新华社昆明11月13日电 题：内部认采办到“空气房”租金两空 房地产背规预售为什么管不住？
新华社“新华视点”记者 何春好、陈永强
云南昆明的高密斯碰到闹苦衷：她2017年在龙湖半山楼盘内部认购了一套位于33层的衡宇，但发现近期封顶的楼房只有31层。她为这套不存在的“空气房”维权至今，房款和衡宇都无下落。今朝，这个楼盘共有190余套背规预售房发生胶葛。
虽然国度再三告诫制止未获得预售许可证提早卖房，但未批先售行动屡禁不停，消费者维权坚苦，深陷钱房两空的地步。
昆明一31层的楼卖出33层的房 开辟商称内部团购和谈无效
位于云南昆明经济手艺开辟区的龙湖半山楼盘6栋高层楼房近期封顶。据领会，这个项目本年3月才拿到预售许可证，但早在2016年，就之内部团购的名义在发卖。
高密斯告知“新华视点”记者，2017年1月，在发卖职员申某的倾销下，她签定了“集体认购和谈”，以每平方米3200元的“内部价”采办了3栋33层A1号住房，房款35万余元，首付30%，交房时候为2018年6月30日前。
早已过了交房时候，楼房迟迟未能落成。近期高密斯传闻封顶了，赶忙来确认。“没想到我买的3栋总共只有31层，底子就没有33层！”她愤恚地说。
该项目开辟商——云南天骏房地产开辟有限公司回应称，卖房给高密斯的发卖公司没有取得授权，利用的公章是假章，购房款也没有进进天骏公司账户，“此前的认购和谈无效，与天骏公司无关，请走司法法式。”
记者查询拜访发现，就在高密斯等业主交付认购金后不久，天骏公司资金链断裂致使项目停工。2018年，债权人重组了公司，改换了法定代表人和办理层，项目从头开工。在这场房企内部债务胶葛中，196套背规预售房酿成了“扑朔迷离”，购房款也不翼而飞。
背规预售是国度多年来再三告诫的治理重点，但一些房地产公司经由过程内部认购等说法仍然我行我素。西安的李密斯2016年4月内部认购了紫杉庄园一处房产，并付出了全数房款。后来因房价年夜幅上涨，开辟商以法式背规为由提出认购和谈无效。
看似合规的认购和谈为什么“一推就倒”？接管了多起商品房发卖胶葛咨询和代办署理的云南冰鉴律师事务所履行主任陈泽暗示，内部认购不受法令庇护，固然签定了和谈，但因为没法进行网签存案，衡宇可以被再次出售，乃至用于典质。
管不住、罚不了？
早在2010年，住建部就明白划定：未获得商品房预售许可，之内部认购等名义向购房者收取诚意金或房款，属于背规发卖。
2018年6月，住建部结合六部委在全国30个城市展开治理房地产市场乱象专项步履。记者从云南省住房和城乡扶植厅房地产市场监管处领会到，云南省共查抄了2166个项目，处置637起，背规发卖不在少数。
2019年6月，云南省住建厅下发《关于延续展开房地产市场乱象整治工作的通知》，查处乱象144件，此中触及不定期交房、背规发卖等占67%。
开辟商为什么顶风背规预售？多位业内助士暗示，开辟商都但愿能加速资金回笼速度，多年来，各种缘由致使预售许可划定逗留在纸上，背规预售反而成了行业“老例”，只要不出题目，一般也就无人干预干与。
出售“空气房”的龙湖半山楼盘曾在长达数月的时候里，冠冕堂皇地在售楼部公然未批先售为什么没人管？
昆明市经开区住建局回应称，经开区商品房预售办理及许可证发下班作由昆明市住建局负责，未打点预售许可的背法背规行动查处由昆明市城市办理综合行政法律局负责，该局没有对背法预售行动的查询拜访处置权限。而昆明市住建局局长陈汉暗示，衡宇预售依照要求确切由市局审批，但监管则由市区两级住建局一路进行。
“内部认购有必然隐藏性，胶葛爆发又有滞后性，监管部分难和时获得楼盘背规线索。”云南省住建厅房地产市场监管处副处长张灵说。
对背规预售若何惩罚？张灵先容，按照《城市房地产开辟经营办理条例》划定，“私行预售商品房，充公背法所得，可以并处已收取的预支款1%以下的罚款。”她以为，背法所得难以界定，充公也难以履行，“购房款都是老苍生的钱”。
受访住建部分相干负责人暗示，内部认购凡是产生在资金运转坚苦或烂尾重组的楼盘，在法律中若是惩罚太重、罚款过量，轻易致使企业资金链再次断裂，加倍侵害购房者的权益。
背法本钱低 监管惩罚仍需加力
记者近日领会到，昆明市住建局已将龙湖半山楼盘780套房源全数锁定，遏制网签存案，并要求企业妥帖处置196户触及的题目。该楼盘开辟商许诺，不回避应承当的责任，并拟定提交了对应的初步措置方案：要求退款的客户予以退款，要房的客户连系今朝房价予以优惠，“空气房”可改换同户型房源，不克不及告竣一致的建议走司法法式。
国度明白要求，各地要切实实行房地产市场监管的主体责任，按照当地区现实环境，拟定工作方案，细化工作使命，周全排查、精准冲击。
“监管与惩罚应当监管前置，惩罚只是一种手段而不是目标，房地产企业背规背法行动应尽早避免，这需要各级主管部分积极研究办理法子，立异办理手段。”中国人平易近年夜学法学院传授刘俊海说，住建部分不该“坐堂法律”，要走进市场，深切题目最凸起、消费者好处受损害最严重的一些范畴，精准监管和法律。
云南省房地财产协会监事周年夜研以为，背法本钱太低，赏罚力度不敷，难以对房企起到震慑感化。“现行的背规惩办力度并未成为房企的‘高压线’，若是仅靠行业自律，企业不免会逼上梁山。”
云南凌云律师事务所副主任孙文杰律师说，如存在发卖“空气房”、不法据有金钱等环境，涉嫌组成捏造合同欺骗罪等，应协同公安机关参与，峻厉冲击背法犯法行动。
专家提示，各级住建部分在门户网站上发布了楼盘预售许可托息，消费者购房时，应查看楼盘《商品房预售许可证》，对未获得该证的项目，不要采办或付出定金。