■ 王丽新
公募REITs步队不竭强大。有关统计数据显示，截至5月28日，中海内地根本举措措施公募REITs市场已经胜利上市36只产物，此中不动产权类产物21只，收费收益权产物15只，市场总体刊行规模突破千亿元年夜关，到达1184亿元。
那末，公募REITs对将来不动产运营将发生哪些影响？
第一，盘活存量房资产，优化住房租赁企业融资模式。当前，“消化存量房产以及优化增量住房”已经成各地出台房地产政策的主流标的目的之一，部门都会已经跑通“国企收储未售新居”模式，焦点是“以购代建”，将存量房产转化为保障性租赁住房（如下简称“保租房”）。那末，收购方或者者住房租赁企业若何运营保租房？怎么实现“投融管退”？
这内里，公募REITs将年夜有可为：其一，不乱的现金流以及归报率是REITs的价值主意，其估值逻辑以及住房租赁的贸易逻辑更为匹配，是以与住房租赁企业直接IPO相比，资产REITs更机动，也更符合；其二，凭仗不乱较高的出租率以及现金流分拨率，自2021年7月份保租房被纳进根本举措措施公募REITs试点范畴以来，今朝已经上市的5只保租房REITs均匀涨幅较高，已经获得投资者承认以及青睐，使扩募更具有可行性；其三，保租房市场需求量年夜，后期有看迎来各种主体介入保租房REITs底层资产的运营，试点范畴也可能会扩容至房地产长租公寓等领域，规模增加可期。
第二，转变谋划性不动产运营模式，优化房企资产欠债布局。我国公募REITs市场正式启航以来，其底层资产已经扩容至谋划性不动产领域。2023年10月，证监会发布修订后的《公然召募根本举措措施证券投资基金指引（试行）》，明确将“百货阛阓、购物中间、农贸市场等消费根本举措措施”纳进底层资产。一个月后，首批申报的中金印力消费REIT等四单项目获批，其底层资产多为购物中间等贸易不动产。截至今朝，印力、华润、金茂等已经经刊行了公募REITs，年夜悦城正紧随其后。
对开发商而言，持有购物中间、写字楼等谋划性不动产，必要沉淀年夜量资金，流动性差，运营模式重，谋划性营业的EBITDA率以及NOI收益率难以均衡。是以，REITs对付不动产谋划营业的首要性，雷同于按揭贷款之于室第开发的首要性。一旦经由过程出售、扩散以及打包设立REITs在公然市场出售等方法实现退出，跑通REITs赛道，开发商旗下甜睡的资产会转变为源源不竭的现金流，其谋划模式也将从重资产运营转变为轻资产服务，同时可动员权柄投资，优化房企资产欠债布局。
第三，底层资产日益多元化，为资源市场提供更多收益稳健的中持久投资标的。自根本举措措施公募REITs试点正式启动以来，资产类型由原先的七年夜类扩大至如今的八年夜类，现有类型涵盖了工业园区、仓储物流、产业厂房、保租房、干净能源、高速公路以及生态环保，和新增的消费根本举措措施，而消费根本举措措施种别中又包含百货阛阓、购物中间等多种资产类型。底层资产品业类型日益多元化，为资源市场提供了更多收益稳健的中持久投资标的，会不竭吸引以中持久资金为主的社会资源踊跃介入。
固然，与外洋成熟市场相比，当前我国公募REITs市场尚处于起步阶段，但贸易不动产领域却已经迈出关头一步。若写字楼、旅店、数据中间等成为REITs底层资产，也会对构建房地产新成长模式发生首要作用。
预测将来，跟着REITs市场建设稳步推动，公募REITs慢慢入进常态化刊行阶段，不动产运营或者将迎来资管期间，为投资者提供更丰硕的投资选择以及持久投资价值，为中国经济的延续增加注进新的活气。
（责任编纂：王婉莹）