经济察看网 记者 田国宝 王成的公司近期中标了一单260万元的营业，这笔营业是为一家央企二级子公司创建人力资本同享中间提供咨询计划方案，尽管金额不年夜，但究竟结果是一笔收进，并且营业内容对他所在公司没有太年夜挑战。
王成是一家平易近营房企人力资本部分的员工，因为主体已经经爆雷，公司主要精神在保交楼以及债务重组等方面，旗下大都营业已经经没法正常展开，收进以及归款也是青黄不接。在这类环境下，他们必要想法子养活本身。
王成说，此次中标营业不因此公司名义承接，而是一个由相干高管小我及财政部员工名义成立的新平台。新平台只用来承接外部营业，与老平台是“一套人马、两块牌子”，这么放置是为了与老平台入行危害切割。
在爆雷房企中，像王成公司成立平台的房企不在少数。有的房企为了维持总部正常运转，经由过程新平台承接营业筹集运营经费；有的房企则因主体已经经爆雷，影响到项目营销事情，成立新平台是为了继续卖屋子。
一名房企的区域公司人士奉告经济察看网，有个体房企为了更好地卖屋子，不仅成立新的平台公司，还起头打造全新的企业品牌，并以新品牌的名义对外贩卖老项目，借此解脱主体爆雷对营销的营销。
爆雷房企的这些操作，尽管最年夜限度地下降了主体爆雷对营业层面的影响，但也在债权人中引起庞大争议，主要集中在“房企相干卖力人是否借此逃废债”“相干资产剥离到新平台是否实行法令法式以及信披义务”等方面。
危害断绝
7月中旬，济南城南壹品项目入进验收阶段，象征着行将迎来交付。该项目开发商为济南祥宜置业有限公司（下称“祥宜置业”），2021年6月拿地，2022年1月开盘贩卖，今朝贩卖已经经接近尾声。
工商注册资料显示，祥宜置业有三名股东，此中山东鲁跃地产团体有限公司（下称“鲁跃地产”）持股60%，浙江蓝坤装饰工程有限公司持股35%，诸暨市庆峰建材有限公司持股5%，法人代表为徐建中。
穿透鲁跃地产的股权瓜葛，实在际节制人为两名天然人，此中朱煌炳节制鲁跃地产 77.5%股权，李秀玉节制22.5%股权。经济察看网从多方证明，李秀玉为祥生团体部属祥生建设的资金卖力人，朱煌炳就职于祥生建设财政部。
鲁跃地产总司理徐建中的另外一个身份是祥生地产济南公司总司理。公然资料显示，2024年头，原祥生地产环济南济阳都会公司转化为鲁跃地产团体，旗下项目也均以鲁跃地产的名义对外贩卖。
一名认识祥生的人士奉告经济察看网，城南壹品项目2022年头开盘时遇上祥生爆雷，为了不项目营销事情受影响，祥生在表外成立一系列新的平台公司，将部门没有贩卖的项目剥离到新平台，以避免项目被查封或者因主体爆雷影响贩卖。
尽管项目在股权瓜葛上与祥生地产没有任何干系，乃至项目营销中间也铲失落了“祥生”的字样，但在济阳如许的小都会，项目仍然由祥生开发其实不是甚么机密，购房者依担忧项目会烂尾。
恰是在这类布景下，为了完全解脱爆雷主体的影响，祥生地产环济南济阳都会公司转变为鲁跃地产。上述认识祥生人士说，若是这一结果较好，在有益于保交楼的环境下，不排除了将这一模式推向其他区域或者都会公司的可能性。
在房地产行业中，雷同祥生为了卖房而成立全新营业平台的案例不在少数。6月尾，西安绿城誉园项目得到最新一期预售许可证，项目开发商为西安市怡景苑房地产开发有限公司（下称“怡景苑地产”）。
绿城誉园并不是绿城中国开发的项目。该项目原名为奥园誉峯，是中国奥园经由过程收并购获取的项目。2022年1月奥园爆雷后，项目贩卖等事情堕入困窘；2023年2月，项目股权从奥园手中转移至广州安瑞商务服务有限公司（下称“安瑞商务”）。
安瑞商务接办项目后，找到绿城作为互助方，以绿城品牌对外贩卖，绿城不持有项目股分，仅作为品牌互助方。
安瑞商务旗下节制着70多家企业，此中有40多家是来自天下各地的房地产企业，除了了小部门为新成立，年夜部门从奥园转进。
安瑞商务与奥园瓜葛紧密亲密，现实节制人钟杨胜以及芦杜航在奥园科技、奥园资源等多家奥园旗下公司担当职务；并且安瑞商务工商注册资料挂号的是奥园的德律风，使用的邮箱也为奥园的企业邮箱。
2022年末以来，钟杨胜以及芦杜航两人还陆续成立了广州恒轩商务、广州泰如、四川奥鸿、海南思特博等多家新平台公司，经由过程这些平台节制上百家房地产公司，成为奥园系统外首要的营业平台。
别的，为了利便贩卖，禹州等房企也将很多项目剥离至表外平台。上述房企区域人士说，房企这么做的主要缘由是为了与爆雷主体之间创建一道信誉防火墙，避免爆雷主体信誉危害舒展至项目，影响项目贩卖。
养活公司
对付已经经爆雷的房企，其收进来历主要有两个渠道。第一是项目归款，不管是项目交付后结算，仍是项目赢余资金的提取，不按期地会有相干资金归流到团体总部，这也是大都房企维持正常运营的首要支持。
但现实上，房地产项目归款缺少延续性以及不乱性，总部常常面对无米下炊的境况。好比公司每个月都要为员工发下班资、缴纳社保以及公积金等，但若当月没有相干资金流进，则面对没法定时发放薪酬以及缴纳社保的危害。
为领会决这一难题，包含王成公司在内的部门房企，试图经由过程承接外部营业创建一个保障总部正常运转的小金库。即总部各个营业垂直部分将多年在领域内堆集的经验以及口碑，转化成红利东西。
人事部分做人力资本咨询营业，资金部分做投融资咨询营业，营销部分拓铺第三方项目，如中原幸福等拥有运营能力的房企，还会为处所当局提供工业园选址、工业定位、招商引资等方面服务。
因为主体爆雷，以主体部属公司名义承接义务会遭到分歧水平影响，这些房企想要成长新营业、转型营业或者赚取外快，还必要成立新的营业平台，并且新的营业平台在股权瓜葛等方面与爆雷主体做好危害断绝，如许才能包管新营业正常展开。
中原幸福是较早从事新营业的爆雷房企之一，早在2020年就成立幸福精选以及幸福优选两个新营业平台。在中原幸福债务重组进程中，这些新营业平台经由过程以股抵债方法为中原幸福化解上百亿债务。
在中原幸福系统外，另有一个主体为珠海横琴小成咨询管理有限公司（下称“小成咨询”）的新营业平台。小成咨询由原中原幸福董秘林成红100%持有，林成红也是今朝中原幸福新营业的主要卖力人。
工商注册资料显示，小成咨询旗下有167家公司，此中一项首要的营业因此北京中原幸福新能源科技有限公司为主的新能源营业平台，该项营业主要为各地成长新能源工业提供选址、招商、运营等全链条服务。
另外一块主要的营业是咨询营业，包含工业成长咨询、投资咨询、工业管理、都会运营、数字化等相干营业。这些新营业不仅成为中原幸福维持正常运营的首要支持，乃至富余资金还可以用来了偿债务。
别的，部门爆雷房企为了维持营业团队的完备性，还在系统外成立代建平台，用来承接相干代建营业，尽管代建营业利润较低，很难实现较年夜红利，但可以养活一个团队或者维持一个区域公司正常运转。
有的房企代建营业由总部牵头成立，有些房企的代建营业则以区域或者都会公司为主，在开发建设自身房地产项目的同时，也以代建的身份普遍介入本地斗室企、城投公司的项目。代建营业的承接量决议着自身团队的规模。
“坚苦时期，起首要包管活下往”，上述房企区域人士说，一家房企或者房企的一个区域，想要活下往必要各显法术，“解散团队很容易，但每一个人都要养家，不少人还违着房贷，只要有一点但愿，就要想法子生存下往”。
争议
王成奉告经济察看网，尽管新营业平台在股权上与原平台没有瓜葛，但大都也是由老板心腹的高管、财政等职员代持股权。他所在公司，代持职员以及原平台公司还签有相干的代持协定，商定新平台的相干收进以及利润由原平台享受。
但其他房企成立的新平台，是否与原平台之间有相干的代持协定商定，非焦点高管很难领会到具体环境。好在像王成公司这种新营业平台触及的金额未几，并且大都为新拓营业，触及长处运送争议较小。
房地产项目因为动辄几亿元、十几亿元乃至几十亿元的金额，一旦所有权产生转移到新平台，面临的争议也较年夜。
一名房地产债券投资人士奉告经济察看网，相干争议主要集中在项目所有权转移目的、转移法式是否正当、房企相干卖力人是否有意逃废债等多个方面，但今朝并无从房企层面获得使人信服的谜底。
第一个争议是项目所有权转移的目的。一般分为两种环境，第一，如大都房企所言，为了不爆雷主体影响项目贩卖事情，以是剥离到系统外，更便于项目的贩卖以及变现，也有益于房企归笼资金；第二，如投资人所担忧，项目所有权转移，是房企相干卖力人为了转移优质资产，制止前融后，大都项今朝期杠杆较低，属于较为优质的资产。
第二个争议是项目所有权转移进程中是否实行了相干法令法式以及信披义务。第一是法令法式，好比项目买卖是否实行绝职查询拜访、第三方评估等环节，出售项目的资金用途是否在需要范畴内入行公示；第二是信披义务，尽管港股没有强迫信披要求，但大都房企入行买卖，出于对投资人卖力，城市对外入行通知布告，相干房企的项目所有权转移是否入行了披露。
第三个争议是存在逃废债。将项目资产剥离到新平台，将欠债留在原平台，房企卖力人是否以此逃废债。这也是大都投资人“意难平”之处。投资人认为，不管房企给出何等充实的理由，也很难防止逃废债的质疑。
“你说是为了项目贩卖，但用甚么来包管呢”，上述房地产债券投资人奉告经济察看网，想要防止逃废债争议，房企必要向投资人以及债权人披露更多信息，用完美健全的法令予以保障，不然债权人凭甚么信赖房企。
“尽管动身点是好的，是为了贩卖，盘活资产”，上述房企区域公司人士说，但新平台的贩卖归款以及利润是否是用来了偿原平台的债务，不仅必要债权人以及房企之间互相信托，也必要有响应的法令约束。
在他眼里，房企卖力人是否会逃废债是一个“良知活儿”，若是老板不想让新平台的贩卖资金流到原平台，可以有不少种方式将资金挪走。房地产开发链条较长，每个链条环节上都有可能产生长处运送以及资金转移。
房地产项目作为房企首要的资产，是保交楼以及了偿债务的首要保障，将项目剥离到体外，象征着房企可变现资产削减，入而象征着房企保交楼以及偿债能力降低。但若何在合适法令法式以及信披轨制的条件下，最年夜限度地撤销债权人质疑，将成为部门房企的一年夜磨练。