作者：余飞
01
学区房跳水
这两天，逐日经济新闻一篇针对广州、深圳的学区房代价跳水的新闻，引起了普遍暖议。
深圳六年夜名校片区楼盘成交均价，从132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。并且跌势照旧，很快会总体跌破10万 。
各片区重点学区房成交均价方面，除了了龙岗区，跌幅都在20%以上。
南山区均价从13.74万跌至10.72万，下跌了22%。福田区从12.49万跌至9.41万，下跌了24.7%。宝安区从9.9万跌至7.42万，下跌了25.1%。龙华区从7.95万跌至6.31万，下跌了20.6%。罗湖区从7.57万跌至5.96万，下跌了21.2%。
龙岗区从5.81万跌至4.72万，下跌了18.7%。
深圳高档中学学区房，跌幅根基都在四分之一摆布。
再望广州。
公家号“广州PLUS”几个月前梳理过一组数据，广州部门区域名校学区房曩昔一年的代价变革环境。
河汉热点的学区房根基上都没逃过代价下跌的运气，部门小区近一年更是跌超10%。
龙口西小学学区房：协以及新世界跌破了10万/平，跌幅到达13.2%，金鼎年夜厦也跌了11.2%。
华阳小学学区房：除了了朝晖苑涨了3.5%以外，天文苑以及恒达苑都下跌跨越8%。
天府路小学学区房：叠翠台以及环宇花圃分别跌了10%、11.1%，隽园也跌了近1万/平。
荔湾区跌幅最年夜的两个小区怡福花圃、芳香小区，跌幅都在8%以上。
南沙区的优山悦海，均价跌破了“2”，均价“1”字打头。期间云图、南沙湾御苑，一年跌幅都在10%以上。
03
下跌逻辑
要理解顶流学区房的下跌逻辑，起首患上清晰它们是怎样一步步涨到天价的。
上涨的基础逻辑在于资本限定，住房与教诲绑缚催生出了炒作空气。
改革开放以来，为了年夜力推动农夫入城，加速都会化速率，国度将教诲、医疗、大众交通等大众资本集中到了都会，然后又将屋子与教诲绑缚。
平易近众想要得到好的医疗资本以及教诲资本，就必需来都会，而要让本身的孩子可以或许上公立黉舍，就必需买房。
大张旗鼓的四十多年都会化，从某种角度来望，是资本的都会化，以及平凡平易近众买房的都会化。当屋子与教诲资本绑缚的时辰，它早就不是纯洁的屋子，而是资本，资本即可以金熔化。
在这类轨制之下，学位越好的屋子，越受追捧，有钱的家长都想让本身的孩子可以或许上更好的黉舍。资源也望到了这个利润点，以是炒作资源也不竭涌进。顶流学区房酿成了天价学区房。
下跌的逻辑，可以分为三点：
第一，学区房游戏规则的扭转。
粗略梳理了一下，今朝已经经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、年夜连、无锡、合肥、西安、三亚合计12个都会官宣，开启西席轮岗。
西席轮岗的目的有两个，一是冲破优质教诲资本被名校垄断的场合排场，二是刺破天价学区房的泡沫。
天价学区房，不仅滋扰房地产市场的代价，也对教诲公允的原则入行了滋扰。显然，在这类模式之下，好的黉舍，好的教员，永遥只能是敷裕家庭享用。因而，阶级愈发固化，冷门出贵子的事务，愈来愈少。
在这类布景下，冲破僵局的西席轮岗轨制应运而生。
所谓西席轮岗，就是教员们再也不固定于一个黉舍教授教养，而是几年轮动一次。如许的布景下，本来的名校，会由于优质教员的流失而再也不名校，本来的平凡黉舍，在必定周期内，轮动到了优质西席资本，实力年夜增。
清华年夜学原校长梅贻琦说过，所谓年夜学者，非谓有年夜楼之谓也，有年夜师之谓也。中学小学亦如是。一个黉舍优质与否，关头在于师资气力。
而西席轮岗轨制就是冲破名校对优质教诲资本，也即对优异教员的垄断，让买学区房酿成了买盲盒，让优质学区房变患上不肯定。
西席轮岗规则制订最详尽、执行最完全的是北京。
早在2021年，北京率先在东城以及密云两个区试点，昔时年末就扩大到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区周全展开西席轮岗。
这其实不是底。
入进2024年，深圳的房价仍在一路下行。乐有家最新颁布的数据显示，深圳的二手房成交价已经经跌破6.3万，为6.27万元/平方米。
制图：都会财经；数据：国度统计局
复活儿生齿延续降低带来了两个直接效果：
1，生齿通缩速率加速。
诞生生齿继续低于殒命生齿。往年天下殒命生齿1110万人。终极致使天下生齿通缩提速，削减208万人。
2，幼儿园在园人数以及幼儿园数目不竭削减。
本年2月份国度统计局颁布的数据显示：
2023年，学前教诲在园幼儿4093.0万人。
这一数据，相比于2022年，削减了534.55万人。
制图：都会财经；数据：国度统计局
这类关停潮，每一个人都能亲身感觉到。此次过年归家，屯子的不少幼儿园都关闭了，之前一个镇有好几个幼儿园，如今一个镇根基就剩下一个幼儿园。
并且，这类影响已经经延长到了小学。
小学数目曩昔二十多年，由于城镇化致使屯子年夜量小学关闭、归并，总数一直在削减。
制图：都会财经；数据：教诲部
如今的削减，则叠加了诞生生齿下滑身分。
复活儿生齿在2016年见顶之后，一路下滑，2017年诞生的那一波人往年已经经6岁了，恰是迈进小学阶段的年数。
第二波影响将会跟着时间推移，入进初中、高中甚至年夜学。
孩子数目少了，学区房的需求天然降低，没有了鸡娃的家长接盘，顶流学区房的炒作就没法形成闭环，代价会延续下行。
并且，这个利空，会跟着时间推移，延续阐扬作用。