秦勇（上海成长研究基金会特约研究员）
日前召开的中国人平易近银行货泉政策委员会2023年第三季度例会提出，因城施策精准施行差异化住房信贷政策，支撑刚性以及改善性住房需求，落实新发放首套房贷利率政策划态调整机制，调降首付比例以及二套房贷利率下限，推进下降存量首套房贷利率落地生效，加年夜对“平急两用”大众根本举措措施建设、城中村革新、保障性住房建设等金融支撑力度。
集会召开前不久，9月25日存量首套房贷利率迎来了广泛下调，这是中国人平易近银行、金融羁系总局8月31日联合发布《关于调整优化差异化住房信贷政策的通知》以及《关于下降存量首套住房贷款利率有关事项的通知》政策的落地。依照通知要求，2023年9月25日起批量调整利率，但利率不克不及低于原贷款发放时所在都会的首套住房贷款利率政策下限。这个政策一方面在没法转按揭的环境下，解决了住民对银行缺少议价能力，同时银行又缺少自动贬价动力的问题；另外一方面，以上的政策设置了利率调整的底，此前笔者曾经撰文指出，因为不少一线都会执行的首套房贷款利率的LPR加成仍然较高，政策调整后泛起了边际改善，同时也另有继续加力的空间。是以，在当前整体房地产政策踊跃落地的根本上，笔者认为政策力度仍可以入一步加年夜。
持久来望，房地产行业将来可能泛起的一种情景是：在行业出清的中后期，若开发商的危害偏好获得修复，则可以或许适度加杠杆。对付开发商来说，第一步必要辨认出有较强谋划能力的企业经由过程吞并收购消化存量在建项目，将来对中国新增住房的需求展望都将是高度区域分解的，这必要由企业掌控新的区域增加点。
而短时间内从贷款环境来望，在曩昔房价与住民新增贷款的瓜葛去去体现为——只要房价涨幅有放缓，昔时的新增贷款城市泛起较着的归落，也就是说住民的购房动力中，存在此中一种雷同权柄市场上的“FOMO”征象，就是由担心房价上涨后基于本身的收进程度可能永遥失往购房能力的情感驱动。这一次与以去分歧的是房价调整的时间较长，住民新增贷款泛起必定水平的负增加，也对应了此前泛起的住民提早还贷的环境。2023年前两个季度，从数据上望住民新增贷款同比已经经有小幅恢复，部门是受低基数的影响，是以从幅度望住民的信念还必要入一步提振。
在这类布景下，咱们认为另有一些可行的政策路径能有助于改变房地产市场预期。一是继续推进各都会调整包含“限售、限购”等在内的限定性措施，和出台针对首套、二套及更多套的差别性政策。二是建议打开银行转按揭窗口，得当地推进银行间竞争与吞并，堵截区域性银行作为处所财务的主要债权人的非市场化渠道。针对由房地产衍生出之处当局、银行、开发商与住民的长处链条，咱们提出过组合式政策激活四方资产欠债表，对应到银行资产欠债表就是要差别化、市场化、跨区域化与营业多样化。
那末，对付激活房地产市场，金融还可以有甚么作为？若是比力LPR1年期以及5年期的刻日利差今朝是75BP，1年期国债以及10年期国债利差接近50BP，LPR刻日利差比力年夜，咱们认为LPR较MLF报价可以更多地表现信誉利差，而刻日利差应该更接近国债利差。固然另外一方面，即便这些利差再压缩，对付减轻贷款压力的弹性上都是较为有限的，这表现了“复利”的气力，可是基准利率下调，下降全社会总体融资本钱，低收进群体受益显著，可能在开释消费能力方面更有用。
本年因为中美周期错位、境表里利差拉年夜造成资源外流压力加年夜，央行在降利率方面比力审慎。从方才曩昔的超等央行周，美联储给出的将来政策路径、利率预期指引和更新的经济预期来望，将来1-2个季度美国货泉政策的外溢影响不容轻忽，因为美联储一边上调经济展望、调低赋闲率，另外一边经由过程点窜货泉政策框架，容许通胀“超调”，效果必然是利率在高位会延续更永劫间，对付经济周期性更同步的国度，会拉长紧金融前提的周期，对付经济周期性分歧步的国度，会延续经受资源流动的压力，同时可能抵消海内分歧步货泉政策的效劳。在此布景下，笔者认为得当放宽货泉浮动区间是更优的选择，同时斟酌施行加倍宽松的货泉政策，抵消美元紧金融周期对海内货泉政策的对冲效应。
（编纂：洪晓文）