本报记者 王丽新 陈 潇
2024年，从宏观政策开释强烈旌旗灯号，到市场往库存提速，再到企业危害化解方案慢慢落地，房地产行业显现出止跌归稳势头。
这一年，政接应出绝出，首付比例降至汗青最低程度，房贷利率调整至汗青低位，住房买卖环节税费优惠力度延续加年夜。与此同时，“白名单”项目贷款审批经由过程金额近4万亿元，保障房“以购代建”、收归存量土地等立异性政策迈出首要一步，开发商患上以调整存货布局“腾笼换鸟”，尽力完成保交付使命，加速债务重组，重归谋划正轨。
上海易居房地产研究院副院长严跃入向《证券日报》记者暗示，当前，楼市持久库存压力犹在，但阶段性调整已经根基完成，购房者信念正迎来实质性恢复，行业在重重挑战中迎来止跌归稳新势头。
整年商品房贩卖额
或者达10万亿元
2024年，房地产政策的力度以及频率均前所未有。环抱“稳楼市”，一系列政策组合拳延续发力。据中指研究院监测，截至12月尾，整年政策出台数目达780余条。
政策与市场共振。10月份，上市房企“晒”出的成就单显示，单月贩卖额环比增加根基在50%以上，亦有很多区域性房企捉住“限购”周全放松时机，区域贩卖额环比增加达3倍以上。邻近年末，多个一线以及二线都会优质项目开盘售罄，久背的“日光盘”再现，为房企年底“抢收”画上圆满句号。
从天下层面来望，近日召开的天下住房城乡建设事情集会说起，10月份、11月份天下新建商品房买卖网签面积一连2个月同比、环比双增加，市场泛起踊跃变革。
“四时度以来，成交量增加的都会不竭扩容。”广东省会规院住房政策研究中间首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者暗示，不论是新居仍是二手房，一线都会仍是二三线都会，中间区域仍是外围区域，响应的市场需求都泛起较着归升，显现周全归热趋向。
回首整年市场体现，楼市走出了一季度陷冰点、二季度有归热、三季度归落、四时度现苏醒的运行轨迹。
基于此，中指研究院常务副院长黄瑜预计，2024年天下商品房贩卖面积有看达9.7亿平方米（商品室第约8亿平方米），贩卖总额约9.4万亿元。华夏地产首席阐发师张年夜伟则持更为乐观的立场，他向《证券日报》记者暗示，预计2024年商品房贩卖面积达10亿平方米，商品房贩卖额有看到达10万亿元。
贩卖市场上行，让房企有了投资扩表的动力，头部房企及曩昔拥有稳健财政盘面的平易近营企业起头下场拿地。
据中指研究院监测，2024年前11个月，TOP100企业拿地总额为7431亿元，总体较为谨严。此中，新变革主要泛起在四时度，多地取缔限价政策叠加债券融资规模有所仰面，优质地块竞拍暖度爬升，溢价率走高，百亿元级地块涌现，谋划稳健房企逆势补仓，变身拿地“年夜户”。
政策给力，市场有正反馈，企业投资立场转向较为踊跃，房地产行业起头走向化危害、稳主体、稳市场新时期。
“收贮存量房+归购闲置土地”
成望点
那末，若何在供求瓜葛产生重年夜变革之际，延续推进房地产市场止跌归稳？谜底也许来自于两年夜发力点，即消化存量与优化增量并行，供应、需求左右开弓。
消化存量表现在三年夜方面，一是收购存量商品房用作保障性住房；二是捉住100万套城中村和危旧房革新的机遇，加快消化存量房产；三是收购房企存量闲置土地，盘活存量土地，调规后再出让，拉动开发投资。
7月30日，中共中央政治局集会提到，支撑收购存量商品房用作保障性住房。截至今朝，天下跨越60个都会亮相支撑“收储”商品房，跨越30个都会落地首批房源征集细则，规划收购住房达数万套。
为了支撑“收储”，金融配套政策亦在抓紧落实。近期，多地收购存量商品房用作保障房贷款已经陆续落地，金额从数亿元到数十亿元不等。12月初，合肥城建股分成长有限公司以33.32亿元出售了2318套房源，成为第一家“吃螃蟹”的上市公司。
更为踊跃的变革是，经由过程货泉化安顿等方法，消化存量房产正在与城中村革新相连系，延续开释规模可观的增量购房需求之际，经由过程房票策稍加快消纳本地存量商品房，同时减轻房企资金压力。
当前的金融政策对付存量商品房收购、存量土地归购、城中村革新给予了强有力支持。11月份以来，多部分亮相踊跃应用处所当局专项债券资金加年夜收收受接管购存量闲置土地力度。
四时度以来，深圳华侨城股分有限公司、越秀地产股分有限公司等上市公司接连颁布发表旗下地块被收储。部门被收储的土地经由过程完成控规调整后再度出让，从土地端扫清建设“好屋子”的停滞。
“部门房企正与处所部分踊跃对接土地调规，提出针对性方案，实现退地或者换地，改善土储布局。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者暗示，存量土地归购若能真正有用落地，对付拉动开发投资、减缓企业资金压力、提振市场信念作用较年夜。
消化存量以外，亦要优化增量，才能连结供需均衡。当前，人们对住房的需求已经经从“有无”转向“好欠好”，知足这部门市场需求是调整增量的首要标的目的。
业内对此告竣的共鸣：一是公道节制新增房地产用地供给，适度减少供地规模；二是施行预供地轨制，促成地块信息的公然透明，包管土地出让充实竞争；三是在新供给地块中延续优化容积率以及计容规则等出让规则，为建设“好屋子”提供支撑。
如斯一来，供需两头协同发力，加速楼市往库存，延续修复行业信誉链条，有看创建更久远的住房消费信念以及更为不乱的市场向好预期。
上市房企化债之路
迎曙光
政策高频“出牌”，市场“峰归路转”，行业根基面向好，房企化债之路亦迎来曙光。
据统计，9月份以来，遥洋团体控股有限公司等十余家房企颁布了化债或者重组方案，多家房企的化债方案得到跨越三分之二债权人的经由过程，行业危害出清步调正在提速。
值患上存眷的新变革是，曩昔房企的债务重组以铺期为主，以时间换空间，虽有部门房企提供债转股重组方案，但总体占比不高。在新一轮债务重组中，化债策略则从原来的铺期为主转向周全削债，主要经由过程折价赎归债券以及强迫转股等方法实现。
境外债重组经由过程后，部门房企的境内债重组取患上突破性入铺以及立异性模式。好比，融创房地产团体有限公司（如下简称“融创”）在境内债重组方案中说起现金要约收购，规划按面值18%的代价赎归债券，这在房企境内债重组中尚属首例，与转股等其他削债方案相比，这一削债方法更为直接。
“融创此番境内债化债方案显现多元化又兼具务实性的特性，将最年夜水平知足债权人的分歧诉求，有多家房企均在紧密亲密察看该方案可否走患上通。”严跃入暗示，若其胜利，将为其他多家房企化解境内债危害蹚出一条路，无疑有看晋升投资者对行业危害出清的信念。
整体而言，在一系列政策“组合拳”作用下，房地产融资“白名单”扩围、10万亿元处所化债方案落地、房企化债事情取患上突破性入铺……2024年，房地产市场延续泛起多维度踊跃旌旗灯号，显现止跌归稳势头。
预测将来，北京室第房地工业商会会长黎乃超向《证券日报》记者暗示，在政策强力支撑与市场信念慢慢归热的两重驱动下，楼市归热的动力已经较着加强。接下来，城中村革新、都会更新等领域都孕育着庞大的成长新机会。2025年，房地产行业有看迎来加倍灼烁的新远景。
（责任编纂：王婉莹）