一视同仁满足房地产项目的合理融资需求，相关工作正在快速推进，并已取得积极进展。截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。
形成“政银企”合力
长期以来，房地产融资模式主要为房地产企业、金融机构二者直接对接。该模式的优点是直接高效，缺点是信息不对称，金融机构由于难以获取部分关键信息，有时无法判断房企的信用风险状况，融资难以进入。据记者调研，目前各家银行普遍拿不到企业的水、电、发票等高频数据，信用信息共享仍存难题。
破解难题需要统筹协调、信息共享、多方沟通，城市房地产融资协调机制的作用也正在于此。2024年1月，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市，建立房地产融资协调机制。该机制由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位，通过搭建政、银、企沟通平台，各方定期会商，一起协调融资中遇到的困难，帮助房企、金融机构实现精准有效对接。
协调机制如何运作？可概括为4个要点：以城市为单元，以项目为载体，向金融机构提供可给予融资的房地产项目名单，实行贷款资金封闭管理。
“在城市政府牵头的协调机制下，按照公正公平的原则，向本行政区域内的金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目‘白名单’。”国家金融监督管理总局副局长肖远企说，金融机构按照市场化、法治化原则，评估协调机制推送的支持对象。“对于正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，银行要积极满足合理融资需求。”肖远企说，对于开发建设暂遇困难，但资金能够平衡的项目，不盲目抽贷、压贷、断贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式，予以更大力度的支持。
“协调机制有助于凝聚各方合力，充分发挥各类主体作用，务实回应市场诉求。”中国民生银行首席经济学家温彬说，一是强化了地方政府的属地责任；二是增强了金融机构的信心；三是压实了房地产开发企业的主体责任。
值得注意的是，协调机制将房企集团风险与单一项目风险区分开来。温彬表示，协调机制提出的是项目名单，而非企业名单，由此可将房地产企业风险与项目风险区分开来。中国工商银行相关负责人认为，这有利于回归项目融资本源，有利于银行防控风险，更有利于精准支持项目建设，防范在建项目停工、逾期交付，维护购房人合法权益，提振市场信心。
项目贷款加速落地
当前，城市房地产融资协调机制正在加速落地见效。今年1月、2月，国家金融监督管理总局先后两次召开会议，部署落实相关工作。“银行要尽快行动起来，在城市政府的牵头协调下，与住建部门一起，因城施策用好政策工具箱，更加精准地支持房地产项目的合理融资需求。”肖远企说。
2月6日，国家金融监督管理总局召开专题会议，进一步部署落实相关工作。会议要求，各监管局要成立工作专班，主动加强与地方政府、住建部门的协同配合，积极参与协调机制各项工作，及时掌握辖区内各城市协调机制的运行情况。与此同时，各家商业银行要主动对接协调机制，及时评审推送的房地产项目名单，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。
据记者了解，目前多家商业银行已成立工作小组、工作专班，加强统一领导，加快组织推动，加大项目对接，加紧融资落地。从实践操作层面看，在“白名单”推送前，部分商业银行已经与当地的协调机制专班对接，助力项目初筛工作；在“白名单”推送后，多家商业银行快速行动，逐一评估、分类施策，满足正常在建项目的合理融资需求。广西南宁市已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了房地产项目“白名单”。其中，“北投荷院”商品房住宅项目获得了民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款，至此，全国房地产项目“白名单”首笔贷款落地。
1月30日，重庆市住房和城乡建设委员会、国家金融监督管理总局重庆监管局向金融机构联合推送了重庆市第一批房地产项目“白名单”。“农行重庆市分行积极落实，立即组织分析清单内的全量项目，加快审批流程，缩短审批时间。”中国农业银行重庆市分行相关负责人说，2月1日该行已审批通过开发贷款3.2亿元，期限5年，首笔资金5450万元已于2月4日投放到位，主要用于企业支付工资和工程款项。截至2月19日，农业银行已审批完成首批清单内贷款项目近百个，已审批贷款金额超400亿元，率先在重庆、安徽、浙江、广西、陕西、江苏、新疆多地实现贷款的首笔投放。
“在获取广州市协调机制项目‘白名单’后，我们逐一评估、分类施策，发现一家民营房企的广州南沙项目正面临春节前支付工程款、发放工资等资金需求。”工商银行广州分行相关负责人说，该行率先为此项目发放贷款5000万元，及时解决了企业的燃眉之急。
化险发展“两手抓”
协调机制还坚持市场化、法治化原则，化险发展“两手抓”。一方面，“白名单”推送至金融机构后，金融机构与房企平等协商，自主决策与实施；另一方面，加强贷款资金的封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资，防止出现“因化解风险而引发的风险”。
据记者了解，目前商业银行按照市场化、法治化原则，执行贷款“三查”要求，即贷前调查、贷时审查、贷后检查，严格信贷管理，对符合条件的、不同情况的项目，分类给予融资支持，确保银行信贷资金安全。“快与稳相结合。”工商银行相关业务负责人表示，对于正常开发建设的项目，重点要“快”支持，对开发建设暂时遇到困难的项目，重点要“稳”支持，快与稳相结合，区分集团风险与项目风险，更加精准并一视同仁地支持房企优质项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
针对信贷资金管理问题，住房和城乡建设部在日前召开的城市房地产融资协调机制部署会上强调，信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。“在有效落实项目资金封闭管理的前提下，实现新增开发贷款投放6000万元。”工商银行郑州分行相关负责人说，在协调机制成员单位的支持下，该行仅用两个工作日时间，就完成了对一家民营集团郑州住宅项目的评审、抵押、监管账户开立工作。
记者获悉，为了做好融资保障工作、进一步增强银企互信，协调机制还将加强信息共享，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息，并进一步压实房企的主体责任，指导房企通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流，督促房企依法、真实地反映资产负债、销售经营等情况，合规使用信贷资金，进一步增强银企互信，促进房地产市场平稳健康发展。
郭子源
(经济日报)