作者：马一凡
很多人在买房时都会考虑一个问题：买商办公寓还是买住宅？
商办公寓即产权性质为商业或办公，但却做成公寓的居住产品，过去它的优势很突出：不受限购、限售等政策影响，在户型上有自主发挥空间，而且价格一般低于同区域普通住宅产品，这意味着居住在城市核心区域的成本更低。但它的劣势也同样明显——仅有40年产权、执行商用水电收费标准、部分项目不通燃气、无学位。
从2017年开始，核心城市陆续出台严厉的政策打压商办公寓的发展，禁止“商改住”，这些措施规范了商办房地产市场，但也加大了商办产品的库存压力。
近日，海南万宁、湖南长沙陆续突破“商改住”禁令，转而支持“商改住”，甚至要将符合条件的商办公寓产权性质转为住宅，给予购买者一系列住宅业主才拥有的权益。
“谈到房地产去库存，我们一般都联想到住宅去库存，其实现在商办类的去库存压力也非常大。现在万宁和长沙允许商业办公产权的‘类住宅’转变性质，成为住宅产权，这是一个重大突破，我建议更多有商办库存压力的城市效仿跟进。”镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示。
据国家统计局，截至今年5月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5214万平方米，同比增长9.3%；商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。
政策破冰
近日，两地相继发布“商改住”政策，将此作为去楼市库存的手段之一。
6月25日，海南省万宁市政府办公室印发《促进商业办公类商品房去库存工作方案》(以下简称“方案”)，该方案称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受购买住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。
这一方案的印发，表明海南实施了近三年的“严禁商改住”政策出现破冰迹象。
在海南楼市最火热时期，海南曾以“壮士断腕”的决心严控房地产开发，也堵上了“商办改类住宅”的口子。
2020年，海南贯彻落实《海南自由贸易港建设总体方案》，加强了房地产宏观调控，2021年10月，海南省自然资源和规划厅等部门发布了《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》。该意见称将商业办公类项目改造为具备长期居住功能的“类住宅”的行为，影响了公共服务设施基本功能。因其产品不受海南省房地产限购政策影响，存在开发企业违规销售、虚假宣传、误导购房者等现象，冲击海南省房地产市场，影响了房地产政策的执行。因此，坚决抑制各类以建设名义变相开发“类住宅”的房地产行为，规范房地产市场秩序。当时意见中规定，商业办公类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米，不得按照住宅类房地产进行登记；严禁旅馆用地分割销售和不动产登记，坚决禁止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。
而海南万宁最新出台的“方案”，相比三年前的政策，态度出现了一百八十度的反转，不仅不再禁止，还要求全市多个部门配合“商改住”，购买商办类商品房的购房人所获权益几乎与购买住宅无异。
方案中称，商办类商品房项目不再受“产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米"的限制，由市营商环境建设局牵头，联合住建、资规、消防、环保、水务、电力等部门对商办类项目进行综合查验评估，认为兼具住宅使用功能的，提请市政府认定，在不得改变用地性质、规划指标的前提下参照住宅项目管理。
此外，新政还规定，在万宁市购买商办类商品房，购房者子女还可以就近入读义务教育阶段公办学校，这在全国范围内都属罕见。
针对商办类住宅水电气费用高的问题，万宁市新政还规定，对个人购买商办类商品房且实际个人自用的，可享受与住宅同等的居民用水、用电、用气价格标准。
万宁发布新政一周后，湖南省会城市长沙也出招了。
7月3日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。
上述通知主要说了两点，一是长沙在市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批；二是对于已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
和万宁的理由类似，长沙称此举也是为支持企业盘活闲置存量土地，加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存。
库存压顶
为了去库存，将商办公寓改为保租房，或者在项目未建成时将土地用途调整为居住用地等做法，已经并不新鲜。但万宁和长沙宣布将商办公寓性质调整为住宅，在全国范围内尚属首次。这一动作背后，两地商办公寓库存去化压力都不小。
据明源研究院援引海南本土地产研究机构数据称，截至2023年年末，海南9个市县商办类产品广义库存为1179万平方米，按9市县平均去化速度计算，去化周期达89月。
海南一家专业房地产大数据平台“至理数据”显示，截至今年6月29日，万宁市已获得预售或现售许可的商品房商业用途产品，库存可售面积约82.34万平方米。
而过去一年万宁市这类产品总共成交备案834套、总建筑面积约61421.1平方米，算下来月均成交备案面积约5118.4平方米，以此测算，现有82.34万平方米库存去化周期超过了160个月。
也就是说，按照目前月均去化量，在不新增库存的情况下，这些商办类商品房要13年才能消化完毕。
而据湖南中原研究院，截至2024年5月，长沙内五区商办类物业库存达250万平方米(不包含现房)，其中商办公寓的库存量达到了135万平方米，去化周期高达58个月，公寓成交持续低迷，整体存量积压，有在售公寓项目价格已经“腰斩”。
明源研究院称，存在商办用地供应过量问题的并不只是海南等地，过去很长一段时间，大部分城市都存在商办用地供应过量的情况，导致商办类产品出现了大范围供大于求。近期，部分房企项目中的商业铺位和办公楼按照3-5折售卖，甚至有公寓类产品沦为“营销赠品”，“买一套住宅，送一套公寓”。
根据国家统计局数据，截至今年5月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5214万平方米，同比增长9.3%；商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。
过高的库存以及艰难的去化，也导致房企逐渐减少投资商办地块。据中指研究院，2024年上半年，商办用地供求规模处近年来低位，商办用房投资、新开工数据同比均下降，头部企业投资布局进一步收缩聚焦核心城市。
市场起落
商办存量过剩源于过去很长一段时间内地方政府对发展“楼宇经济”的重视。
根据克而瑞研究中心，中国各线城市商业地产都经历了2005年-2008年和2010年-2013年两个高速发展阶段，而楼宇经济成为了地方政府最关注的一张牌，对经济数据的渴求使得各地建造大量的写字楼。2013年时，全国办公楼新开工总量达到6887万平方米，是2008年的4倍，相比之下，同期的住宅新开工量增幅仅为74%。
然而，对于很多城市来说，因缺少第三产业现代服务业的有力支撑，商办类项目客户群体不足，出现供大于求的情况。为了去化这些写字楼，开发商绞尽脑汁，开始进行产品调整，比如改造成服务式公寓、公寓住宅或养老住宅。
在这个过程中，商办类公寓出现了很多产品类型，既有适合单身人士、年轻夫妻的小面积Loft(带阁楼)公寓，也有顶豪大平层。
在2016年开始的那一波楼市上涨中，各城对于住宅类产品出台了许多限制性措施，比如限购、限售、限制户型面积等，这时候商办类公寓开始“逆袭”，展示出其优势。
当购房者手中已经没有购房资格，或者因楼市太火爆而摇不到“入场券”，却又想投资一套区位还不错的房子，商办公寓就成了首选。
历史数据显示，2016年，上海酒店式公寓成交42306套，约占当年新建商品房成交总量的四分之一，全市酒店式公寓成交均价24937元/平方米，同比上涨13.6%。
2017年时，由于出台住宅限购，长沙的商办公寓行情火爆，售价甚至达到周边住宅项目的1.5倍，核心城区的酒店服务式公寓站上2万元/平方米。
同样的情况也在成都发生过，2018年时，成都楼市转热，当年5月出台“最严限购令”，在这之后，许多没有购房资格却又需要买房的人就把目标转向了公寓产品，豪华大平层公寓在成都市场也是一个特殊的存在，当时的价格是普通商品住宅的好几倍。
一名长三角大型房企内部人士告诉第一财经记者，在商办公寓销售火热的年份，房企更青睐做公寓项目，因为这种项目拿地成本低、利润高，未来公寓卖出后每平米所收物业费也比普通住宅高不少。
然而，就在商办公寓交易火热之际，这种畸形的土地供应错配关系引起了地方政府的关注，多城开始禁止“商改住”。
2017年，上海宣布清理整顿商办项目，停止审批公寓式办公项目，重新审核尚未上市销售的项目。同一年，广州要求商服类(商业和办公)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，不得改变为居住用途，最小分割单元不得低于300平方米，个人不可购买商办公寓。
在这之后三年，北京、天津、深圳、厦门等16地相继发布政策禁止“商改住”，不得擅自将商服用地改变为居住用途逐渐成为基本原则，商办公寓产品从此“一蹶不振”。
现在，如果越来越多的商办公寓类产品转变性质为住宅，那么对广大购房者来说，这是否是入手公寓的好时机？购买时又该注意什么问题？
“千万不要看到性质转变成住宅了、总价便宜了，就去盲目购买，商办公寓的水比想象中深。”张宏伟对记者表示。
他认为，人员混杂是影响商办物业保值增值的重要因素，需要考察项目是否有统一的经营管理公司，或者服务质量较高的物管公司；一般来说，商办物业收费标准高于民用住宅，因此“商转住”以后物业费应当按照民用住宅标准重新制定价格；此外，还要关注“商转住”后对应的学区，若对口好的学区，则更值得购买。