站在客堂里，扫视附近，“不到三秒钟”，文茜就决议“抢”下这套位于北京欢然亭四周的学区房。
2020年下半年，文茜以及家人磋商后，决议为年满附近岁的孩子买学区房。最初的要求是：屋子新、南北通透、明厨明卫、不要顶楼以及底层，总价600万摆布。
规划赶不上变革。在跑遍北京几个优质学区，望过十多套屋子之后，他们的要求几回再三下降，“代价符合，能上学就行”。
房价不竭上涨，但心仪的学区房却迟迟未能泛起。过完年后，文茜时刻连结警戒。她心中谋略，“只要碰着符合的，随时下手”。
“抢房年夜战是从接到中介德律风的那一刻起头的。”
那是一个“本来平凡的周四”。刚吃完中饭，文茜接到了认识的中介刘宇打来的德律风：“姐，你快过来！有一套好屋子适宜你。”
德律风里，刘宇声音“十分迫切”。他鸣同事开了一辆车，接上了文茜以及她妈妈，直奔中介门店。
车程不外20分钟，一下车，文茜“傻了眼”。为了这套刚挂上的学区房，三四波客户都赶了过来，聚在门店里，期待房东泛起。
刘宇自动出击，甩开了这些竞争敌手，拉着文茜直奔房东家。房东挂上房源后出门处事，只剩房东妻子在家。
这套学区房建于1984年，55平方米，挨近地铁，5层，报价600万元，属于陶白学区，位于北京教诲资本优质的西城区。
简略扫视后，文茜以及她妈妈“默契对视”，就下定刻意要买，“那时感受本身是中了彩票的人”。
没过量久，房东归来了。望到屋子如斯抢手，他立马提价35万元。颠末其他中介搅局，虚构买方，导致房东再次提价。两次提价后，报价660万元。
虽然如斯，文茜在比拟其他学区房后，仍是“决议下手”，最后以650万元成交。“直到次日上午签完合同，心才落地”。
文茜发明，在签合同前，仍有其他买家在漫谈室隔邻期待，“这边一旦谈崩，他可以接着来以及房东谈”。
文茜可以再也不四处奔走望房，也不消再理会学区房价的涨跌了，“买定离手，即便买在了高位，我也不懊悔”。
近三个月，记者前去北京海淀、西城、东城等地实地查询拜访学区房。记实房价上涨暗地里，家长与学区房市场的角力。在这场“长期战”中，政策、屋子自己、家长都成为了变量。独一没变的是，学区房价一直在涨。
家长“驻扎”中介门店“抢”房；一居室“跳涨”80万元
没人知道，为何学区房可以在“一晚上之间”涨起来。
3月26日，房产中介赵艺更新了一条朋侪圈状况：“月坛最廉价一居室，报价620万，可以磋商。”从户型图上望，现实为开间，且没有厨房，约35平方米，均价约18万元一平方米。
今朝，月坛四周一居，广泛售价跨越700万元，两居约为850万元。一个位于月坛北街顶楼的南向一居学区房，于2020年7月19日挂牌出售，那时报价538万元，现报价为618万元，上涨80万元。
赵艺奉告记者，自2020年下半年起，海淀以及西城的多个热门学区的二手房代价涨幅跨越15%，“均价跨越20万一平方米的学区房，也不鲜见”。
凭据记者察看，在北京优质学区中，一居小户型上涨最为较着，几近每一套都上涨了50万元至100万元，其次是两居、三居等年夜户型。
“采办学区房是不望单价望总价。”海淀区万寿路四周中介陈果称，一居学区房对付前来“占坑”的家长而言，“性价比最高”，有的刚挂牌，就会被“秒签”。“之前是房等人，如今是人等房”。
在回复门外一处中介门店旁，记者望到有一名老年人永劫间勾留。即使下起细雨，也未脱离。
该店中介奉告记者，“如今市场火爆，没有硬伤的屋子，根基卖空了，房源上患上很少。这位老师长教师的孙子将于本年9月进学，他‘驻扎’在中介门店，就是为了赶在有屋子上架的时辰，第一时间往望。”中介说，“他天天都来，比咱们上班还勤劳。”
“追涨”的暗地里，是刚需。
依照老例，每一年5月份，北京各城区将展开义务教诲阶段进学信息收集。这也就象征着，3月、4月是“买房上车”的最后时间。
本年，北京市进学适龄儿童数目增多，加年夜了学区房的需求。2013年，“二孩”政策铺开，次年北京市复活儿诞生率同比增长了10%以上，而2021年正好是这拨复活儿的进学年份。
一份流传较广的网帖显示，从2013年起，京籍幼升小人数呈稳步上升趋向，并将在2023年达到顶峰，跨越22万人。而2013年，京籍幼升小人数仅为7.3万。
究竟上，花重金购置的学区房用来栖身其实不抱负——没有小区、没有电梯，有的屋子乃至没有热气，有的是半地下室，有的建于20世纪70、80年月，乃至是1950年。
在北京西城区陶白学区，记者被中介带进一个“袜子房”(房型像袜子)。该房报价540万元，30余平方米。中介建议，“先买一个上车盘，到时辰，等小孩真的上学了，再到四周租一个”。
面临延续上涨的学区房，“先买后租”成为年夜部门家庭的无奈选择。
“只为兜住底线，让孩子与他人站在统一起跑线上”
在这股学区房上涨的海潮中，本来不筹算买的孙静“也动摇了”。孙静以及老公结业于北京知名高校。本来，他们在对孩子的教诲上是有信念的。
“震动”孙静的是一份“北京各区中考绩绩汇总”。“一些黉舍中考均匀分数相差30分，乃至50分。”望到这里，孙静有些惧怕，“若是不换学区房，年夜几率与优质高中无缘。”
这份资料显示，海淀、西城、东城考生“有更年夜几率上优质高中”。
今朝，北京实施锁区政策，跨区就读的几率很小。孙静奉告记者，“选择在哪上小学，就选定了学区，中学时很难流动起来”。北京的海淀、西城、东城被视为“教诲高地”，一些遥郊区则被看做“教诲凹地”。
在选择海淀仍是东城、西城上，孙静“没有扭捏”。“海淀‘鸡娃’太利害，咱们不想孩子太累。我的孩子极可能是一个平凡人，如今拼绝全力买学区房，只是为了让孩子能以及他人站在统一起跑线上。孩子到底会有多优异，彻底靠本身成长。我要做的是，给她兜住底线。”东城区是孙静的抱负方针，“学区总体教诲程度较高，坑校少。”
在这场关于学区房的讨论中，不论是有孩子的，快有孩子的，仍是没孩子的，都难以置身事外。
方才有身的冯意涵也热中于加入办公室里关于学区房的讨论。她懊悔的是，没在买第一套房的时辰，就直接“上车”学区房，“怕到时辰还要折腾。不外，如今房价上涨太多，只能先张望”。
在一些人望来，学区房可以用来上学，是桩“不亏的交易”。
今朝，住在西城月坛的贺惠，孩子正在上一年级。两年前，在小孩4岁的时辰，她花了500万元买了一居“占坑”学区房。“退一万步说，等小孩完成学业，我再把学区房卖失落，必定不亏”。今朝，同户型已经经价值750万元。
南京财经年夜学大众管理学院院长黄斌对北京、上海、南京等地学区房入行永劫间的跟踪研究。
在黄斌望来，“采办学区房凡是是一个家庭最年夜的投资，只有在充实考量下，家长们才会作出决议计划。”他认为，“家长们对付采办学区房抱有足够的理性。从数据阐发中，可以清晰地望到，家长们的采办举动是对分歧黉舍教诲质量差别最为直接以及客观的折射。”
“不克不及期望某一单项政策，就能解决学区房溢价问题”
对近半年学区房市场的异动，羁系其实不是不存在。
3月23日，海淀房管局官方微信公家号“海淀房管”发布动静：近期，对上地、万柳等区域衡宇买卖中介机构，加年夜执法查抄力度，对涉嫌炒作“学区房”观点等背规举动入行查询拜访取证。今朝，区房管局已经查抄中介机构门店134家，对存在背规举动的中介机构立案6件，破产自查2家，行政处分2万元。
此前，上海多家房产中介许诺，房源发布信息不消学区房入行推介；在营业谋划中，不以学区房名义，误导购房者等。
自从2020年10月份起，学区房入进快速上涨通道后，几家主要房产中介公司App上，已经经再也不显现汗青成交数据，学区房的成交套数以及价钱“忽然消散”，目的是避免家长跟风追涨。但大都家长也被置于“盲选”的为难境地中。
学区房为什么上涨？“形成学区房溢价有两个条件前提——就近进学原则以及校际过年夜的教诲质量差别。同时，学区房溢价变革极易遭到义务教诲进学轨制以及优质学额供应变革的影响。”黄斌先容。
在全社会教诲资本分配不均状态与“就近进学”强迫性的政策约束下，当局任何一种致力于优质教诲资本的再分配变化城市引起家庭的火急存眷，家庭对优质教诲的强烈采办意愿是形成名校超高溢价的首要缘由。黄斌认为：“优质黉舍周边的房价必定会高于亏弱黉舍周边，学区房溢价是优质教诲资本分配款式变革的晴雨表。”
多地匹敌学区房价上涨的方法是，增长不肯定性。取缔原来一对一的单校划片，推广多校划片。
截至今朝，北京市城六区均再次明确，新购置的二手房不享受单校划片，而是经由过程多校划片方法进学。
是以，多个中介也不竭提示购房者：“依照多校划片政策，筛选学区时，必需把学区内所有黉舍都斟酌在内——不管你被划进哪一个黉舍，哪怕是最差的一个，你都能接受。”
“多校划片只能削弱房产与黉舍逐一对应的瓜葛，但没法从基础上分裂房产与黉舍的接洽，多校划片按捺学区房价作用有限。”中国教诲科学研究院研究员储朝晖暗示。
在许多都会，除了了多校划片，团体化办学也被寄与指望。
2017年，黄斌率领团队阐发了南京市八个市辖区1849个小区的数据，就小学名校及分校的学区房溢价入行了估价。效果显示，小学名校及分校的学区房溢价分别为19.7%以及3.6%。
该研究的根基结论并未与团体化办学的初志相吻合——若是分校办学质量与名校存在较年夜差距，创办更多的分校不仅不会使患上名校学区房溢价降低，反而会加倍凸显名校优质学额的稀缺性，推进名校学区房价溢价上升。
黄斌发明：“一个名校分校跨越5个，在管理上就容易泛起问题，分校很难到达优质。家长仍然会用脚投票，抛却这些‘挂牌’名校。‘挂牌’名校增多无助于教诲平衡，没法停息家长们对优质教诲资本强烈的追赶意愿。”
“在义务教诲资本仍未告竣平衡的实际前提下，不克不及期望某一单项政策，能完全解决学区房溢价问题。”黄斌说。
“学区房问题是一个繁杂系统，容易按下葫芦浮起瓢”
3月16日，上海市教委颁布了《上海市高中阶段黉舍招生录取改革施行法子》(如下简称《施行法子》)：重点中学自立招生比例年夜幅降低，50%~65%的生源名额将按比例分配到各区以及各平凡初中。
《施行法子》的实质是，优质高中把年夜部门名额拿出来，按比例直接分配给全市各个初中，不分优劣，更多“菜中”学生有看升进上海的各年夜优质高中。
值患上一提的是，作为2018年中考改革方案的配套文件，这次颁布的《施行法子》只是入一步细化了自立招生比例、名额分配方法、综合评价录取法式等内容。换句话说：如许的政策雏形早已经设计好了。
上海的新规被多方望好，按捺学区房的作用“立竿见影”。有媒体发明，新规出台后，上海学区房市场情感“较着降温”。在浦东前滩区域，一些高端楼盘遭遇“倒春冷”。有的学区房报价下调80万元。
“在升高中以前，黉舍之间再也不因学生的总体质量而泛起差异，总体程度较低黉舍的学生也有机遇入进优质校，这恰是上海中招新规的焦点内容。”黄斌望好这项政策，但也有担忧，“主要是在执行中是否存在透明性，法式是否公正，这些都将影响政策结果。”
储朝晖提示记者，北京早已经施行了如许的政策——“校额到校”，即优质高中拿出名额直接给亏弱初中。
2016年，北京市中考招生新增“校额到校”招生方法，之后几年“校额到校”比例稳步上升，2019年到达50%以上。2022年，全市优质高中仍将50%以上的招生名额分配到一般初中校，并将永劫间连结规划不乱。
“从今朝望，上海以及北京的政策本色上是一致的”。可是，储朝晖也坦言，即使“校额到校”在北京施行了多年，学区房也未逃过上涨的运气。
本色不异的政策，为什么泛起了分歧的效果？这不能不让人等待，上海新规对按捺学区房价的后续结果。
储朝晖指出：“北京‘校额到校’的布景以及前提与上海分歧，上海的名额分配比例更高。在名额分配上，北京没有在市一级掌握招生指标，只有区一级对招生入行直接收理，仍然存在变数。”他也建议，“上海新规的施行，也应注重将各方纳进监视系统中。”
“何谓亏弱校？北京市政策对亏弱校的界说模胡。详细怎样分配存在不肯定性以及不透明。”作为该领域的研究者，黄斌也未搞清北京“校额到校”的分配法式以及每一年的数据效果，“若是一项教诲政策，对付家长来讲缺少透明性，就没法形成不乱预期。家长们老是指望当下有抓手，可以或许清楚地望到孩子将来的教诲前途，以是不能不选择学区房。”
“学区房问题是一个繁杂系统。有时辰，政策制订者也难以预估政策带来的隐性影响，乃至容易按下葫芦浮起瓢。以上海刚施行不久的‘公平易近同招’为例，这一政策对平易近办黉舍的学区房溢价发生按捺作用，却又助推了公办优质黉舍周边的学区房价。”黄斌说。
年夜都会教诲资本丰硕、环境繁杂，各个黉舍办学实力相差迥异，生源来历方法多样。储朝晖认为：“解决学区房问题，牵一发而动全身，细节上的修补去去杯水车薪。除了了尽力推进教诲平衡外，别无选择。”
(应受访者要求，本文部门采纳假名)
（责任编纂：李方）