【文/察看者网专栏作者 鹿叫】
房地产市场彷佛仍未迎来热流。但环抱房地产市场的一点“风吹草动”，又能让整个市场触动。近日衡宇养老金轨制引起的争议，即是一例。
早在7月尾，国务院印发《深刻施行以人为本的新型城镇化战略五年举措规划》，8月2日国新办举办国务院政策例行吹风会，提出创建衡宇养老金轨制，为衡宇体检、衡宇维修、衡宇保险提供资金保障。
8月26日，住建部相干司局卖力人向媒体诠释道，衡宇养老金由小我账户以及大众账户两部门构成。小我账户就是业主交存的室第专项维修资金，交存按现行划定执行。大众账户由当局卖力创建，处所当局可以经由过程财务补一点、土地出让金回集一些等方法筹集，目的是创建不乱的衡宇平安管理资金渠道，不必要住民分外缴费，不会增长小我包袱。
小我账户资金依照室第专项维修资金管理划定，专项用于室第共用部位、共用举措措施装备保修期满后的维修以及更新、革新。大众账户资金主要用于衡宇体检以及保险等付出。
为了更好地展开“都会更新”
从出台布景来望，衡宇养老金轨制是对“都会更新举措”的弥补以及优化。都会更新这一律念，首次提出是在2019年12月的中央经济事情集会，至2021年3月首次写进2021年当局事情陈述以及“十四五”计划文件，从而上升至国度战略层面。党的二十年夜陈述中加倍明确地提出，施行都会更新举措，增强都会根本举措措施建设，打造宜居、韧性、伶俐都会。
初期的都会更新，被城投公司误认为“第二春”。彼时，城投公司融资遭到必定水平限定，年夜规模“都会建新”运动被按捺，城投公司亟需寻觅下一个开释产能的出口，都会更新项目便被多地城投公司视为“优质资产”。以银举动代表的金融机构趋附者众，授信额度短时间内向都会更新项目歪斜。
但好景不长，都会更新项目年夜可能是老旧小区外立面革新、小区内部情况革新等没有收益的项目，少数项目经由过程新增泊车位增长收费或者经由过程提供物业服务收取用度，用度遥没法笼盖投进本钱。终极因为财务压力过年夜，银行以及城投的介入踊跃性骤降。
为了减缓都会更新项目收益不足的问题，2021年9月7日，国度发改委联合住建部发布《关于增强城镇老旧小区革新配套举措措施建设的通知》明确，中央预算内投资全数用于城镇老旧小区革新配套举措措施建设项目。鼓动勉励金融机构介入投资处所当局设立的老旧小区革新等都会更新基金。对养老托育、泊车、便平易近市场、充电桩等有必定红利的革新内容，鼓动勉励社会资源专业承包单项或者多项。依照谁受益、谁出资原则，踊跃指导住民出资介入革新，可经由过程直接出资、使用（补建、续筹）室第专项维修资金、转让小区大众收益等方法落实。
而现在跟着住房养老金轨制的出台，应当能有用解决都会更新项目因无收益或者收益不足致使的推动迟缓困境，延续推进栖身情况高质量改善以及成长。
既然处所当局能耐有限，那就必要中央当局统筹付出。2015年起头的棚户区革新、2021年起头的老旧小区革新，都有中央预算内资金付出。
大众账户可否撬动更年夜规模资金进场？
资金来历有了，出几多呢？
官方划定大众账户资金主要用于衡宇体检以及保险等付出，至关于当局出资充任启动资金，不必要太多，而小我账户资金才是主要的项目资源金，合适“谁受益谁出资”原则。至因而否必要配套金融机构融资，取决于支取用途。
若是是改换或者加装电梯、外立面更新、小区绿化整改等公益性项目，直接支取小我账户以及大众账户资金。若是触及更年夜范畴的大众区域革新进级，而且可以或许发生收益，金融机构才愿意介入入来。
对付一些收益率较高的大众区域革新项目，乃至还可以依照市场化原则吸引社会资源方介入，但必要业委会赞成出让必定刻日的大众区域运营及收益权。比方社区内部开设贸易、收费性服务举措措施、新增充电举措措施并租赁等等。
1988年中国起头商品房试点，商品房数目逐年增加。国度统计局从2000年起头统计按用途分商品房贩卖面积数据，2000年商品房贩卖面积仅为18,637.13万平方米，此中室第商品房贩卖面积为16,570.28万平方米，至今商品房贩卖面积最年夜的年度为2021年，上述数据分别为171,414.60万平方米以及149,602.34万平方米。
2000年-2023年天下商品房贩卖面积总以及为2,417,568.49万平方米，简略计较可知：比来十年商品房贩卖面积之以及为1,470,772.49万平方米，占比60.84%；比来十五年商品房贩卖面积之以及为2,017,094.06万平方米，占比83.43%；比来二十年商品房贩卖面积之以及为2,315,993.54万平方米，占比95.80%。
这些数据象征着甚么？象征着近六成的商品房短时间内不会介入“都会更新”，两成多的商品房存在电梯改换或者加装、小区绿化更新等潜伏需求，一成的商品房触及外立面更新、加装电梯、内部情况进级等公益性革新，残剩的一成才属于“老旧小区”的范围。
是以，现实必要动用的商品房只占总数的两三成不到，依照《管理法子》划定的“每一平方米建筑面积交存首期室第专项维修资金的数额为本地室第建筑安装工程每一平方米造价的5%至8%”，十五年前、二十年前制作本钱很是低，象征着室第专项维修资金交存数额也低。
据第一财经等网络渠道报导，天下室第专项维修资金节余跨越1万亿元，此中真正可以或许被激活的规模预计不会跨越1千亿元，更况且这1千亿元的用途纯洁是公益性的。
2000年-2023年天下按用途分商品房贩卖面积图（数据来历：国度统计局）
1千亿是甚么观点？凭据DM的统计，城投债余额较少的地域，如新疆、云南、山西、吉林分别约为1.5千亿、1.3千亿、1.2千亿以及1.1千亿，城投债余额较多的地域，如江苏省、浙江省、山东省以及四川省份别约为3万亿、2万亿、1.5万亿以及1.1万亿。
显然，1千亿元的小我账户资金不是大众账户想要撬动的方针。
既然1万亿元的小我账户资金没法被撬动，1千亿元的小我账户资金又属于消费性付出，没法拉动更年夜规模投资以及消费，那为何还试点建设衡宇养老金轨制呢？除了了改善群众栖身情况，提高糊口质量外，经济意义安在？
保值增值是存量房被盘活的条件
答案就在谜面上。“衡宇养老金”已经经很是明确且生动地奉告年夜家，这个轨制就是为了给衡宇“养老”，避免“老旧小区”“老破小”不被望好，无人接办。
持续笔者上一篇文章《在这一轮都会化的尾声，城投公司路在何方》及以前几篇文章的概念，盘活存量房买卖是今朝激起消费潜力的重点。衡宇养老金轨制的创建，是盘活存量房的初步，也是房地产“517新政”落地进程中最关头的一环。
商品房价值的凹凸，除了了取决于造价，更多取决于地段、周边配套等外部身分，还取决于面积、户型、楼层等自身特有属性。别的，小区内部情况、内部举措措施、园地计划等大众区域身分也会影响商品房售价。前两个方面的影响身分很是首要，但对付存量房而言，几近无能为力。
是以对付社区群体而言，衡宇的保值增值更多取决于大众区域身分带来的踊跃影响。经济学讲的正外部性，即是如斯。
总结下来，衡宇养老利好较多。对付小我业主而言，既可以晋升以及改善自住品质以及糊口体验，又可以或许保障出租以及出售代价不乱。同时，为后续的保障性住房的收购及运营打好品质根本。久远来望，也能表现出社会主义的优胜性。
严防局部歪曲、误读，徒增住民包袱
可是，近期衡宇养老金轨制，显然引起了平易近众恐慌，被解读为“变相征收房产税”“千方百计撬动小我账户”，乃至泛起“榨干心血”以及“硬割韭菜”之说。平易近众担忧该轨制的出台会被迫、强行增长自身经济包袱。
若是衡宇养老金轨制被误读或者歪曲，造成处所当局强行划定超年限的小区必需纳进革新名单——这并不是没有可能，那末将会加剧住民包袱，并且极可能是没必要要的经济付出。
凭据《管理法子》第十七条：“业主分户账面室第专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应该实时续交”。一旦小我账户被强迫付出，小我业主将面对补缴的压力。别的，强迫执行，还可能会造成资本挥霍，和过早、过分地革新。
是以，笔者也在此号令各地当局，尤为是首批试点地域，必定要当真研读政策文件，深入了解政策要义；必定要学习以及理解中央政策的一连性以及一向性，且不成泛起对衡宇养老金轨制的歪曲以及误读。
笔者认为，衡宇养老金轨制并不是为了撬动或者盘活小我账户资金，不是为了刺激消费，何况究竟上也其实不能经由过程“小区革新”刺激更多消费，而是更多为房地产新政做展垫。
真实的消费刺激、投资拉动政策的落脚点是在“三年夜工程”，尤为是保障性住房及“平急两用”工程，此中的老旧小区革新更多要随机应变，不增长住民包袱。
年夜道至简，行则将至。切要坚持“一张蓝图绘到底”，“加强宏观政策取向一致性”。