■ 王丽新
公募REITs步队不竭强大。有关统计数据显示,截至5月28日,中海内地根本举措措施公募REITs市场已经胜利上市36只产物,此中不动产权类产物21只,收费收益权产物15只,市场总体刊行规模突破千亿元年夜关,到达1184亿元。
那末,公募REITs对将来不动产运营将发生哪些影响?
第一,盘活存量房资产,优化住房租赁企业融资模式。当前,“消化存量房产以及优化增量住房”已经成各地出台房地产政策的主流标的目的之一,部门都会已经跑通“国企收储未售新居”模式,焦点是“以购代建”,将存量房产转化为保障性租赁住房(如下简称“保租房”)。那末,收购方或者者住房租赁企业若何运营保租房?怎么实现“投融管退”?
这内里,公募REITs将年夜有可为:其一,不乱的现金流以及归报率是REITs的价值主意,其估值逻辑以及住房租赁的贸易逻辑更为匹配,是以与住房租赁企业直接IPO相比,资产REITs更机动,也更符合;其二,凭仗不乱较高的出租率以及现金流分拨率,自2021年7月份保租房被纳进根本举措措施公募REITs试点范畴以来,今朝已经上市的5只保租房REITs均匀涨幅较高,已经获得投资者承认以及青睐,使扩募更具有可行性;其三,保租房市场需求量年夜,后期有看迎来各种主体介入保租房REITs底层资产的运营,试点范畴也可能会扩容至房地产长租公寓等领域,规模增加可期。
第二,转变谋划性不动产运营模式,优化房企资产欠债布局。我国公募REITs市场正式启航以来,其底层资产已经扩容至谋划性不动产领域。2023年10月,证监会发布修订后的《公然召募根本举措措施证券投资基金指引(试行)》,明确将“百货阛阓、购物中间、农贸市场等消费根本举措措施”纳进底层资产。一个月后,首批申报的中金印力消费REIT等四单项目获批,其底层资产多为购物中间等贸易不动产。截至今朝,印力、华润、金茂等已经经刊行了公募REITs,年夜悦城正紧随其后。
对开发商而言,持有购物中间、写字楼等谋划性不动产,必要沉淀年夜量资金,流动性差,运营模式重,谋划性营业的EBITDA率以及NOI收益率难以均衡。是以,REITs对付不动产谋划营业的首要性,雷同于按揭贷款之于室第开发的首要性。一旦经由过程出售、扩散以及打包设立REITs在公然市场出售等方法实现退出,跑通REITs赛道,开发商旗下甜睡的资产会转变为源源不竭的现金流,其谋划模式也将从重资产运营转变为轻资产服务,同时可动员权柄投资,优化房企资产欠债布局。
第三,底层资产日益多元化,为资源市场提供更多收益稳健的中持久投资标的。自根本举措措施公募REITs试点正式启动以来,资产类型由原先的七年夜类扩大至如今的八年夜类,现有类型涵盖了工业园区、仓储物流、产业厂房、保租房、干净能源、高速公路以及生态环保,和新增的消费根本举措措施,而消费根本举措措施种别中又包含百货阛阓、购物中间等多种资产类型。底层资产品业类型日益多元化,为资源市场提供了更多收益稳健的中持久投资标的,会不竭吸引以中持久资金为主的社会资源踊跃介入。
固然,与外洋成熟市场相比,当前我国公募REITs市场尚处于起步阶段,但贸易不动产领域却已经迈出关头一步。若写字楼、旅店、数据中间等成为REITs底层资产,也会对构建房地产新成长模式发生首要作用。
预测将来,跟着REITs市场建设稳步推动,公募REITs慢慢入进常态化刊行阶段,不动产运营或者将迎来资管期间,为投资者提供更丰硕的投资选择以及持久投资价值,为中国经济的延续增加注进新的活气。
(责任编纂:王婉莹)