从本钱骄子到本钱困局。
最近几年来，国内长租公寓公司谋求上市传说风闻不竭。直到一周前，业内终究呈现首家提交IPO申请的长租公寓。
美东时候10月7日，长租公寓品牌青客向美国证券买卖委员会递交了招股文件，打算登岸纳斯达克，欲以刊行ADS（美国存托股票）的情势募资最多1亿美元。若顺遂，青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。
不但青客，此前包罗蛋壳、自若等头部长租公寓品牌都接踵被曝出正准备上市。媒体报导称，蛋壳打算最快于本年赴美上市，拟募资金额为6亿至7亿美元；链家旗下长租公寓品牌自若斟酌将于来岁在美国上市，拟筹资5亿至10亿美元。
针对上市传说风闻，10月14日，自若CEO熊林对外回应称“暂不急于启动IPO，也没有明白的时候表”。在熊林看来，长租营业具有复杂性强、财产链重、需尺度化经营，
但颠末几年成长，长租模式被愈来愈多人承认。
“全部行业从创业期进进精耕期，行业从业者需要更稳健、更耐烦、更持久的投进到这项事业中。”他暗示。
从本钱骄子到本钱困局
长租公寓最初被年夜众所普遍认知，来自于本钱的助力。
2014年，小米团体开创人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资了一家以租房切进青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓，激发媒体和社会各界人士的热议和实地探访，YOU+敏捷蹿红。
从2015年起头，在盈利政策的导向下，房企、国内酒店办理公司、本钱、房地产掮客公司等也嗅到了契机，纷纭插手此中，长租公寓热度延续上升。
2015年，铂涛酒店推出旗下公寓品牌窝趣公寓，汉庭酒店发布城家公寓；同年，龙头房企万科成立了泊寓，龙湖成立冠寓；白领公寓品牌蛋壳也在2015年景立，次年，成立了5年之久的自若离开链家，正式自力运作。与此同时，华平投资低调在2012年对魔方公寓投6000万美元后，2015年再次追加1.4亿美元投资。
按照迈点研究院陈述测算，截至2017年末，国内重点城阛阓中式品牌长租公寓门店约为2000家，房间数约为16万间。但陈述也指出，国内公寓市场中，办事式公寓市场范围尚不及10%，而分离式长租公寓占比则近8成。
因为分离式长租公寓获得物业门坎相对更低，对交通及地舆位置的要求较宽松，是以整体范围上，分离式长租公寓成长更加敏捷。一时候，市场上分离式长租公寓品牌如雨后春笋般出现，包罗蛋壳、自若、青客、包租婆、优客逸家、魔飞等。
青客在2012年景立于上海，是国内较早一批长租公寓玩家。其定位为白领公寓租赁，并提出“要为1000万青年人供给住房”的方针。
进局以来，青客从未停下积极扩大的程序，从最初仅运营上海地域的不足1000套房源，到2018年末，青客已运营房源近10万间，营业规模笼盖上海、姑苏、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。
快速扩大需要资金的撑持。天眼查显示，截至今朝，青客公寓已完成了4轮融资。2012年6月，青客取得纽信创投天使投资；2014年9月，获达晨创投的A轮融资；2015年6月，完成由赛富投资基金和老股东纽信创投的1.8亿元B轮融资；2018年4月，青客再颁布发表完成数万万美元的C轮融资，由摩根士丹利办理的私募基金和凯欣本钱结合领投。
虽然如斯，青客仍然深陷持久吃亏的地步。
其招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓的营业收进为8.979亿元，处于吃亏状况，净吃亏额为3.73亿元。在2017年及2018财年，净吃亏数字别离为2.45亿元和4.99亿元。
在资金方面，到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总欠债则高达27亿元，资产欠债率133%。青客将影响事迹的身分归罪于扩年夜公寓收集、办理前期本钱支出和扩大本钱等。
“企业对现金流有强依靠性，进进本钱隆冬后，融资难度和本钱愈来愈年夜，只有经由过程上市来获得新一轮的资金弹药。”房主东公寓学院开创人全雳以为，青客之所以要在此时上市，也是源于资金的压力。别的，他谈到，面临蛋壳与自若行将上市的风声，房源范围排名第三的青客（第一自若，第二蛋壳）须争先一步上市，才可能在将来租赁市场取得先机。
现实上，青客以外，行业中很多中小范围长租公寓更是难上加难。
就在青客递交招股书同日，河南悦如资产办理有限公司（即悦如公寓）发布通知布告称，其投进的1600套公寓因面对庞大的经营及资金压力，已无力保持公司正常经营。公司已在本年9月接管了郑州比逊达美公寓办理有限公司的并购重组。让渡和谈签定后，公司经营办理及房源办理等事宜均由收购方全权负责。成立于2014年的悦如公寓，在国内长租公寓品牌指数排行榜上也曾一度位列第八名。现在的终局难免让人欷歔不已。
且2018年以来，跟着长租公寓行业深陷甲醛门、租房贷等风浪，行业暴雷事务不竭。按照同策研究院统计，从2017年2月至2019年3月，长租公寓“阵亡”名单就有20家，此中包罗杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国安家、长沙咖菲猫公寓等。
部门长租公寓爆仓图
此中，由于经营及资金题目而致使掉败的长租公寓占85%，高速成长的长租公寓行业逐步表露出短板，年夜量中小型运营商到了存亡攸关的时辰。中房经联主席胡景晖暗示，从发财国度的经验来看，长租财产需要的是持久、年夜范围和廉价的资金。但现实上，今朝国内本钱市场根基都是短钱、热钱、贵钱，闻风远扬又猝然离场，资金属性和财产属性不匹配，在如许的场面地步下，“实力衰范围小的企业不成避免地被吞噬。”
本钱向头部集中
进进2019年以来，跟着行业整体融资情况继续收紧，长租公寓的“钱”景显现了较着的南北极分化。尾部竞争者裁减不竭，本钱及资本则向头部集中。按照贝壳研究院统计的数据显示，在2012年至2015年之前，本钱市场普遍投资长租公寓赛道，但因为行业处于创业早期，融资数目及融资额都相对较小；到了2015年，融资数目到达了峰值，该年融资数到达23起；而到了2019年截至9月，融资数仅为6起，可是融资额却高达114亿元，创下2012年来的新高。
图片来历：贝壳研究院
数据表白，从2017年至今，长租公寓市场融资数及融资额延续成反比走势，同时，头部效应愈发现显。
图片来历：贝壳研究院
据贝壳研究院统计30个长租公寓品牌数据显示，统计期内，自若、魔方、蛋壳、城家、V领地前五年夜公寓企业就取得了约214亿元股权融资，占30家公寓股权融资总额的80%。
融资数额最多的自若在本年完成了B轮融资。天眼查显示，本年6月，自若取得了由泛年夜西洋本钱领投，腾讯、红杉本钱等跟投的5亿美元融资，投后估值约为50亿美元。
对自若近期回应暂缓IPO事务，业内有人士猜想，这也许与自若今朝其实不贫乏资金有关。现实上，自2011年景立以来，自若仅取得三轮融资，A轮融资与A+轮都在2018年完成。此中A轮融资高达40亿元人平易近币，参投契构包罗腾讯投资、红杉本钱中国、泛
年夜西洋本钱、天图本钱、华平投资、源码本钱、海峡、新但愿等。
以自若近两年密集的融资姿态来看，今朝摆在自若眼前的可选项仍然很多。而另外一家长租公寓头部企业蛋壳公寓也与自若环境近似。本年3月，蛋壳公寓完成了由山君举世基金、蚂蚁金服、春华本钱等结合领投的5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元。
成立于2015年的蛋壳，固然成立时候较晚，但截至今朝已完成了6轮融资，其背后的投资机构还包罗华人文化财产投资基金、高榕本钱、愉悦本钱等。
房主东公寓学院开办人全雳暗示，由于行业“余额”已未几，本钱与资本会愈来愈向头部企业倾斜。而长租公寓融资门坎已不是1亿-2亿元，此刻起步融资为10亿元，只有这些“玩家”才可继续在长租公寓市场内奔驰。
58安居客房产研究院首席阐发师张波展望：将来2-3年，头部企业将占有七成以上份额，超九成中小品牌没法在竞争中存活，只能选择被并购或自动转型。
行业进进洗牌期
从本钱疯狂涌进到行业公司暴雷、跑路、资金链断裂，长租公寓行业追逐范围的速度也在逐步放缓，行业正式进进洗牌阶段。
除被行业裁减者，本年以来更有玩家颁布发表自动退出。5月，诗朗绿色团体正式颁布发表，打算剥离总吃亏到达2.34亿元的长租公寓营业；6月，远洋团体也颁布发表剥离长租公寓营业，该营业经营时候还不足三年。
前贝壳研究院院长杨现领在一次会议上暗示，“两年前开会的时辰，良多企业家、兄弟是某某公寓的开创人、CEO，本年良多不在了”。跟着行业进进深水区，各年夜运营商不能不重视摆在眼前最年夜的题目——盈利难。
华菁证券的一份长租公寓行业研究陈述指出，55%的拿房本钱占比和65%的进住率是长租公寓行业盈利临界点。但实际环境是，大都长租公寓企业的拿房本钱加上装修本钱已达80%。
克而瑞研究员房玲曾算了一笔账，以青客为例，截至2019年上半年，青客的可出租房间数为96854间，每间的均匀月房钱为1149元，房钱价差为25%。若按此计较，青客每间房每个月的价差仅为287元，时代每间房的装修本钱为1.47万元（2018财年为1.98万元）。这也意味着，青客需要4-5年才能笼盖装修本钱，这还不包罗期内响应的装潢物折旧用度、发卖办理用度及贷款利钱。此前青客公寓开创人金光杰曾暗示，具有公寓12万间才是青客的盈亏均衡点。
截至今朝，即便像自若、蛋壳如许的头部企业，也仍未实现盈利。
运营重、本钱高、盈利空间小，在这些题目之下，贝壳研究院阐发，将来，真正决议企业可否在竞争中活下来的其实不是本钱的加持，而是企业的延续运营的能力。固然长租公寓正在遭受窘境，可是远景仍然可期。
按照CIC陈述显示,中国租赁生齿约2.4亿,2018年租赁市场范围达220亿美元,2024年估计到达447亿美元。同时，截止2018年12月31日,中国品牌长租公寓的渗入率唯一1.8%,美国的渗入率为46%,德国为35%,中国远低于发财国度程度。这也意味着，中国有跨越98%的租赁市场仍把握在小我房主手里。
跟着财产互联网思惟对经营阐扬关头性感化，租赁市场也有看从C2C的粗放场合排场进进到以贸易好处为根本、客户办事为基石的B2C生态链中。
E+青年公寓CEO 张威加提到，“在财产互联网思惟指点下，企业会以用户需求为导向，反向指点上下流各个环节”，他以为，这有助于从消费者终端动身到用户画像、选址开辟、供给链扶植，再到内部办理系统，真正深切全部长租公寓行业傍边做深做精。
“跟着中国租赁市场中新中产的突起，个性化和多样化的租住需求将激起更多租赁业态的立异、降生。”他谈到。
但从久远来看，在各行业求快的今天，更需要回回理性。“长租公寓最关头是做好租赁的稳健经营和范围扩大之间的有用均衡”，贝壳研究院高级阐发师黄卉暗示，“杜
尽追逐好处的短时间投契行动，用久远和成长的目光对待行业转变，以知足租客需求、供给品质租赁办事为焦点，增进行业在准确的轨道上进步。”
*本文来历：微信公家号“全天候科技”（ID：iawtmt），作者：刘荻青，原题目：《长租公寓冰火两重天》。
