、动工下跌了60%，后真个贩卖下跌了50%，实在这就是往产能的进程。
这2年半，也是政策纾困最密集的时期，华夏地产研究院统计数据显示，2023年整年房地产政策优化调整累计高达1008次，在2022年汗青首次突破1000次后，一连2年维持高位。
图：2022年以来天下处所政策放松省市（备注：以省为单元统计纾困次数）
数据来历：华夏研究成长部
最典范的是，不竭地夸大房地产是支柱工业，知足刚需以及改善，退出不达时宜的过期政策，经营新一轮扩内需政策，和这次首要集会提出的高质量成长空间还很年夜等等，诸如斯类。
02
年夜家垂青要集会对付房地产的亮相，就大白了这一点！
本年4月份的政治局集会，对房地产有一个全新的亮相，就是“统筹研究消化存量房产以及优化增量住房的政策措施”。与以前首要集会有关“供求瓜葛产生重年夜变革”、“保交楼、保平易近生、保不乱”、“踊跃安妥化解房地产危害”“三年夜工程”等表述，有较年夜的基调区分。
这么详细的表述，有一个首要的隐含，就是当前严峻的房地产形势，必要新的托底措施来对冲。也就是，不能不器重庞大的一二手库存所引致的预期灰心、贩卖下行和不动产代价阴跌，危害无序分散。往年末以来，危害分散加重，如某某稳健房企暴雷传言，乃至延及部门国企。
在2022-2023年，商品房贩卖年夜幅度下跌后，形成为了庞大的低基数效应（堪称砸出一个年夜坑），但本年上半年商品房市场继续下行，百城、百强贩卖额跌幅在30%-40%。照这么个跌法，没哪一个房企能保患上住呢？是以，本筹算与旧模式划清界线的保障房，不能不调整。
该政策甫一祭出，市场上的“小作文”又多了起来，诸如“新一轮往库存又来了”“数万亿资金的国度队出场了”等等振奋人心的动静不竭。研究机构计较出，要让市场库存周期恢复到公道程度（好比18个月），收购存量在售新居/二手房必要耗费至少患上7万亿摆布的资金。
规模是比力年夜，但若国度队出场，那就不算年夜！
由于，上一轮往棚改时期，2014-2020年，PSL投放了2.6万亿，专项债投放了1.4万亿，撬动贸易信贷2.3万亿。不仅往化了库存，还带来了前所未有的、天下年夜范畴的房地产高潮。
2016-2020年棚改投资额及资金来历
数据来历：Wind，中金公司研究部
在“政策市”的惯性下、媒体的造势下，各类托底、救市的传说风闻，致使的效果，就是躺安然平静摆烂的思惟横行，有样学样、互相沾染。为啥在2022年“保交楼”之后，5.17又要摆设“保交房”？由于，商品房贩卖下滑，开发商没钱交付了，而责任人正在落拓地期待当局救助。
若是是数万亿的国度队资金出场，不仅助长了品德危害，放纵了恶人，并且让防备危害的场合排场、经济转型的场合排场，加倍艰巨，乃至积习难改。此次首要集会，将地产问题（防备地产危害）与处所债务危害、中小金融机构危害归并表述，折射出了为什么政策连结定力的缘由。
03
地产问题，既要望地产自己，即产能多余、泡沫危害，更多的是在房地产以外：即地产“年夜而不倒”“容忍不了下跌”形成的隐性担保预期，叠加处所官员“任期制”的短视款式，地产无序繁荣被处所当局、金融机构、投资者集体套利，致使的体系性危害、工业进级倒退。
而这类危害，终极则是由国度来承当！
在严峻繁杂的国际情况下（好比脱钩断链、逆全世界化），在海内内需疲弱、同一年夜市场还未形成的环境下，这类危害，已经形成为了倒逼。首要的是，颠末几轮刺激，好比上一轮棚改往库存、债务置换、处所国企城投的资产里，有几多无效的投资以及项目，有几多年夜白象工程，敢不敢在管帐上update一下。这象征着，上一轮棚改以及往库存的地产让步空间没有了。
并且，当咱们不能不认可涨价才能往库存的残酷逻辑下，如今的地产存量体量，万亿体量资金也没法拉起来。上一轮往库存，政策带头登高一呼（棚改、往库存等），千军万马跟入来了。如今，登高一呼，但发明后面却没有人跟，相反抛盘的愈来愈多。哦，今昔分歧昔日。
某机构测算新居以及二手房往库存周期降至18个月必要7.7万亿的资金
更关头的，拉起来的后果，将象征着资金流向低效部分，内需加倍疲弱，工业进级加倍倒退，金融部分的危害敞口更年夜。当外部情况更晦气的时辰，庞大的产能以及危害将拖垮整个经济体。
每一一劣货币政策宽松、财务救助，通常依靠于项目拉动，地产也好、基建也好，盈利分配都是不平均的。扩张性的政策，财务也好、货泉也好，终极必然会致使年夜量的钻空子举动，和随之而来的收进差距（好比县城婆罗门）。由于，要素市场的发育水平较低，根基上还停留在行政准进阶段。
当根本秩序不完美，快速的、单边的市场化，必然致使“坏的市场经济”。这也是诸如招投标市场，投融资市场，法务审计等咨询领域乱象丛生的本源。这就是为什么，这次首要集会对付当局以及市场的瓜葛，从10年前的“市场设置装备摆设资本的决议性作用”换成“必需更好阐扬市场机建造用”。
这其实不是对市场定位的下调，而是要熟悉到，当局也好、市场也好，只是资本设置装备摆设的两只手。“市场的决议性作用”的表述，只合用于特定汗青时期以及成长阶段。上一个首要集会的2013年，充溢着“市场全能论”。面临问题，政商学三界都在讲，都是市场化不完全的效果。
好了，这10多年来，市场化不成谓不完全，金融都自由化了。可是，地产泡沫、收进差距、金融危害、脱实向虚等，哪个与“完全的市场化”不要紧？当把市场决议论的后半句（即“更好阐扬当局的作用”）抛在脑后，当根本秩序本就欠安，效果必定是“坏的市场经济”。
关头是，市场化可能只是个幌子，套利才是目的！
04
曩昔10年，应当是对市场以及当局瓜葛的再熟悉。
是以，这次首要集会提出，“放患上活”“管患上住”，表述均衡多了，目的也是用好“两只手”。归到存量收购，这一次出格夸大，市场化、法制化、贸易可延续。并且，2022年末实施”金融16条“以来，一直就是如许的思绪。
也就是，市场以及当局两只手要均衡，当局要干涉干与，市场要买单，防止品德危害。若是为了地产不乱，始终在意总量（好比总量不稳，就会通缩），不计本钱收购存量，效果必定是坏的市场经济，新一轮的PF差距。话语权不强的尽年夜大都，以低生养率、躺平来用脚投票。
长痛不如短痛，坚决往化多余产能，坚定地用托底来缓冲，直至过渡到新模式！
就好比，决议全文对付房地产的具体表述：
创建“租购并举”的住房轨制
加年夜保障房建设以及供应
知足多样化改善性需求
容许取缔或者调减住房限购政策
改革开发融资方法以及商品房预售轨制
由此，楼市演入的进程，即是旧式产能逐渐出清，代价阴跌。对付存量不动产，处理的思绪很清楚，要末开发商本身开发/贩卖，要末就卖出往。若是本身不肯意开发，也卖不出往，最后要卖给国企/城投的话，必定是“地板价”。不肯意以“地板价”出售，那就僵在那里。
也鸣做博弈。这个进程，仿照照旧是产能出清、代价阴跌的进程。以2021年最岑岭的代价计较，市场价打8折是2022年的地板价，打6折2023年的地板价；2025年，这个地板价还要再打个扣头。这个进程堪称文火慢炖、半渡而击。先知预言家者，跑了；不识时变者，砸在手里了。
真的成为了“不动产”！
如许，也就防止了千军万马过独木桥形成的共振效应，在一边往产能、一边托底、一边打造新模式的“文火慢炖、半渡而击”的进程中，实现了新旧模式的转换，或者软着陆。年夜家想一想，2022年以来的2年，调整很是剧烈（有的人认为是硬着陆），但工业转型的结果是很好的。
楼市也理性了，笔者切身履历的例子，原来8万元的学区房，如今降至4万元，不少平凡人能买患上起了。
阵痛固然是有的，乃至可能要履历至关长的一段阵痛。但站更广漠的视角下，这类阵痛就公道了。改革的收益本钱在代际间很是不公，中老年一辈，充实享受了成长盈利（就业不愁，事情压力不年夜），还能享遭到丰盛的退休金、到各地游览度假，手上有屋子，乃至几套房。
资产收进的差距，是当前代际不公的最年夜缘由！
当下泛起的内需疲弱、消费降级、生养率降低，回绝内卷，躺平心态舒展，崇尚即时消费（而不是年夜宗消费），都与“代际不公”有极年夜瓜葛。并且，这类代际不公，正在经由过程板结的财产代际通报而固化。如斯一来，经济转型、工业进级的内需市场、同一年夜市场就没有了。
这也是为什么，数万亿救市的小作文，后面只出来3000亿的再贷款（包括千亿租赁贷款规划）。堪称有所为有所不为，既要托底，即保交房、往库存、筹集保障房，也要继续往产能！