在履历了使人绝望的春天体现后，美国房地产市场几近没有显露出将解脱三年低迷状况的迹象，夏日以及秋季的远景仍然黯淡。阐发认为，即便美联储本年启动降息，但典质贷款利率是以降低的幅度可能仍然有限，高利率下美国房地产市场仍难泛起显著苏醒。
高利率使购房者望而生畏
入进2024年，跟着强于预期的通胀令美联储降息的时机不竭延后，典质贷款利率在往年年末降低后将入一步归落的乐观预期逐渐减退。
美联储仍将利率程度连结在20多年来的最高程度。本年美国30年期典质贷款的均匀利率依然盘桓在7%摆布。
美国联邦室第贷款典质公司房地美7月3日颁布的数据显示，美国30年期固定典质贷款均匀利率当天升至6.95%，一连降低附近后首次泛起上涨，为2021年7月初程度的近两倍。一周前该数据为6.86%，一年前该数据为6.81%。
4月，30年期住房贷款的均匀利率自往年11月以来首次升至7%以上。高利率加之创记载的高房价，迫使许多潜伏的购房者暂停了购房规划。
本年美国春天购房季再度萧条。美国一年售出的所有衡宇中，有跨越三分之一是在3月至6月时代贩卖的，这被称为春天购房季。但本年3月至6月，美国二手房的贩卖量较2022年以及2023年同期均有所降低。此中，本年3月、4月以及5月的贩卖量均有所下滑。
美国商务部近日颁布的数据显示，经季候性身分调整后，5月美国新居贩卖环比降低11.3%，按年率计较为61.9万套，降至2023年11月以来最低程度。
5月，美国二手房贩卖一连第三个月降低。美国天下房地产掮客人协会颁布的数据显示，美国5月二手房贩卖环比降低0.7%，经季候性调整后的年率为411万套；同比降幅为2.8%。
自2022年以来，美国房地产市场贩卖一直堕入低迷，那时典质贷款利率起头从疫情时期的低点爬升。凭据房地美公司的数据，2023年美国二手房贩卖跌至近30年低点，而30年期典质贷款的均匀利率则飙升至7.79%的23年高点。
供给不足致房价居高不下
本年春天，美国房地产市场的贩卖疲软反映了许多购房者的包袱能力面对挑战：30年期典质贷款利率盘桓在7%四周，待售衡宇供给量处于汗青低位，而房价创下汗青新高。
今朝，美国房地产市场缺少足够的待售衡宇。美联社的报导称，截至2024年5月尾，美国市场上可供出售的衡宇供给量仍遥低于疫情前的程度。
在疫情产生以前，美国各地的待售衡宇就泛起供给严重的环境，缘由包含十多年来低于均匀程度的新居建设以及生齿成长趋向致使房东持有房产的时间变长。
今朝的典质贷款利率与三年前程度（3%）之间的庞大差距也阻拦了许多以前得到低利率贷款的房东出售衡宇，房地产专家称之为“锁定效应”。
有阐发认为，虽然贩卖泛起归落，美国市场上的二手房供给量较年夜，但房价仍在上涨，美国房地产市场的高代价其实不公道。
5月美国二手房代价与往年同期相比一连第11个月爬升。天下贩卖代价中值同比上涨5.8%，到达41.93万美元，创下1999年以来的汗青新高。
在疫情时代，处于汗青低位的房贷利率引起了“购房暖”，致使美国房价年夜涨。今朝的房价程度与五年前相比上涨跨越50%。
不外，美国衡宇代价上涨的速率正有所放缓。房地产信息机构焦点逻辑公司的房价指数显示，美国5月房价同比上涨4.9%，为往年10月以来的最小涨幅。预计到来岁5月，美国房价增速将放缓至3%。
“本年春季典质贷款利率的上升致使购房者需乞降代价上涨均泛起放缓。”焦点逻辑公司首席经济学家塞勒玛·赫普暗示。
典质贷款利率或者延续高企
为应答高通胀，美联储从2022年3月到2023年7月一连11次加息。自往年9月以来，美联储一直将联邦基金利率方针区间维持在5.25%至5.5%之间。
美联储官员暗示，近几个月来通胀率入一步向2%的方针程度迈入，并表示本年预计将下调一次基准利率，而此前曾经预计2024年将有至多三次降息。
美联储主席鲍威尔在7月10日出席国会听证会时暗示，虽然有一些信念，但本身还没有筹备好患上出通胀正在延续向2%方针归落的结论。鲍威尔未给出详细的降息时间表，并诠释说，美联储需掌控货泉政策的均衡点，若是降息过早，通胀可能从新仰面；若是降息太晚，则可能致使经济增加放缓，引起经济阑珊。
典质贷款利率遭到几个身分的影响，包含债券市场对美联储利率政策的反响和10年期美国国债收益率的变更，这是住房典质贷款订价的首要参考。
10年期国债收益率在4月尾突破4.7%，但在一些经济数据显示增加放缓后，比来泛起下跌。阐发认为，经济增加放缓可能有助于按捺通胀压力，并说服美联储起头将利率从20多年来的最高程度下调。
经济学家广泛展望，虽然美联储可能最先在9月降息，住房典质贷款利率在本年下半年可能降低，但预计30年期利率不会降至6%如下。
经济学家预计，到本年年末，美国典质贷款利率将小幅归落。但利率的小幅降低可能不足以吸引购房者并说服房东如今是出售衡宇的好时机。一些经济学家担忧，典质贷款利率略有降低，而市场上的衡宇库存却没有增长，现实上可能会对部门买家发生按捺作用，由于卖家可能会提高代价。
“这让我有点担忧当利率降低时房价会产生甚么，我认为这会刺激需求，但不会真正刺激供给，至少在短时间内是如许。这可能会致使代价年夜幅上涨。”美国房地产掮客平台雷德芬公司首席经济学家达里尔·费尔韦瑟暗示。
（责任编纂：刘朋）