养老不再是社区地产的选修课，而是必修课；养老服务不是噱头而是实实在在的服务，更直接体现在产品的价值上。
老年人在退休之后可以分为四个生理阶段：活跃性长者，半失能长者，失能长者，失智长者；其中活跃型的时间持续的时间较长，而半失能阶段到失能的过程比较短，同时也伴随失智阶段，但这个阶段是最需要陪伴护理的。
由于老年人身体机能是脆弱的，有可能一场偶尔的感冒或者慢性病的并发症因为自身不重视而引起严重的后果，在很短的时间内就从活跃型长者转化为半失能长者。
除去老龄生理阶段外，还有两个老年心里期要值得注意：退休后的失落心理、失能后的自弃心理，所谓退休后失落心里，简单的说就是忙忙碌碌几十年，一下闲下来，心里上的不适应，同时心里上也暗示自己的人生已经走到了后半段。而失能后的自弃心里则是因为身体机能下降，由身体而影响到的心里因素，感觉自己对家庭没有贡献，对儿女是拖累，所产生的自弃心里，从行为上的反应就是焦虑、敏感、多疑等。
一、养老这点事，家庭的选择题，社会的大问题
1、生活习惯与风俗不适应
中国自古以来的养老观念根深蒂固，“故土难离”与“客死异乡”是切实问题，一个人与一颗树一样，生活了几十年的地方，实际上已经形成了相对固定的人际交往圈，如果突然之间生态圈出现变化，会有较大的心理落差与不适应感。
不想变，很难变，不适应，适应难成了一部分老年人的现实问题。
2、养老金收入替代率过低
养老金替代率是衡量退休生活质量的重要标志之一，是指劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率。按照国际劳工组织的标准，55%是警戒线。全世界78%的国家中，养老金替代率都高于60%。据民政部的数据2013我国的养老金替代率为43%， 按目前的物价水平和人工成本，在一二线城市如果老人没病没灾，每月两三千元，也许勉强够用；一旦失能、失智，需要照料，居家养老恐怕都捉襟见肘，更不用说送进养老院或护理院了。此外，城镇基本养老保险的参保比例不足2/3，在一些中小城市和乡镇则更低。
3、社保医疗体系不健全
目前我国的社保医疗政策以省份之间各自管理，而退休人员的退休金发放与医疗报销尚没有实现全国性的互通互联，甚至市与市之间都没有实现互通，在很多地方退休金的发放是以当地的农村信用社、邮政储蓄所等地方金融单位；而在医疗报销这一块也并没有实现快速的报销机制，大部分的老年人都会患有一些长期的慢性病，需要长期服药与定期检查，而社保医疗的壁垒一定程度上限制了老年人的活动范围，让迁居变的不那么现实。
4、社区年龄生态不均衡
随着老龄化的到来，国内很多的资本都在进入养老产业，尤其是康养地产的开发，蓝城、万科、远洋等大型房开；中国人寿、中国平安、泰康人寿等保险企业等纷纷涉足。
目前的模式大部分都是人群聚集模式，客群也主要针对活跃型长者，集中式的把老年人聚集起来，看似好管理，但其实就埋下了一个伏笔，虽然目前的购房客群是活跃型长者，但是再过15年左右，这群人就要变为高龄老人，整个社区的老年人口过多，暮气沉沉，这个小区的增值潜力何在？笔者曾经在北京的80年代的一个老旧小区里住过一段时间，一到秋冬换季的时候就会有老年人过世的情况，整个小区的气氛感觉特别的冷清、凝重，整个人都感觉不好了。
5、专业型人才短缺
目前我国的养老服务人才非常短缺，人才结构极不合理，很多养老服务机构存在着“活跃型长者”护理“失能、失智老人”、“高龄老人”的现象。
从人才培养来看，目前以80/90后为主的独生子女，无论是自身还是家庭，都不想去从事养老服务工作，大部分年轻人认为养老服务工作没前途，不时尚，还挺累；不想干、不愿干养老服务工作。而已从事的人员也存在年龄偏大、素质不高、专业知识匮乏、技术标准落后等现象。
同时很多老人由于“失智、失能”的原因，或多或少都有一些心理问题，出现多疑、焦虑、自闭等症状，这更对养老服务人员的素质提出了高要求。
二、三期叠震下的历史性机遇
人口老龄化加速时期：在建国后50/60年代，在多子多福，传宗接代等思想的影响下，以及国家信奉苏联计划经济下的“人多力量大”的政策理念，出现了人口增长的爆炸，一般家庭多为5/6个子女。此次人口爆炸为改革开发提供了充足的人口红利，同时也为2010—2025年出现的人口老龄化加速期到来埋下了伏笔，也就意味着50/60年代当他们老去的时候也是人口老龄化的快速推升阶段。
家庭结构少子化时期：在经历了人口爆炸增长的50/60年代后，国家从70年代执行，82年定为国策的的计划生育政策，又构成了另一个特殊的家庭结构期“少子化时期”，在过去的很长一段时期，中国的家庭结构是橄榄形：祖父母—父母+父母兄妹—子女；而从过去几年开始，逐渐从橄榄形变成了倒三角形：父母+岳父母—独生子女夫妇—子女。 家庭的所有压力都压在了独生子女父母层，而由于没有兄弟姐妹，无法分担养老的重任，随着50/60后逐渐变老，生活压力成倍增长。少子化的家庭结构，所带来的抗风险能力差，对未来几十年的中国家庭影响会逐步加大。
快速城镇化人口迁移时期：80后作为我国的第一代独生子女，目前已经逐渐成家立业，很多的80后选择了在异地发展事业，表现的特点就是向心化发展，从乡村、城镇到各级中心城市，在未来的10到15年，将要面对父母养老的实际问题，而独生子女的客观因素又是无可避免的问题，要么回到家乡，要么接父母来到所在城市，这是一道选择题。而这道选择题之下衍生出了俩个市场：回乡置业市场与城市郊区置业市场。所谓的回乡置业并不一定是回到家乡，而是从一线城市回到有地缘情节的二线、三线城市。而城市郊区养老，则很明确就是在一些大中型城市由于房价昂贵，实现一家三代的养老并不现实，同时由于生活习惯的问题，父母与子女也不希望一起居住，那么选择城市郊区房价较低的区域置业养老，成为一种可能。
三期叠震的机遇市场，是由于几十年的政策原因累积造成，现在到了不得不发的阶段，是我国国情发展下的必然阶段。
三、养生与养老，傻傻的分不清楚！
目前养生与养老的解读基本都是在一起的，但从细分客群来分析，二者无论从项目选址、功能划分、营销渠道、业态布置、产品设计等方面都有细微区别或明显不同。
养生人群具有明显候鸟属性，具有很强的淡旺季特征，配套服务与传统社区服务并无太大区别，而养老配套设施成本高、专业要求高、维护运营成本高，而候鸟属性所造成的空置率时间长、人员配备过多等问题对项目健康运营形成困难。
首先来看康养地产:选址多位与生态环境较好的区域，投资性属性较强，以休闲度假功能为主，具备第二居所的功能，目标客群定位于活跃型长者及投资性客群，年龄覆盖较宽泛，业主具有候鸟特点，房屋设计考虑老年人的生活习惯等。
这也是我国目前康养地产开发的主流模式：“环境+地产”，众多开发商跑马圈地，但在剥开生态环境优越这层外皮露出来的问题是：1、区位条件不畅通；2、医疗配套设施不完善；3、医护人员业务素质待提高等；这些功能恰恰是半失能、失能、失智老人的根本诉求点。
有部分开发商已经积极与医疗机构合作如蓝城与雅达合作的乌镇雅园主打高端学院养老，复星地产依托复星医药做的星堡中环养老社区高端康疗养老产品等，市场定位于高端人群，这对开发商的背景实力与合作能力提出了新的要求，如果没有医疗资源为依托，康养产品也只会是一个吹泡泡的噱头。
其次说下养老地产，如果说养生地产具有投资属性，能算投资产品，那么养老地产个人理解是刚需产品，从区位上来说一般选择城市的郊区，它所要解决的是：饮食起居、健康医疗、身体检测、心里陪伴等刚性需求。
养老地产更注重的是后续的运营与服务，受我国目前退休人员的工资替代率较低所限，即使在子女提供资金帮助的情况下，该类型项目后期运营也是呈现“刚需+微利”的特点。针对这些困难目前政府从“床位补贴、水电优惠、税收减免、土地优先”等几个方面进行政策扶持。
四、星星之火可以燎原，康养地产的几点思考
1、一个方向：养老不再是社区地产的选修课，而是必修课；养老服务不是噱头而是实实在在的服务，更直接体现在产品的价值上。
老龄化时代已经到来，家庭结构的变化影响着每一个人，每一个家庭。养老产品与养老服务将是必需品，将会形成“家庭养老”、“社区养老”、“定制养老”等多种形式，从消费层次上来说也会形成“高、中、低”的消费选择。
基础性养老配套服务是改善型客户的重点考虑因素，是与竞品区别的核心竞争力，更是提高售价的直接因素。
2、产品开发的三大关键点
（1）敏感的价格因素：迷航中的定位
根据民政部统计公报，截止2018年全国的养老床位数合计744.8万张，其中价格因素是决定性因素，老年人对价格尤其敏感，目前国内刚需型养老产品短缺，主要是因为投资商的项目定位都把眼光盯在了“活跃型”+“高收入”的中高端老龄人群，从而出现了中端类型产品的“蓝海困局”
（2）区位决定产品：养生型“候鸟度假型养老产品”与刚需型“郊区大盘型养老产品”
首先来说下“候鸟度假型养老产品”，这种产品对生态资源的要求较高，一般会与旅游项目相互配合同时具有度假地产的功能，选择在生态资源富集的区域，气候是关键因素，好的项目还会配合有“温泉”“富硒”“负氧离子”“地磁”等可以营销与包装的概念产品。
该类型产品客群定位于城市的中产阶级及以上“活跃型长者”，主要是退休的公务人员、教师、以及一部分小企业主、个体经商户等，由于所在城市的环境、气候、消费等因素选择在异地置业养老，同时由于该部分人群或多或少都会有常见慢性病及身体不适等症状，所以选择的时候都会有针对性的选择，比如风湿痛的会主要考虑温泉、支气管的会主要考虑气候与空气等，居住时间根据身体情况与气候条件或长或短。
其次来看下“郊区大盘养老产品”，这里先问候一下一群苦逼的“X0后”的独生子女，从小城市走出上学，在大城市打拼，大学毕业，父母工薪阶层，想回家乡但由于专业范围所限，回家就等于失业或创业，努力留在大城市又感觉压力山大。
“郊区大盘康养产品”主要存在于在外来人口众多的一二线城市，该城市对外来人口的吸引力，决定了这个类型产品的生命力，从项目定位来说应该属于刚需产品。
区位使得产品的设计组合上来说相对从容和丰富，从项目所能承载的客群市场来说，这种项目可以包含：购买力有限的青年人群、再次置业的改善型人群、郊区养老的老龄人群三个方面，而这三种需求是可以有效融合的，所以说：在好的城市选择价值洼地的地块。
简单提下在日本出现的“二代居”产品，二代居是比较符合中国以家庭养老的国情的产品，简单来说就是“一大+一小”的空间组合，既满足了老年人与年轻人生活习惯不一致所造成的冲突，同时又可以实现相互关心与照料。同时社区里也提供相对完善的配套设施，如体检中心、老年活动中心、街心花园等，满足老年人的日常活动需要。
二代居的产品是可以充分延展的，区位与资源决定延展的方向，比如生态环境优越的地方可以具有“第二居所”的功能，交通优势明显的可以作为“家庭改善型”、有教育资源可以打“养老+教育”的双重功能使其变为第一居所。
（3）配套设施的困局：医疗、市政、生活三种烦恼在心头
医疗服务配套：目前我国的医疗设施相对紧缺，很多养老地产项目与医疗机构相互合作建设民营医院，但医院所也面临的受众过小，重护理而轻治疗，同时因为民办医院，从医疗报销来说有一定困难。
市政工程配套：主要是“候鸟度假型养老产品”所面临的问题，由于养生的季节性，造成了旺季的时候市政设施紧张，供水供电压力过大，同时市政排污、污水处理设施也面临很大的压力，而淡季则要面对大部分设施空闲所带来的设备损耗。按照经验来看，这一块的压力主要在政府，按照正常的城市社区的硬件条件来接通各种管口，对政府的财政压力提出较高要求。如在广西的巴马就出现了全国老龄人群纷纷远道而来，而当地开发商的项目纷纷上马，但是由于政府财力有限，排污设施建设跟不上形势的发展，造成了环境污染问题。
生活服务配套：一般来说老年人的生活圈子不会很大，相对应生活服务要跟的上，郊区大盘型产品相对比较容易解决；问题出在候鸟型养生型产品上，开发商在开发的时候一般会配建商业设施，问题就出在配套的商业设施里，初期定位上是社区服务型产品，所以客群就针对的主要是社区人群，与当地百姓的联系并不紧密，而社区人群的候鸟型特征就造成了客流量的不稳定，有可能就是干半年歇半年，这对任何一个业态来说都是不能够接受的，就会出现招商难，经营难的问题。
*本文来源：微信公众号“八界”（ID：bajie-BJ），作者：璩存浩，独立旅游评论人，原标题：《康养地产的蓝海迷航》。
