一手扩大、一手“卖”，华侨城这招能使多久？
半年已过，华侨城团体（简称“华侨城”）延续了一手扩大、一手“卖”的打法。
7月1日，北京产权买卖所动静，云南华侨城实业有限公司拟让渡全资控股子公司云南华侨城置业有限公司50%股权，让渡底价为7.4亿元，该让渡已获华侨城团体批复。现实上，此笔股权让渡早在本年2月即已产生。从本年初至今约半年，不完全统计，华侨城触及股权让渡5起，拟让渡价或超20亿元。
同期，华侨城投资签约或拿地开工等落子云南、广东、海南、安徽、甘肃、山东和四川等地，不完全统计有近20起，签约加开工项目等概算投资额跨越1800亿元。
华侨城的资产范围不竭扩年夜，背后是延续走高的欠债，其资金和债务压力正在加重。同时，老牌项目欢喜谷颓势闪现，焦点营业之一主题公园板块正面对更多同区域主题公园品牌可谓“兵刃相见”的竞争压力。
这对期许淡化地产强化文旅的华侨城来讲，其实不是积极信息。资金、项目等腾挪之间，华侨城仍有继续快进之意，但走得难言轻松。
多区域扩大不止
就统计的项目散布区域来看，广东、山东是相对集中之地。此中广东涵盖广州增城、清远、阳江、东莞、茂名、潮州、深汕出格合作区等地，概算投资额有约700亿元之巨。好比东莞三个项目标拟投建额近500亿元，包罗东莞水乡道滘特点小镇、南城水濂山特点小镇别离打算投资300亿元、150亿元。
而华侨城于本年1月初以6.84亿元初次竞得深汕合作区宅地，被以为是号称超千亿投资额的小漠文旅小镇项目标落地之举。
华侨城上半年投资签约及项目进展概况
跟着粤港澳年夜湾区的计划扶植推动，华侨城已先期结构并有深耕意图。华侨城团体官网5月末的信息显示，华侨城已在粤港澳年夜湾区扶植文旅综合项目近30项，散布在中山、江门、珠海、广州、茂名和湛江等十余座城市。
而若以2018年为界，华侨城官网5月初的信息提到，其2018年在文旅财产投资已达1400亿元，在四川签约并延续鞭策的项目投资总额达2400亿元，位列华侨城团体单省投资力度第一名，华侨城在四川的项目遍及成都、眉山、宜宾、自贡、广元等城市，触及城镇化、文化旅游、智能终端、财产园区等。
同处西南的云南省也是华侨城的重仓之地。本年6月，华侨城旗下公司拟在昆明呈贡区扶植5万亩万溪生态花圃，为村落振兴项目，这是华侨城在呈贡拿下的第4个项目。
早在2017年，华侨城与云南省当局签定计谋合作和谈，计谋重组云南世博团体、云南文投团体，控股上市公司云南旅游，深度介入云南全域旅游开辟。按计谋重组打算，华侨城于“十三五”时代将在云南投资2000亿元。
从公然信息看，华侨城在海南省的文旅结构深切水平尚不及云南，但正在加深。5月19日，海南“年夜田主”海南自然橡胶财产团体股分有限公司通知布告称，拟与华侨城（海南）团体签定计谋合作和谈，拟建约40万亩的橡胶公园。前者是现海南最年夜的上市国企，有341万亩橡胶园，而华侨城带来项目、内容、经验和钱，属典型的央地合作、上风互补。
这也折射出传统资本型国企的营业转型希冀，尤在具有地盘上风，且处于旅游高地之境，切进文旅范畴当属正常。
另外，在西安外，华侨城对西北另外一主要城市兰州也在追求文旅结构。本年2月底，华侨城与兰州七里河签订重点文旅项目标框架和谈，首要落地欢喜谷项目。
综合这些项目来看，华侨城在粤港澳年夜湾区、西南、西北和中部区域的文旅结构都在进一步加深。
另外，执惠取得的信息显示，深圳华侨城股分有限公司（简称“华侨城A”）2019年1-3月，新增地盘储蓄162.18万平方米，权益计划建筑面积为262.95万平方米。
老牌项目欢喜谷承压加重
在不竭加码文旅财产背后，华侨城文旅面对的挑战也在加年夜，老牌项目欢喜谷是为其一。
6月28日，北京欢喜谷五期项目喷鼻格里拉对外开放。自2006年开业至今，折算下来均匀不到3年扩建更新一次，这类势头还将延续。据媒体公然信息，其六期、七期项目还打算别离在2019-2021年、2022-2024年扩建完成。
扩建更新所应对的是加重的竞争压力，和随之的客流及门票收进下滑。据华侨城A2018年6月的债券跟踪评级陈述，2017年北京欢喜谷、深圳欢喜谷和成都欢喜谷的客流与门票收进都下滑，天津欢喜谷的客流与门票收进体量及增量也不太乐不雅。
中国主题公园研究院院长林焕杰对执惠暗示，北京欢喜谷曾风行一时，遭到国表里旅客的爱好，但此刻对当地旅客的吸引力已愈来愈低 这是它要更新的很是主要的身分之一，而加倍主要的是举世影城的落地，对北京欢喜谷是一个繁重冲击，影响很是年夜，北京欢喜谷只能经由过程更新项目来进步它的吸引力，延缓式微期，所以还会有六期七期的更新。
他以为，这类更新对吸引旅客的感化预估不太乐不雅，不太可能到达预期。由于跟着中国主题公园不竭增添，欢喜谷品牌的吸引力愈来愈低。
IP亦是欢喜谷等候跨过的一道“坎”。欢喜谷团体总司理刘冠华曾向媒体提到，今朝欢喜谷还未具有一个成熟的IP，下一步将采纳租赁、买断和自立研发等体例密集引进新IP。
华侨城当早知优良IP对主题公园的主要性，但多年来未有本色解决，一个缘由或是优良IP的获得或打造，和落地为具体项目标不容易。
林焕杰暗示，若是是缔造一个IP，以后落地为项目，都要求这个IP要有必然影响力，这条路很长。租赁和买断一个IP也不太轻易，一线IP自己稀缺，获得很难，若买二三线乃至四线IP，其影响力和吸引力不敷。
他还暗示，主题公园不是引进IP就解决了没有IP或IP没有吸引力的题目，可能要颠末一段时候的堆集，尽力培育粉丝，植进人心后才会有必然结果。从打造到落地，再到旅客接管，时候漫长。
华侨城A相干人士对执惠暗示，在西安和郑州还可能落地欢喜谷项目。另外，2月28日，兰州市七里河区当局与华侨城团体签定的框架和谈，兰州也可能有欢喜谷项目。
林焕杰以为，要为一个城市做更新，或打造城市吸引力， 不论是兰州仍是西安，华侨城除做地产和贸易，必定要植进它最好的文娱品牌，今朝为止，拿得出手也有影响力的，只能是欢喜谷。
他暗示，在没有其他更年夜竞争力品牌的环境下，欢喜谷仍是有必然的号令力，且可能在本来模式的根本上，对兰州和西安的欢喜谷项目进行内容的转型进级，好比植进新项目、新业态或新手艺。也就是这些欢喜谷项目今朝还有必然的市场，但不会像之前一样有吸引力，会跟着其他品牌的竞争，吸引力降落。
沿着这一逻辑，欢喜谷既有项目标竞争力及走向，和IP引进进展和成效，将必然水平影响其扩大，和其在撬动处所旅游地产项目落地的感化年夜小。
也能够说，欢喜谷或华侨城的旅游地产模式在一线和较焦点二线城市落地的市场空间较年夜，但一样竞争剧烈；若选择竞争较小的次二线和三线城市，旅游项目所需的客流和房产发卖的市场压力又不小。
股权让渡与加重的债务
一同承压的还有华侨城的资金。
华侨城A2018年年报提到，2019年尽心尽力抓回款，加速项目周转往化速度，加速现金回流，除加速项目开辟发卖，还有“立异回款体例方式”。
据华侨城A相干人士流露，这个体例方式包罗“股权让渡”。执惠不完全统计，截至本年7月初，华侨城本年触及股权让渡5起，首要集中在6月，年夜致包罗：
7月1日，据北京产权买卖所表露，云南华侨城实业有限公司拟让渡全资控股子公司云南华侨城置业有限公司50%股权，让渡底价为7.4亿元；这一股权在本年2月中旬已挂牌出售一次；
6月27日，据北京产权买卖所表露，成都洛带华侨城文化旅游开辟有限公司拟让渡成都地润置业成长有限公司51%股权，让渡底价为10.42亿元。前者为华侨城旗下公司，而标的公司持有“洛带博客小镇”等多个待开辟地块；
6月20日，华侨城让渡旗下西安思睿置地有限公司80%股权及相干债权；
6月14日，华侨城团体旗下公司让渡盈江县年夜盈江玉石城有限公司100%股权，其财报显示，公司净利润为-692.57万元；
1月中旬，康佳团体全资子公司深圳康佳电子科技有限公司拟让渡南京康星科技财产园运营办理有限公司17%股权，让渡底价为2.14亿元。康佳团体为华侨城旗下公司。
让渡之余，还有发债和贷款。1月8日，华侨城团体颁布发表拟刊行270天超短时间债券召募20亿元，用于弥补华侨城A平常活动资金周转；3月13日，华侨城A通知布告称，公司2019年面向及格投资者公然刊行公司债券（第一期），本期债券拟刊行金额为25亿元，拟用于了偿于2019年4月13日回售的存续公司债券“16侨城01”；截至一季度末，华侨城A银行贷款新增261.96亿元。
合作开辟是减缓资金压力及加速开辟的另外一手段。6月3日，华侨城（亚洲）通知布告称，旗下公司华侨城港亚与合肥国嘉合作成立项目子公司，各自占股51%、49%，开辟巢湖经开区金巢年夜道项目地块；6月21日，合肥城建通知布告称，公司参股子公司拟出资49亿，持股49%，与华侨城港华投资控股（出资51亿元，持股51%），配合成立合肥华侨城实业成长有限公司。
华侨城A 相干人士暗示，与本地国资企业成立合伙公司的益处在于上风互补，对处置本地的政商关系和本地资本的获得，必定很是有益。
一份本年6月的关于华侨城团体的跟踪评级陈述显示，2016-2018年，华侨城团体的资产欠债率别离为67.96%、67.22%、68.63%；全数债务本钱化比率别离为47.67%、49.15%、57.28%；持久债务本钱化比率别离为35.68%、37.78%、52.01%。后二者延续走高。
另外，截至2019年3月底，华侨城团体资产欠债率、全数债务本钱化比率和持久债务本钱化比率别离为 71.27%、60.71%和 56.16%，比拟年头别离增添2.64%、3.44%和4.16%，整体债务承担有所加重。
但继续要花的钱还很多。上述陈述显示，截至 2019年3月底，华侨城团体有39 个在建工程项目，估计总投资为679.75亿元，已投资 234.43亿元；2019年 4-12月、2020年和2021年，别离尚需投资 120.87亿元、120.62亿元和85.80亿元。
那些卖失落或打算卖失落的项目（股权），对华侨城展开的“阵线”来讲还是小数量，地产市场情况仍不乐不雅，文旅项目投资金额年夜、开辟回报周期长，华侨城还将若何腾挪弃取？
（本文作者曾建中，执惠编缉）
