王丽新
“两岸援声啼不住,轻船将过三重山。”3月29日,在2023年事迹阐明会上,万科总裁祝九胜用这句话表达了两层意思,一是谢谢各方支撑;二是向外界展现万科跨过阶段性关隘的信念。
万科有信念,是行业的好旌旗灯号。当前,开发规模下行、融资模式扭转和谋划性营业的EBITDA率以及NOI收益率仍在爬坡,是万科要过的三重山。即使很早就提出“活下往”,但正如万科董事会主席郁亮所说,市场变革之下,曩昔稳健的尺度纷歧定能彻底保障平安,营业能力好只是一方面,还必要强化底线思惟,入行更充实的筹备。
那末,万科要做甚么筹备,怎样变“轻船”,若何过三重山?在笔者望来,有三年夜铁律是万科“穿过风雨再会彩虹”的底牌,亦是有看平安着陆的砝码。
第一,多管齐下增厚现金流“蓄池塘”,过好紧日子。从万科一以贯之的现金流管理策略来望,现金流平安是第一要务,不是喊给市场以及投资者的套话。截至2023年末,万科谋划性现金留连续15年为正,这是万科当下还能许诺“不躺平”的首要底牌之一。
不外,为了执行这一铁律,万科也颇为不容易。一是在连结高贩卖归款率上下了不少工夫,一方面经由过程与金融机构互助,推出多种付款方法;另外一方面注重听一线声音,实时调整供货体系,机动订价抢收市场。二是尽力维护信誉评级,拓铺融资渠道,而且一悔改往总对总融资模式,转向项目制,增长融资端平安垫。三是有刻意且能有用率地去向置年夜宗资产,加速流动性比力低的不动产以及持久股权投资变现,好比将上海七宝万科广场残剩50%权柄让渡给领铺,买卖对价为23.84亿元。别的,万科2024年买卖归款方针是不低于300亿元,足见其偿债刻意。四是紧缩投资,2020年至2023年时代,万科拿地金额紧缩了七成,堪称落袋为安聚焦过好当下紧日子。固然,郁亮志愿将年薪从1000多万元降到10多万元,也是支撑公司节流谋划本钱付出的一种带头立场。
第二,推动盘活存量资产,把不动产转化为动产,变身“轻船”前行。作为龙头房企,弱市之下,万科2023年营收规模仍跨越4657亿元,权柄土地储蓄面积达约6000万平方米,另有年夜量谋划性不动产等存量资产。
在供求瓜葛、生齿,都会化率等要素转变,致使房地产投资逻辑生变之下,若何让重资产变轻,是万科管理层甚至年夜大都房企掌舵人的心头年夜事。在曩昔一年中,为了翻越谋划性物业收益率不足以笼盖利钱这重山,万科以轻资产化为焦点转型。
一方面,万科追求持久资金“外助”,协调险资、银行等机构予以支撑,深圳市国资委也躬身进局,正在以多种市场化方法匡助万科完成开释百亿元规模流动性的方针,包含认购万科旗下红利的消费根本举措措施等。另外一方面,2023年,公募REITs试点延续深刻,为万科减缓重资产流动性压力带来新机会。截至今朝,万科旗下印力团体发布的中金印力REIT已经正式入进询价阶段,万纬物流REIT项目已经获受理,长租公寓REIT也在踊跃申报中。固然,从“年夜舟”变“轻船”不成一挥而就,必要耐烦以及时间,好在已经完成破冰,将来可期。
第三,保交付为先,输出好产物以及提供好服务,为企业久长“活下往”之年夜计。仅靠防寒,不足以过冬。仅仅是保障现金流平安活下往,也其实不足以穿越周期。地产下半场,谁能提供好产物、好服务,才能真正“活下往”。
综合来望,将来室第建设的中枢值是10亿平方米摆布,“三年夜工程”也为房地产企业提供更高发铺空间。后房地产期间,仍然有不少商机,条件是做好保交付,不流失客户,才能在将来竞争中稳住市场份额,才能环抱客户需求经商,做久长生意,庇护好自身的金字招牌。
将来万科会交出甚么样的答卷,咱们拭目以待。可以肯定的是,支持房地产行业归稳向好的根基面并未扭转,但愿在各方聚力下,万科能步进康健成长新阶段。
(责任编纂:佟明彪)