2024年6月21日，首批上市的9只基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施公募REITs”）迎来上市三周年。
回首当初，基础设施公募REITs肩负深化金融供给侧结构性改革、强化资本市场服务实体经济能力、进一步创新投融资机制、有效盘活存量资产等重任，应运而生、顺势而成。首批基础设施公募REITs的平稳上市开启了我国公募REITs试点新篇章。
三年实践中，试点经验加速汇聚、示范效应不断显现，推动我国基础设施公募REITs市场提质扩面稳步向前：一方面，试点范围不断扩大，据Wind资讯数据统计，截至目前，累计已有36只基础设施公募REITs挂牌上市，首发加扩募规模逾1100亿元，涵盖资产类型由最初的收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流类型扩容至水利设施、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源发电等领域。另一方面，我国基础设施公募REITs市场制度建设持续优化完善，围绕审核关注事项、发售业务、新购入基础设施项目、保障性租赁住房、临时报告等方面出台了一系列业务指引，引导市场规范健康发展。
“三年来，在市场各参与方的共同努力下，我国基础设施公募REITs市场正在由试点阶段迈向常态化发行阶段，并逐渐成为我国多层次资本市场的重要组成部分。”中航基金不动产投资部相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，基础设施公募REITs是推动新质生产力发展的重大金融创新，其在解决不动产投融资市场资金供需结构错配问题、推动不动产市场“资金—资本—资产”循环等方面具有重要意义。
双轮驱动格局初具雏形
基础设施公募REITs试点工作启动前夕，我国基础设施投融资领域正面临资金供需错配的局面，而基础设施公募REITs凭借在盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道等方面不可替代的积极作用，成为彼时“破题”的有效抓手。
2020年4月份，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，启动基础设施REITs试点工作。随后，历经一年多时间的筹备，2021年6月份，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，这标志着公募REITs试点正式启动。
在首批9只基础设施公募REITs引领之下，“群雁活力”被加速激发，促使我国基础设施公募REITs一级市场初步形成“首发+扩募”双轮驱动发展格局。
据Wind资讯数据统计，截至目前，我国已有36只基础设施公募REITs完成首发募资。与此同时，据《证券日报》记者不完全统计，除了4只已顺利完成扩募外，至少还有8只正在筹划、申请扩募或接受审核之中。
值得注意的是，我国基础设施公募REITs市场在快速扩容的同时，“上新”也保持着较快节奏。以2024年为例，截至目前，年内新发基础设施公募REITs数量和规模均超上年。具体来看，年内已有7只基础设施公募REITs挂牌上市，远超去年全年的5只，此外，还有15单项目尚在审批之中；从规模上来看，年内新发项目规模合计达183.51亿元，超过去年的170.92亿元。
事实上，扩容的“高效率”不仅体现在数量的高增长和上新的快节奏上，也体现在资产种类的多元化上。从2022年8月份首批保障性租赁住房REITs上市，到2023年扩容至新能源发电和消费基础设施等领域，再到2024年6月份，首单水利设施项目获交易所受理，我国基础设施公募REITs市场参与主体持续向多元化拓展。
中金湖北科投光谷REIT原始权益人湖北科投相关负责人在接受《证券日报》记者采访时透露：“现在湖北科投集团持有的资产类别包括产业园区、厂房、租赁住房、超算中心等，持续不断扩募是我们下一阶段的重点工作方向。公司目前正在对持有的资产进行整合，选取成熟优质的资产提前按照上市发行的要求和标准进行规范化和市场化运营，在条件成熟时将积极申请扩募工作。”
在博时基金REITs业务营运总监刘玄看来，我国基础设施公募REITs市场持续扩容、参与主体愈加多元化已是大势所趋。
长期配置优势逐渐展露
一级市场初步形成“首发+扩募”格局的同时，我国基础设施公募REITs二级市场从初期的非理性上涨到震荡下行，再到近期的企稳回升，基本走过了一个完整周期，基础设施公募REITs的长期配置优势逐渐展露。
特别是今年以来，多项利好政策出台，为我国基础设施公募REITs二级市场回暖提供了有力支撑。
例如，2月8日，中国证监会发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》明确，原始权益人及投资者双方均可将基础设施REITs确认为权益属性产品；4月12日，国务院印发的新“国九条”提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；4月19日，中国证监会又发布5项资本市场对港合作措施，明确将REITs纳入沪深港通，同日，中国证监会发布《关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs等。
在此背景之下，我国基础设施公募REITs市场回暖迹象明显。据Wind资讯数据统计，截至6月19日，已上市的36只基础设施公募REITs中，32只年内录得正收益。其中，富国首创水务REIT、建信中关村REIT、中金山东高速REIT、华夏北京保障房REIT等18只项目年内涨幅超10%。
此外，华泰证券研报称，公募REITs本质是不动产证券化，产品投资机会可来自资产端和产品端两部分。首先，高派息率是基础设施公募REITs显著特征；其次，优质资产并购有助于提升REITs产品净值；最后，投资者可根据其他资产价格、市场情绪和流动性等指标构建策略，实现REITs的二级市场交易收益。
实践中，我国基础设施公募REITs项目也用客观数据展现出其长期配置的优势。据Wind资讯数据统计，截至目前，上述36只基础设施公募REITs的累计分红金额超124.64亿元。其中，平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT的分红金额居前，分别为15.53亿元、14.64亿元。从分红次数来看，有多只项目保持高频次分红。其中，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT、华夏越秀高速REIT的累计分红次数均达7次。
东源投资首席分析师刘祥东对《证券日报》记者表示，未来，在合理制定发行价的前提下，通过严格的项目筛选、规范的运作流程以及完善的风险管理机制，可以将投资风险控制在合理范围内。同时，我国基础设施公募REITs项目的强制分红属性也为投资者提供了稳定的收益来源，有望成为受投资者青睐的优质投资标的。
为盘活存量资产蹚出一条新路
三年发展虽有波折，但我国基础设施公募REITs规模已然站上千亿元级台阶，并在盘活存量资产、助力国家重要战略等方面取得了较大成果。
中航首钢绿能REIT项目基金经理对《证券日报》记者表示，中航首钢绿能REIT顺利上市，标志着中国在固废环保领域的金融创新迈出了重要一步，为绿色金融的发展注入了新动力。同时，对于推动北京市能源架构转型、减少温室气体排放、助力区域碳中和目标的实现发挥了积极的作用。
三年间，市场逐渐搭建起较为完整的基础设施公募REITs规则体系，推动我国基础设施公募REITs市场提质扩面稳步向前，为盘活庞大的存量资产蹚出一条新路。
三年实践中，助力我国基础设施公募REITs市场高质量发展的积极因素加速汇聚，让REITs市场拥有了更多发展空间。
在上述中航基金不动产投资部相关负责人看来，近年来，监管部门对基础设施公募REITs市场加大支持力度，利好政策频出，市场生态持续改善。发行人的发行动力增强，投资者配置意愿提升，基金管理人更好地承担起公募REITs市场“看门人”的角色，共同为REITs市场的平稳发展保驾护航。