9月24日金融三部分率先提出多项房地产支撑政策，随后中央政治局集会罕有地在9月尾研究经济形势，并首次提出“要促成房地产市场止跌归稳”，开释了迄今最强“稳地产”旌旗灯号，政策方针直指改变行业根基面，为市场注进信念。回首本年以来房地产运行环境，前三季度新居贩卖同比降低较着，二手房“以价换量”动员成交同比根基持平；年中5.17政策动员6月市场活泼度晋升，但三季度后政策结果削弱，市场仍面对较年夜调整压力。近期中央开释明确旌旗灯号后，相干政策或者将获得快速落实，共同财务货泉政策加力，房地产预期有看有所好转，预计四时度市场贩卖将迎来边际改善，但市场拐点仍依赖于政策力度、落地节拍和住民就业收进预期等身分，预计短时间市场总体仍将处于筑底阶段。
（1）市场供求：2024年前三季度，新居市场活泼度总体偏弱，重点100城新建商品室第贩卖面积同比降低约32%。三季度以来，5.17政策结果逐渐削弱，叠加预期偏弱、供给缩量、恶劣气候等身分影响，大都都会新居贩卖较为低迷，三季度同比降幅约为19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应减缓。二手房市场持续“以价换量”行情，买卖仍连结必定活泼度，前三季度重点30城二手房成交套数同比降低2%。
（2）房价：2024年1-8月，百城二手房代价累计下跌5.00%，环比已经一连28个月下跌；受改善型楼盘进市动员，百城新居代价累计上涨1.49%。
（3）土地市场：2024年前三季度，天下土地市场继续缩量，天下300城室第用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，处所财务压力加年夜。三季度，虽然多地优化土拍规则吸引房企投资，但仅部门热门都会优质地块房企参拍踊跃，总体溢价率较往年同期降低0.7个百分点。当前房企广泛接纳“以销定投”策略，投资总体偏谨严，重点都会央国企及处所国资拿地占比延续连结在75%摆布。
（4）政策预测：为完玉成年经济5%摆布增加方针，四时度更多宏观增量政策有看延续落地，房地产政策预计将出力稳房价稳预期，扩展需求总量、改善供求瓜葛等或者是政策首要标的目的。北京、上海限购政策或者将入一步优化调整，促成更多新增需求入进市场；各地有看继续下降房贷利率、下调二套首付比例、下降买卖税费以及买卖佣金等，更多都会或者将取缔普宅尺度，促成改善性住房需求开释。处所收储已经建成未售新居的配套政策有看继续完美，入一步加快往库存；盘活存量土地的配套政策或者已经在路上。
（5）市场预测：9月尾中央系枚举措有用地提振了市场信念，若各项政策加力并较快落实，四时度市场有看迎来边际改善，但斟酌到影响住民置业能力及置业意愿的收进、就业等中持久身分转变必要必定时间，预计市场短时间仍将持续筑底行情，整年新建商品房贩卖面积或者将归落至9.3亿平米摆布，同比降幅约15%-18%，而投资端企稳预计将滞后于贩卖端，是以动工投资或者将持续低位运行态势。另外，本年四时度体现对付来岁房地产预期以及走势也相当首要，象征着相干行动必要在四时度前期集中落地形成协力，才能对来岁市场企稳形成有力支持。
2024年三季度中国房地产市场形势总结
（一）成交规模：前三季度重点100城新居成交面积同比降低32%；二手房体现好过新居，前三季度重点30城二手房成交同比降低2%
天下：凭据国度统计局数据，2024年1-8月，天下商品房贩卖面积为6.1亿平方米，同比降低18.0%，8月商品房贩卖面积为6453万平方米，同比降低12.6%（单月增速为调整基数后测算），较7月收窄2.8个百分点。1-8月商品房贩卖额为6.0万亿元，同比降低23.6%，较1-7月收窄0.7个百分点，8月商品房贩卖额为0.6万亿元，同比降低17.2%，较7月收窄1.3个百分点。此中，1-8月新建商品室第贩卖面积、贩卖金额同比分别降低20.4%、25.0%。
现房贩卖体现好过期房，占比已经超三成。2024年1-8月，商品房期房贩卖4.2亿平方米，同比降低27.7%；现房贩卖1.8亿平方米，同比增加18.6%，体现较着好过期房。从占比上望，2024年1-8月现房贩卖面积占总贩卖面积的比重为30.2%，较2023年整年晋升7.7个百分点。
图：2016年至2024年100个代表都会新建商品室第前三季度月均成交面积及同比走势
数据来历：中指数据CREIS
分梯队来望，2024年前三季度，一线都会新建商品室第成交面积同比降幅最小，三季度低基数下各线都会同比降幅均有所收窄。一线都会度政策优化延续落地，叠加改善需求开释影响，前三季新建商品室第成交面积维持必定规模，同比降低约25%，同比降幅最小；三季度成交面积同比降低约17%，较二季度收窄约7个百分点。二线代表都会前期政策已经偏宽松，本年以来政策优化空间有限，叠加供给缩量影响，前三季度新建商品室第成交面积同比降低约32%；三季度成交面积同比降低约20%，较二季度收窄5个百分点。三四线代表都会总体市场情感仍较弱，前三季度新建商品室第成交面积同比降低约32%；三季度成交面积同比降低约20%，较二季度收窄约8个百分点。
图：2022年以来30个代表都会二手室第月度成交套数走势
二手室第方面，重点都会在“以价换量”及政策优化动员下，市场总体连结必定活泼度，6月以来重点都会成交套数同比连结增加，总体成交规模处相对于高位。凭据中指数据，2024年前三季度，重点30城二手室第成交套数同比降低2%。此中，一季度成交套数同比降低约18%；二季度5.17新政落地后，市场情感有所好转，同比根基持平；三季度，在“以价换量”动员下，二手房市场暖度持续，重点30城二手室第成交套数同比增加约16%，7月成交规模创近16个月新高。分梯队来望，三季度，一线都会中深圳二手室第成交套数同比增加67%，北京、上海、广州同比增幅均超10%；二线都会中杭州、南宁同比增幅均超60%，南京、成都、姑苏、西安、宁波、青岛等都会同比增幅均超10%。9月以来，受恶劣气候以及中秋假期影响，二手房成交有所下滑，凭据开端统计，9月重点30城二手室第成交套数环比降低7%，但同比仍增加约5%。
表：北京2023年以来新居、二手房各季度总价段成交套数及同比
注：赤色底色为该总价段近两年单季最高值，括号内为同比数据。
数据来历：中指数据CREIS
从需求布局来望，跟着二手房代价延续下调，二季度以来北京、上海刚需进市加速，300万如下二手房源成交套数同比较着增长，但二手房市场对新居市场的动员效应有所削弱，其新居市场仍依赖高端改善需求支持，2024年1-8月，上海2000万以上新居成交套数同比增加63%，此中7-8月同比增加97%。别的，7-8月广州及多个二线都会高端改善新居成交同比分歧水平增加，此中广州800万以上新居成交套数同比增加3%，成都、南京800万以上同比增加超50%，无锡500万以上同比增加73%。
（二）供求瓜葛：前三季度重点50城核准上市道市情积同比降低35%，可售库存出清周期延续拉长，库存往化仍存压
天下：2024年1-8月，天下衡宇新动工面积为4.9亿平方米，同比降低22.5%，较1-7月收窄0.7个百分点，已经一连6个月累计降幅收窄，此中，室第新动工面积为3.6亿平方米，同比降低23.0%，较1-7月收窄0.7个百分点。1-8月，天下衡宇施工面积为70.9亿平方米，同比降低12.0%。此中，室第施工面积为49.6亿平方米，同比降低12.6%。1-8月，天下衡宇完工面积为3.3亿平方米，同比降低23.6%，较1-7月扩展1.8个百分点。
图：2016年至2024年50个代表都会商品室第前三季度月均核准上市道市情积走势
数据来历：中指数据CREIS
重点都会可售库存：可售库存小幅下行，但仍处高位程度，出清周期延续拉长。截至2024年8月末，50个代表都会商品室第可售面积约3.35亿平米，较2023年底降低3.4%。出清周期方面，截至8月末，按近12个月月均贩卖面积计较，短时间库存出清周期为22.1个月，较2023年底延伸4.5个月。此中，一线都会短时间库存出清周期为15.4个月，主要受上海出清周期较短动员；二线代表都会出清周期为20.5个月，存在必定往化压力；三四线代表都会出清周期达33.4个月，往化压力较年夜。
天下已经动工未售库存：跟着新动工规模的延续缩量，天下室第“已经动工未售库存”规模逐渐降低，截至2024年8月，天下室第“已经动工未售库存”降至25.1亿平方米；但因为新居贩卖规模延续低位，出清周期逐渐延伸，8月出清周期约为3.4年，市场往化压力较年夜。
综合来望，2024年前三季度，重点都会市场活泼度总体偏弱，入进三季度，5.17政策结果逐渐削弱，叠加预期偏弱、供给缩量、恶劣气候等身分影响，大都都会新居市场体现仍较为低迷。二手房在“以价换量”动员下，市场仍连结必定活泼度，成交规模处于相对于高位。短时间来望，央行一系列支撑政策和中央“止跌归稳”的政策导向有用提振了市场信念，但当前市场恢复仍受诸多方面身分制约，如宏观经济运行承压，住民收进以及就业预期还没有完全扭转，市场可否企稳仍需房地产支撑政策落地落后一步察看。
（三）代价程度：1-8月百城二手房代价累计下跌5.00%，改善型楼盘进市动员百城新居代价累计上涨1.49%
图：2021年以来百城新建室第、二手室第代价环比变革
数据来历：中指数据CREIS
从涨跌都会个数望，2024年1-8月，百城新建室第代价环比下跌都会数目连结安稳，二手室第代价下跌都会数目维持高位。2024年8月，百城新建室第代价环比下跌都会数目为46个，较7月增长7个；100个都会二手室第代价环比均下跌，下跌都会数目与7月持平，已经一连15个月超90城。
（四）土地供求：前三季度300城室第用地供求面积同比降幅均超三成，出让金降幅超四成，房企拿地仍聚焦上海、杭州等热门都会优质板块
本年以来，天下土地市场持续低温运行态势，当局推地、房企拿地信念均不足，土地供求两头延续缩量。凭据开端统计，2024年前三季度，天下300城室第用地供求规模同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。土拍方面，房企拿地阵线紧缩下，仅部门热门都会优质地块房企参拍踊跃，但底价出让还是大都都会土拍常态，前三季度300城成交楼面均价同比降低13.3%，溢价率较往年同期降低0.7个百分点，拿地企业仍集中在央国企以及处所国资。
表：2024年前三季度天下300城室第用地推出以及成交计划建面同比变革(截至9月26日，下同)
数据来历：中指数据CREIS
土地出让金方面，凭据中指数据，2024年1-8月天下土地出让金收进超30亿元的都会共97个（峰值2020年210个），此中75个都会出让金收进较曩昔5年同期峰值降低超50%。详细而言，3个都会跌幅超90%，45个跌幅在70%-90%之间，27个跌幅在50%-70%之间，13个跌幅在30-50%之间，6个跌幅在30%之内。另外，土地成交都会集中度入一步晋升。凭据中指数据，2024年1-9月，室第用地出让金TOP十、TOP20都会占天下出让金的比重较2023年整年均有所晋升，TOP20都会室第用地出让金占天下比重近60%。
流拍撤牌方面，凭据中指数据，2024年前三季度，天下室第用地流拍撤牌2998宗，流拍撤牌率31.9%，较往年同期上升7.0个百分点，此中，三季度天下室第用地流拍撤牌831宗，流拍撤牌率25.5%，较往年同期降低2.7个百分点，较二季度归落11.9个百分点。
土拍规则方面，三季度，为顺应市场新变革，提高土地市场活气，重点都会针对土地拍卖规则继续入行一系列优化以及调整。一是，取缔土拍地价上限，如上海8月15日进级土地出让买卖规则，自第五批次起，对市场暖度较高的地块实施“双高双竞”行动，终极价高者患上；8月28日，深圳宝安区推出地块未设地价上限。当前仅剩北京、深圳等少数都会部门区域仍连结宅地土拍最高限价政策。二是，多地接踵调整容积率计较方法，提高现实患上房率。7月2日，合肥发布《优化调整建筑工程容积率计较规则等相干计划管理要求的通知》，放宽阳台、天台计容规则；7月29日，昆明优化调整了25项指标，明确提出降容积率、降公摊等行动，同时鼓动勉励建设第四代室第。9月23日，青岛容许排挤层以及下沉空间不计进容积率，封锁阳台计进一半容积率。
另外，值患上存眷的是，部门都会经由过程收归闲置土处所式匡助房企改善土储布局，7月，福州鼓楼区洪山镇当局称华润福州斗池路地块已经提出退地申请；8月，越秀发布通知布告暗示当局出于大众长处收归白云区广龙路地块，9月越秀再颁布发表将广州市番禺区暨南年夜学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中间收储，两次合计得到120亿“应付单子”抵偿，得到的地票将用于后续广州购地，此模式为解决土地库存问题提供了新思绪。同时，9月24日，央行提出“支撑收购房企存量土地。在将部门处所当局专项债券用于土地储蓄根本上，研究容许政策性银行、贸易银行贷款支撑有前提的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，减缓房企资金压力。在需要的时辰，也能够由人平易近银行提供再贷款支撑”。若收购房企存量土地可以或许获得更多专项债、再贷款支撑，将有用改善房企现金流。
从22城竞拍暖度来望，三季度房企拿地仍聚焦在上海、杭州等热门都会优质板块。凭据中指数据，2024年前三季度，22城室第用地溢价成交占比为28.3%，较往年同期归落12.4个百分点。三季度，22城室第用地溢价成交占比为25.6%，较往年同期归落4.5个百分点。详细都会来望，上海、杭州土拍维持必定暖度，杭州三季度出让宅地14宗，12宗溢价，此中9宗溢价率超20%，临平数字商贸城地块溢价率达59%；上海三季度出让宅地12宗，5宗溢价，静安曹家渡社区、徐汇斜土街道地块溢价率均超30%，此中徐汇斜土街道地块成交楼面价刷新天下最高单价记实。成都、合肥、福州、南京部门地块房企举牌踊跃，成都三季度出让宅地23宗，9宗溢价，此中锦江柳江街道祝国寺地块成交溢价率达42%，但其余溢价地块溢价率均在10%如下；合肥、福州出让10宗地摆布，均仅1宗地块溢价率超20%；南京三季度出让宅地55宗，也仅鼓楼凤凰街道地块溢价超20%，51宗底价成交。
表：22城2022年以来涉宅用地分歧企业拿地金额占比环境（市本级）
数据来历：国度统计局，中指数据CREIS
房地产开发投资额同比降低超10%，总体体现仍偏弱。2024年1-8月，天下房地产开发投资额为6.9万亿元，同比降低10.2%。此中，室第开发投资额为5.3万亿元，同比降低10.5%，占房地产开发投资的比重为76.0%。
图：天下房企到位资金同比增速及2024年1-8月各项资金来历同比增速比拟
资料来历：中指研究院综合收拾
房地产政策方面，中央层面，二十届三中全会审议经由过程的《决议》明确了房地产中持久改革标的目的，也指了然短时间行动。9.24央行出台一系列政策，触及降息、下降二套房首付比例、支撑存量盘活等多个方面，将对宏观经济以及房地产市场均发生踊跃影响。9.26中央政治局集会首次提出“要促成房地产市场止跌归稳”，明确开释“稳地产”旌旗灯号。政策行动包含：
多措并举促成住房需求开释。第一，下调央行政策利率0.2个百分点，预计调整后会动员LPR随之下行0.2到0.25个百分点，降息将有助于下降住民购房本钱，促成住房需求开释，同时也有助于推进房价企稳。第二，将二套房首付比例下限由25%下调至15%，除了个体焦点都会外，预计各地短时间内将陆续下调二套房首付比例，助推改善性住房需求开释。第三，9.26中央政治局集会入一步夸大“要归应群众关怀，调整住房限购政策，下降存量房贷利率”，为北京、上海等焦点都会优化楼市限购政策打开空间。
入一步加年夜往库存政策力度。国企收储方面，5.17之后，国企收储已经建成未售商品房已经经成为当局主推的往库存方法。9.24央行提出将3000亿元保障性住房再贷款的央行支撑比例从60%提高到100%，有益于晋升贸易银行贷款规模，同时连系央行降息政策，有益于下降国企收储本钱，有看加快推动收储过程。存量土地皮活方面，9.26政治局集会入一步夸大“支撑盘活存量闲置土地”，9.24央行指出在研究盘活存量土地的增量支撑政策，有看入一步加快往库存过程。
减缓房企资金压力，年夜力保障项目交付。9.24央行提出，将年末前到期的谋划性物业贷款以及“金融16条”这两项政策文件延期到2026年末，一方面，对付拥有贸易性房地产项目较多且谋划稳健的房企，其偿债能力或者将加强；另外一方面，跟着“金融16条”的延期，金融机构对付房地产企业开发贷款、信任贷款等存量融资，将能入一步铺期，将有用减缓房企偿债压力。另外，9.26政治局集会夸大“加年夜‘白名单’项目贷款投放力度”，截至今朝，贸易银行已经审批“白名单”项目跨越5700个，审批经由过程融资金额到达1.43万亿元，支撑400余万套住房准期交付，将来“白名单”项目贷款投放力度有看入一步加年夜，改善企业资金情况，保障项目交付，也将入一步不乱购房者采办新居的预期。
中持久改革标的目的来望，三中全会《决议》明确加速构建房地产成长新模式，租购并举，“保障 市场”住房系统建设，改革商品房预售制、完美房地产税收轨制、土地轨制改革等均是首要标的目的。9.26政治局集会继续夸大要“加紧完美土地、财税、金融等政策，推进构建房地产成长新模式”。
图：2022年以来各地因城施策频次（截至9月25日）
注：合计列中一条政策可能笼盖多个维度。
资料来历：中指研究院综合收拾
处所政策层面，凭据中指监测，2024年前三季度天下有约270省市（县）出台政策超560条，三季度约160省市（县）出台约200条政策，频次较二季度小幅归落，但仍连结较高程度。限购方面，因为此前尽年夜大都都会限购均已经铺开，三季度各地政策调整多集中于特定人群优化，如广州放松港澳台及外籍人士120平米以上限购，海南多地针对落户后购房资历入行放松。限贷方面，成都、长沙、重庆等多个焦点二线都会将商贷认房范畴收窄至购房所在区县，即在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。公积金政策方面，三季度广州、杭州萧山区、成都、年夜连等地陆续支撑提取公积金支付首付；赣州、抚州等多地优化公积金贷款套数认定，购房所在区（县）无房即认定为首套；还有超80城上调公积金贷款额度上限。限价方面，郑州、信阳、天水等地取缔限价。
除了此以外，三中全会后，部门地域明确取缔普宅认定尺度，9月，江苏省、山西省发文明确取缔普宅、非普宅尺度，北京亦发文指出“当令取缔平凡室第以及非平凡室第尺度，优化商品室第用地买卖规则”，普宅尺度的取缔，有助于下降非普宅房源的买卖税费。
供应端来望，各地延续跟入优化土拍规则、晋升供地品质、优化供给布局，为“好屋子”供给提供根本。此中，北京下降房企参打门槛，同时将地块溢价率上限由15%上调至25%、30%。杭州临平新城调规后再出让地块容积率由2.2下降为1.2；广州8月发布的供地清单共50宗地块，此中20宗位于中间四区。8月上海发文优化“70/90”政策，晋升中小套型面积尺度，下调中小套型供给比例，以更好顺应当下住房需求布局变革。
国企收储往库存方面，本年以来，超30城发布收购存量房作为保障性住房的通知布告，8月，武汉、重庆均有收购项目落地。但当前收储事情总体入铺较为迟缓，仍面对代价拉拢难度年夜、处所国企资金本钱较高、供需错配等问题，亟需更多针对性政策给予支撑。盘活存量土处所面，武汉本年以来跨越10个项目申请将存量地块中的贸易部门调整为室第；9月，广州收归越秀4宗未开发地块，并以“应付单子”情势支付，该单子可用来采办广州新出让地块。另外，对付已经动工贸易项目，7月长沙发布新政支撑公寓类等类室第商品房调整为室第。
住房“以旧换新”延续推动，结果初显。三季度多地对住房“以旧换新”政策入行立异进级，无锡梁溪区、武汉硚口区扩展二手房收购范畴，8月初无锡梁溪城发团体明确可跨都会（姑苏、常州）收购二手房，今朝已经有姑苏、常州跨城置换成交的房源；武汉硚口区收购范畴新增江汉区、江岸区、常青花圃片区、吴家山部门区域，同时增长可选购新居房源。另外，4月以来展开住房“以旧换新”的郑州也取患上必定成效，截至8月末，已经签定意向协定房源3818套，经由过程城发安居公司收购，完成新居认购及网签约1500套，经由过程国企平台收购二手房动员新居成交，加速了库存往化速率。
表：2024年三季度部门省市优化政策主要行动
数据来历：国度统计局，中指数据CREIS
贩卖：政策支撑短时间内可提振信念，但制约新居市场修复的中持久身分还没有泛起较着改善，预计四时度新居市场贩卖仍将处于筑底阶段，但边际或者有所改善。受9月下旬中央一系列政策推进，短时间内市场信念有所提振，但因为住民收进以及就业预期等中持久身分还没有完全扭转，市场张望情感仍在。另外，跟着二手房代价的延续下跌，二手房对新居市场的传导效应削弱，替换效应加强，分流了部门新居市场需求，也将对新居贩卖规模的修复造成拖累。本年四时度，在降准降息、放松限购等政策动员下，新居市场贩卖预计将泛起边际改善，同时跟着基数归落，四时度新居贩卖面积同比降幅或者将有所收窄，预计2024整年新建商品房贩卖面积同比降低约15%-18%，规模降至9.2-9.5亿平方米，归落至2009年程度，较2021年高点降低超40%。
房价：今朝“以价换量”还是市场主流，降息减缓租售比倒挂征象，但短时间内房价仍有下行压力。从踊跃身分来望，凭据中指测算，今朝住民购房的综合股金本钱年夜约在2.6%-3%之间，近期降息将推进资金本钱降低，入一步缩小其与租售比的差距，有助于促成房价企稳。但今朝二手房挂牌量仍处高位，短时间二手房代价或者仍处“阴跌”阶段。二手房代价的延续下跌也直接影响新居代价预期；同时，二手房对新居需求的分流，也将加剧部门房企打折促销的意愿，致使新居代价下行。综合各项身分来望，短时间内房价仍有下跌压力。另外，今朝国企收储商品房用作保障性住房进程中，收储代价凡是以同地段保障房重置代价作为参考上限（土地划拨本钱、建安本钱以及不跨越5%的利润），这也对稳房价、稳预期发生必定影响，斟酌到当前中央对房地产“止跌归稳”的政策方针，这也必要处所当局以公道代价收贮存量房，不乱房价预期。
图：天下衡宇新动工面积、商品房贩卖面积及土地（室第 商办用地）成交面积同比变革
数据来历：国度统计局，中指数据CREIS
投资：受施工、新动工、完工面积延续归落影响，叠加土地出让金年夜幅下滑等身分，短时间内房地产开发投资预计仍将低位运行。建筑工程投资以及土地购置费是组成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%，但两项指标的低位运行预计将拖累开发投资的修复。一方面，2024年1-8月，天下房地产开发建筑工程投资同比降低11.5%，降幅高于房地产开发投资1.3个百分点；短时间来望，施工面积缩量态势或者难扭转，建筑工程投资预计仍将处于低位。另外一方面，当前房企广泛接纳“以销定投”策略，投资趋于守旧，本年以来土地出让金继续年夜幅下滑，或者将拖累土地购置费修复，预计整年房地产开发投资同比降低接近约8%-10%。
总体来望，9月尾中央系枚举措有用地提振了市场信念，若各项政策加力并较快落实，四时度市场有看迎来边际改善，但因为影响住民置业能力及置业意愿的收进、就业等中持久身分转变必要必定时间，是以预计市场短时间仍持续筑底行情。值患上注重的是，本年四时度对来岁房地产预期以及走势相当首要，象征着相干行动必要在四时度前期集中落地形成协力，才能对来岁市场企稳形成有力支持。
原题目：2024年三季度中国房地产市场总结与趋向预测