摘要：“一百零八上苑”在今年春节前完成更新改造，一“开门”就遭遇了疫情；但凭借精准招商与精细服务，这个租金并不便宜的园区不但实现了逆势满租，如今还有企业排队等待入驻。
走进长乐路672号，穿过两排老式里弄，弄堂尽头就是“一百零八上苑”园区。园区大门拉开，顿感别有洞天：三幢四层办公楼与一幢小别墅围合着一个别致小院，院内草坪青青、绿树葱葱，一派闹中取静的景象；白天，办公楼内看不到多少人进出，但天黑下来后，不少窗内透出的灯光会一直亮到深夜，昭示着这里的商务活力。
“疫情让园区招商变难？我们并没有感受到！”“一百零八上苑”运营方——趣办CEO韩茹这样告诉记者。“一百零八上苑”在今年春节前完成更新改造，一“开门”就遭遇了疫情；但凭借精准招商与精细服务，这个租金并不便宜的园区不但实现了逆势满租，如今还有企业排队等待入驻。
招商，从园区更新改造时就开始了
“一百零八上苑”由上海人民美术出版社的几幢办公楼更新而来。园区地处市中心，建筑体量4000万平方米，属于“小而美”的园区。三幢四层高的小楼，建于上世纪八九十年代，都是中规中矩的风格。园区本身很有文化底蕴，上海人民美术出版社在1952年成立时就在此办公，为新中国美术史上连环画、年画、宣传画的发展增添了浓墨重彩的一笔。其中以连环画最为突出，盛时，仅画家就有赵宏本、程十发、顾炳鑫、贺友直、钱笑呆、陈光镒、颜梅华、韩和平、丁斌曾、汪观清、韩敏、罗盘等百余人都与此处有过渊源，号称“一百零八将”。
第一次看到这个园区，韩茹与团队就很喜欢这里的氛围：弄堂外就是繁华的长乐路，弄堂内却是静谧的一方空间。在闹中取静的氛围滋养灵感，正是很多都市人的追求。
另一方面，他们也在心中盘算着：这样体量不大又充满文化气质的园区，什么样的企业会喜欢？这些企业会有怎样的审美与需求？
“趣办此前在上海更新与运营过不少类似的小而美园区，每年也参与近6万平方米物业的招商工作，有着丰富的渠道资源与专业的招商能力。所以在对‘一百零八上苑’进行更新前，我们心中就已经有了入驻园区企业的画像：对审美有一定要求的企业。可以说，招商，从这个时候开始了。”
园区如何更新？一切为入驻企业打造。韩茹说：“现代人喜欢简洁的设计，也喜欢有故事、有内涵的东西。”园区内几幢楼本身都简简单单的造型，“老底子”又透着历史感，所以设计团队对更新改造不做大刀阔斧的“减法”，而是在细微之处做“加法”。
小院子前后对比
如，对几幢建筑，设计团队保留了原有的设计语言，采用最基本的色调，没有过于张扬的颜色，也没有过于繁琐的设计，简简单单、非常干净；设计团队在原来办公楼内发现了几个废弃的铁皮箱、五斗橱，如获至宝，这些老物件被收拾干净后摆进了楼内的楼梯转角，成了一道有意思的风景；有幢楼内有几面原始马赛克花砖，设计师找人费了很大力气把这些花砖恢复原色，留下一段记忆；一幢楼的外立面打造成水泥拉毛墙面，向老上海风情致敬；为了让“一百零八上苑”有更多IP衍生的可能，趣办在园区主楼留出一方天地，将这里打造成公共艺术空间，不定期举办各种有品质的展览……
小院子前后对比
屋顶花园前后对比
一个好的园区一定是好看的，颜值太重要了。小院是园区的一大亮点——数十株百年老树与悠悠的绿地。设计团队找人重新修整了这些绿地与绿树，重现了一片钢筋水泥中的绿意，给办公白领一方难得的亲近自然之所。
事实证明，定位准了，企业自然来。去年9月，园区更新才启动，企业就来了。5家在中国经营的比利时企业，要抱团租用办公场地。他们在其他区域考察场地近半年，都没有心仪的，第一次来到园区，看了环境与更新方向，就预定下了一层楼的办公面积。疫情发生后，考虑到疫情可能会影响到部分前期已有意向的企业的选择，园区第一时间通过线上办公的形式主动对接意向客户，很快就得到了确认的答复。今年3月，园区更新改造完成后的第二个月，就已全部租满。目前园区已经吸引了柏荟医疗、环时互动、PR-Living、然颂RENSON等国际知名企业入驻。
细而又细的服务，让企业安心留下
记者去采访的这天，“一百零八上苑”园区的小草坪上，正在搭建一处公共休闲空间：浅胡桃木色的木质框架搭建出一个半开放的亭子，里面放着几只浅色的真皮沙发。“这是我们园区内一家家具企业提供的真皮沙发，可以放在户外，风吹日晒不会变色，轻轻一擦，灰尘就没了，价格不菲。”韩茹说，这家企业得知园区要打造一处休闲空间，主动拿出自己的产品，帮助我们一起装饰，也希望将这里作为一个自家产品的展示空间。
这是一个值得回味的细节，从中可以看出，入驻企业对“一百零八上苑”的综合环境认可度很高。这一点，从入驻企业对园区的投入上也可以看出来，目前入驻企业与园区至少都签下了5年以上的租约，在软装上投入少则上百万元多则上千万元。
环境好，把企业吸引过来；但要让企业能长久留下，园区靠的是细而又细的服务。
小院子里，树木特别多，但地上看不到杂乱的落叶；草坪、花草多的地方在夏季容易滋生蚊虫，但在这里办公的白领不会感觉被蚊虫困扰。园区对物业管理不吝投入，派足保洁人员，对地面增加清扫频次，不让落叶落地，对草坪增加药水喷洒频次，减少蚊虫滋生……
园区内很多企业要忙到凌晨，白领肚子饿了要出门买夜宵、下班要开车回家，园区配备24小时保安服务，无论办公者深夜多晚下班，总能有人及时为他们打开园区大门……
一个细节很有意思，记者在小院子里采访韩茹时，她发现沙发上落了一只死掉的蚊子，赶紧叫来保洁反复叮嘱。“在这样品质的园区环境中，任何一个细节都不能放过。”
园区服务的细致，早在更新改造之初就体现出来。“一百零八上苑”深藏在一个里弄小区的深处，从长乐路的大门口的弄堂走进来有近50米距离，而弄堂两侧住的都是居民。每天进出园区的车辆与办公的白领都要经过这条弄堂，如此出出进进，住在两侧的居民没有一个来投诉的。原来，园区在更新改造之初，就与周边邻居建立了良好的关系。施工还没开始前，团队就到居民家一户户登门送上“致歉信”，告诉居民：园区要改造了，可能产生一定的噪音、扬尘，会影响到大家，非常抱歉。他们还并留下公司电话，当居民感到任何不满意，都可以打电话来投诉。很意外，几个月改造下来，没有一个居民来投诉。对周围邻居的细致用心，不但免去了改造期间可能造成的龃龉，也为良好的“邻里关系”打下基础。园区正式开业后，住在附近居民都说好，因为“园区环境变好了，自己也跟着受益”。而良好的“邻里关系”，对于“一百零八上苑”这样紧邻居民区的市中心园区特别重要——为企业办公提供了便利的环境。
“随着经济发展由高增长转向高质量，哪怕没有疫情的‘黑天鹅’，城市经济发展对空间载体的需求也将面临增长减缓的挑战，城市空间载体能否准确定位、做好运营服务，都将决定着其未来的生存状态。”有专家这样说。