比年来我国房地产市场迎来周期性调整，室第贩卖面积较峰值累计下滑近50%，大都都会房价也泛起深度调整，整体归调幅度跨越25%。跟着房价的归落，和住民可支配收进的逐年提高，住民购房压力正在获得有用减缓。
房价收进比是反映住民购房压力的首要指标。2019年年中，咱们曾经针对35个典范年夜中都会房价收进比做过统计阐发。时隔5年，咱们以不异的口径再次梳理这一指标，效果显示，35个年夜中都会房价收进比均值已经从2019年的16.03降低到本年的11.87，总体降幅达26%。这一指标变革，也入一步印证了住民购房压力正在获得有用减缓的客观实际。
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房价收进比显著归落
住民购房压力有用减缓
2019年年中，咱们曾经经针对35个年夜中都会（4个直辖市 省城都会 规划单列市）房价收进比入行阐发，效果显示，35个年夜中都会房价收进比均值为16.03，深圳、北京、厦门、上海、福州、天津、广州、杭州、南京以及青岛排列前十位，此中深圳以及北京房价收进比分别到达39.76以及34.54。依照国际通行的房价收进比尺度，公道区间应当在6到7之间，列进统计的35个年夜中都会除了银川外全数超越了这一尺度范畴。虽然我国与成熟的发达国度社会成长所处的阶段分歧，不克不及简略地以国际尺度做类比，但这一数据也年夜体反映出住民购房压力的实际状态。
时隔5年，房地产市场履历了深度调整，咱们再次以不异的口径对35个年夜中都会房价收进比做阐发比力（为了便于比力，咱们依然以人均住房面积36.6平方米作为参考指标）。效果显示，尽年夜大都都会房价收进比均泛起较较着降低，房价收进比均值由16.03降至11.87，总体降幅达26%。本次统计效果显示，房价收进比排名前十的分为深圳、上海、北京、厦门、广州、杭州、天津、福州、南京以及海口，从都会散布望，都是东部发达都会，虽然房价收进比偏高，但这些都会有工业以及生齿的支持，市场具有较强的采办力。
从房价收进比5年变革环境望，降幅最为较着的是青岛，房价收进比由2019年的18.35降低到9.61，降幅高达48%；太原以及贵阳降幅也到达40%，此中太起因13.44降至8.07，贵阳由10.55降至6.29。
在二线都会中，南京、福州、宁波、南昌、石家庄、郑州、济南、重庆、年夜连、兰州、哈尔滨、长春、呼以及浩特等都会房价收进比降幅均跨越30%。一线都会中，上海房价收进比降幅最小，仅为1%，阐明上海房价仍然坚挺，几近连结了与住民可支配收进同频上涨；房价排名第一的深圳，房价收进比尽管相比5年前降低了13%，但仍以34.63的数值高居榜首；北京房价收进比也降低了25%，从2019年的第二位降至第三位。
2019年仅有6个都会房价收进比到达个位数，而本年到达个位数的都会到达18个，此中银川、呼以及浩特、乌鲁木齐、长沙、贵阳、沈阳、长春房价收进比已经经跌进国际通行尺度区间（6~7之间）。
现实上咱们统计的仅仅是35个年夜中都会，若是将统计范畴扩展至所有地级市，房价收进比均值会入一步拉低。跟着多年的深度调整，大都三四线都会房价已经经调整到位乃至泛起超跌。比方东三省，即使是3个省城都会，房价收进比也仅为6.45~7.31之间。而鹤岗的房价收进比仅为2.48（2023年城镇住民可支配收进为2.87万元，而房价显示为1948元/平方米），遥低于国际通行尺度值。
房价收进比显著降低一方面源于比年来房价的归落，另外一方面还在于住民可支配收进的稳步增加。2018年天下城镇住民人都可支配收进仅为3.93万元，2023年这一指标到达5.18万元，5年增加了31.8%。房价方面，凭据中国房价行情网数据，5年前天下房价中位数为130万元，今朝房价中位数降低到120万元。一壁是住民收进稳步增加，一壁是房价归落，一涨一落之间，住民购房压力正在获得有用减缓。
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政策利好不竭
购房本钱显著下降
跟着房地产供求瓜葛产生重年夜变革，我国房地产调控也从以去的“收紧”转向“宽松”，出格是针对需求真个政策不竭优化。
4月30日，中央政治局集会首次提出要统筹研究消化存量房产以及优化增量住房的政策措施；5月17日，央行发布多项房贷新政，包含下调首付比例至15%，取缔天下层面房贷利率下限、推出保障性住房再贷款等。6月7日，国务院常务集会提出要充实熟悉房地产市场供求瓜葛的新变革，适应人平易近群众对优质住房的新等待，出力推进已经出台政策措施落地生效；7月30日中央政治局集会入一步夸大，要落实好促成房地产市场安稳康健成长的新政策，坚持消化存量以及优化增量相连系，踊跃支撑收购存量商品房用作保障房，入一步做好保交房事情，加速构建房地产成长新模式。
2023年整年出台房地产宽松政策跨越600条，本年以来政策继续加码，截至今朝已经经有跨越500条政策出台，政策情况到达汗青最宽松阶段。
起首是限定性政策慢慢退出。在房地产调控收紧周期，限购、限售、限贷、限价等限定性政策成为调控主基调，跟着市场供求瓜葛产生基础变革，这些限定性政策正在退出汗青舞台。截至今朝已经有跨越50个都会消除或者放松限购政策，除了北京、上海、广州、深圳、三亚、海口、天津等地部门区域外，天下所有都会均已经周全消除限购。
除了松绑限购政策外，限售、限贷、限价政策也在各地优化房地产调控政策进程中慢慢消除。出格是7月31日，郑州市率先颁布发表取缔商品住房贩卖代价引导。这也象征着将代价调整的权力给到开发商。跟着“市场 保障”的住房供给系统创建，商品房将完全归回市场。
其次是贷款利率下调，住民购房本钱下降。5年前，LPR基准利率为4.85%，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套、二套房贷利率均有所增长，天下首套房均匀利率为5.38%，利率广泛上浮5%~20%。二套房贷款利率广泛上浮10%~30%。2019年8月LPR改革后，截至今朝房贷利率已经经降低9次。本年2月20日，5年期以上LPR下调25个基点，至3.95%；7月22日，再次下调10个基点，至3.85%。
本轮降息后，5年期房贷利率再次刷新汗青最低值。以四年夜一线都会为例，北京、上海、深圳的最新居贷利率调整为首套3.4%，二套北京3.8%（五环内）/五环外（3.6%）；上海3.8%（市区）/3.6%（自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）以及深圳3.8%。而取缔利率下限的广州最新的房贷利率调整为首套3.1%，二套3.7%。广州、佛山、姑苏等地部门银行的首套房贷利率乃至低至2.9%或者2.95%。
与5年前房贷利率程度相比，降低幅度已经经到达乃至跨越了2个百分点，以贷款100万元、等额本息30年计较，利钱付出至少节流了20万~30万元。
不仅是贷款利率下降，在各地因城施策的政策中，不乏购房补助、税费减免等优惠政策，入一步为购房者下降了购房本钱。
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租售比上升
房产投资价值渐显
天下房价入进下行周期，但房租并未泛起较着变革。凭据中国房价行情网数据，2023年天下房租中位数为2000元，与2019年持平。部门一二线都会房租仍处于稳步上升趋向。房租排在前五位的都会分别是北京（120.95元/平方米）、上海（107.43元/平方米）、深圳（97.47元/平方米）、杭州（65.25元/平方米）、广州（60.4元/平方米）。
从35个年夜中都会售租比（房价/每一年房租）环境望，均匀租售比为42.83，将这一数值换算成房租年收益率，约为2.33%。这一程度已经经跑赢各年夜贸易银行一年期存款利率（1.75%）。以此计较，乌鲁木齐房钱收益率可达3.7%，长春、哈尔滨、武汉、西宁、沈阳、贵阳、成都、兰州、长沙等都会房钱收益率也在3%以上。列进统计的35个都会中，有26个都会房钱收益率跨越2%，即使是一线都会北京，其房租收益率也能到达2%以上。
在“房住不炒”的调控政策布景下，房地产的投资属性被逐渐淡化，但房产作为不动产，既是承载栖身功能的寓所，也是住民追求资产保值的投资品。今朝银行存贷款利率已经经肯定入进下行周期，即使是30年期的超持久国债，票面利率也仅为2.57%。将来追求不乱收益的投资品愈来愈难，而此时房产的投资价值已经经起头慢慢呈现出来。