文/羊城晚报记者 范晗越
灵山岛尖区域作为南沙区明珠湾板块开发较早的起步区，岛上室第年夜多集中交付于2021末至2022年中，且产物均有较为雷同的特色。与建设较早、区域配套较为成熟的金洲-蕉门板块二手房相比，灵山岛尖室第户型设计更为领先，而与同属明珠湾板块、今朝仍在开发中的横沥岛相比，灵山岛尖的室第项目则广泛有着低容积率的较着上风。
本年5月以来，灵山岛尖首批室第起头慢慢合适“满二”（即采办满两年）的增值税免征前提，二手室第起头有规模地挂牌出售。10月，据贝壳公然信息，灵山岛尖部门二手室第以低于此前一手的“破发”代价成交，个体成交单价乃至跌破2万元。近日，羊城晚报记者访问灵山岛尖区域，领会该区域二手室第真履行情。
灵山岛栖身情况舒适，室第具备显著改善属性
据贝壳平台统计，灵山岛尖今朝共有11个室第小区有二手室第挂牌，共计挂牌套数约150套，均为2022年摆布交付。据德佑地产金科博翠明珠店卖力人刘树科先容，灵山岛尖各室第小区总计户数6000余套，总户数相较横沥岛一个较早的室第项目湾区金融城多约30%，但却散布在十多个小区中。是以，容积率较低是灵山岛尖各室第项目较为凸起的上风之一。
受灵山岛尖总体计划所影响，该区域室第自北向南限高逐渐下降，岛尖南侧室第均为小高层产物和少许叠墅。以南向看江的华润置地南沙瑞府为例，该项目均为总层数11到20层的小高层室第，容积率约2.0，相邻的金科博翠明珠也一样主打小高层，容积率约2.4。与容积率以及改善属性相匹配的另有面积段，岛上室第年夜多为90平方米以上、三房以上产物，仅美的华发天珀等个体项目最低面积段在90平方米如下。
据刘树科先容，灵山岛尖的自住业主主要有两类，一类是为孩子进读位于灵山岛的广州试验教诲团体湾区试验黉舍而购房的业主，另外一类则是来自深圳的改善客。灵山岛尖的交通很有特色：一方面，灵山岛尖计划的室第区域较为密集，年夜多为以区域内中小学为中间形成多个室第小区围合的栖身功能区，区域内道路以狭小的二车道、四车道为主，总体情况较为恬静；另外一方面，毗连区府、灵山岛、横沥岛的凤凰年夜道从灵山岛尖室第区东侧穿过，前去地铁18号线横沥站以及蕉门水道以北的南沙环宇城所需时间均在10分钟之内，补充了灵山岛缺少年夜型贸易以及交通枢纽的问题。有掮客人认为，灵山岛的功能计划与二沙岛存在相似的地方，都是将主要道路设计在环岛区域，中间区则计划为包含公园、黉舍、室第、水道的纯洁的栖身功能区，适宜对栖身情况有必定要求的业主。
交易租赁成交量均超预期
自本年6月摆布绿城柳岸晨风成交一套建筑面积约97平方米的三房户型以来，灵山岛尖在贝壳平台的成交量在15套摆布，因为样本不敷充沛，成交均价的参考价值存在必定的不肯定性，但从走势来望，年夜体与广州市二手的年夜趋向走向一致，在9月至最低谷，之后稍有归升，不外幅度有限。
以绿城柳岸晨风为例，首单成交的97平方米户型总价约为268万元，单价约27629元，9月成交的同户型顶层单元代价则为206万元，单价约21237元。而比来，该小区成交的两套同面积单元分别为总价227万元的顶层单元以及235万元的中层单元。刘树科暗示，虽然挂牌量没有显著的差别，但今朝灵山岛尖室第在贝壳平台的现实成交有跨越50%来自绿城柳岸晨风小区，越秀明珠天悦江湾、华润南沙瑞府、金科明珠博翠均只有一两个成交个案，参考价值不年夜，但作为一个方才起头有二手集中挂牌，且统共仅有6000余户的区域来望，二手的挂牌量以及成交量都高于预期。
另外一个出乎料想的地方是租赁行情，据先容，9月贝壳灵山岛区域租赁成交额达200余万元。灵山岛租客年夜可能是在珠江新城事情的人群，经由过程地铁18号线通勤时长为30至40分钟，在灵山岛，3000元摆布的房钱可以选择90平方米摆布的三房户型，但等同房钱在河汉则较难整租电梯楼小区。
新居竞争+业主急售，二手代价“破发”
“现实上咱们这边的二手买家年夜可能是从横沥岛的一手楼盘望完楼过来的。”刘树科奉告记者。因为近一年来横沥岛新居均价年夜幅归调，部门一手项目已经经泛起了代价与周边二手“倒挂”的征象。据领会，以横沥岛东北侧某临江项目为例，该项目个体单元在议价后最低单价可达2万元之内，2.3万元单价几近可以任选楼层。是以在代价上，灵山岛的二手实在并没有上风，主要仍是寄托已经经开学的湾区试验黉舍以及低密度的上风吸引业主。
另外一方面，业主急售也使患上部门低价买卖影响均价，刘树科暗示，本身接触的多位业主都急于变现，即使是无须垫资过户的业主，也但愿快速出手。在区域内整体样本量不年夜的环境下，这些贬价促进交的举动对总体代价影响至关年夜。
据贝壳数据，今朝已经有成交数据的越秀明珠天悦江湾、华润南沙瑞府、金科博翠明珠、绿城柳岸晓、灵山岛金茂湾等项目近期成交均价均在1.8万-2.5万元/平方米之间，均已经低于项目开盘时的均价，个体业主割肉出让，代价跌幅近40%。
（责任编纂：王惠绵）