5月11日，北京首批集中出让土地竞拍落下帷幕。首批集中出让30宗地块，共吸引200余家房企介入。多宗地块到达最高限价后，转进竞高尺度建设方案阶段，竞标终极效果必要10个事情往后才见分晓。
今朝履行“两集中”轨制（重点都会对室第用地集中通知布告、集中供给）的都会，热门地域土地市场仍然火爆，部门地域成交楼面均价以及溢价率则有所降低。集中供地新政对房企的“择时+择地”能力和关头时点的融资能力、营运能力等提出更高要求。“浩繁都会比来集中出让地块，房企难以分身，只能扩散火力。”介入了杭州集中出让地块拍卖的一家中型房企卖力人吕伟对中国证券报记者称。
土地市场寒暖不均
比来一段时间，楼市政策频出，包含“三道红线”从房企融资端发力等，而履行“两集中”轨制，加年夜土地供给力度，按捺地块出让代价太高，终极到达让房价降下来的目的，配合组成推进房地产市场安稳成长的长效机制。
在11日的北京土拍现场，北京住总团体卖力土拍的王姓高管对中国证券报记者暗示：“之前不少房企纷歧定会介入密云、延庆的寒门地块竞拍，有些房企可以乘隙捡漏。这次环境彻底分歧，无论寒门、热点地块，年夜家一窝蜂往抢。金地、中海根基每一场都介入，包管金就交了上百亿元。入进竞拍环节，不少房企一举到底，竞拍环节基础成交不了，只能交质料转进竞高尺度建设方案阶段。羁系部分对房企天资、本钱管控、项目预计贩卖等综合股质入行二次审核评估，再决议地块回属。”
“北京此次土拍，20%的包管金要提早交，竞拍败北则3个事情日退钱。若是转进竞高尺度建设方案阶段，退钱时间至少推延10个事情日。房企丧失的不仅是利钱，还可能失往介入其他都会土拍的机遇。从这个角度望，对房企资金管控要求更高了。”路劲地产团体投资部卖力人对中国证券报记者暗示。
“能来的房企这次都来了，除了了实打实介入，还可以学习流程，顺应新规则。很多房企高管决议调整整年拿地、贩卖思绪。起首是要抢抓归款，由于从银行假贷拿地太难了。另外，尽量上半年拿，如许才有机遇抢在年末以前项目进市。若是下半年拿地，本年贩卖根基就黄了。”上述王姓高管对中国证券报记者暗示。
5月7日至8日，杭州首次集中拍地一样暖度空前。本次集中供给57宗涉宅地块，累计揽金1178.2亿元，占往年整年（含商地）杭州市区总成交额（2521亿元）的47%，成交规模及溢价率均超预期。
此前，作为土地市场首个采纳“两集中”轨制的都会，长春的首批室第用地出让则平平收场。长春首次集中出让地块总成交面积达390.6万平方米，成交总额194.44亿元，触及40宗地块。此中，30宗底价成交，6宗泛起多家房企竞价环境，仅1宗到达最高限价。
为什么“两集中”轨制下土地市场寒暖不均？中国证券报记者多方领会到，分歧地域楼市存眷度存在较年夜差别，而前期房企对“两集中”轨制多存有张望立场，近期则转向踊跃介入。跟着履行“两集中”轨制都会密集出让土地，房企已经经起头感触“兼顾乏术”。面临多个热门地域的优质地块，年夜型房企也“力有未逮”。
“介入土拍，房企的年夜量资金被冻结，‘多线作战’介入更多都会的土拍难度年夜。”吕伟暗示，“这可能也是‘集中’出让但愿到达的结果，防止哄抢。”
中指土地运营总监张凯指出，22个接纳“两集中”轨制供地的都会，多集中在4月、7月、10月发布地块出让通知布告。截至4月尾，长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先接纳“两集中”轨制入行了土拍勾当，累计成交164宗地块，总建筑面积达2607万平方米，成交总金额跨越2183亿元。5月，上旬是杭州、北京迎来集中出让勾当，中旬将有福州、青岛、深圳、天津入行集中地块出让，下旬还将有南京、济南、宁波、姑苏，出让勾当总体较为密集。
不外，易居研究院智库中间研究总监严跃入认为，今朝的土拍市场寒暖不均跟集中供地政策瓜葛不年夜，主要仍是本地楼市投资价值、投资潜力决议。好比，吉林市场自己就相对于偏寒。若是寒门地域调整土地本钱，热点地域经由过程限价、竞品质、提高配建程度等措施压缩房企利润，土地市场寒暖状况可能产生变革。另外，很多房企上半年拿地力度较年夜，这一轮土拍曩昔后，房企有了土地储蓄“垫底”，客观上会带来土地市场降温。
华西证券研报显示，集中供地新政对房企的“择时+择地”能力要求高，并对房企在关头时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。中斗室企在热门都会的生存空间入一步被压缩，三四线都会可能成为中斗室企青睐的地域。而年夜型开发商难以同时分身多个都会，将给中斗室企带来更多拿地机遇。
从已经履行“两集中”轨制的地域望，长三角地域诸多都会土地市场暖度照旧较高，新政对地价的打压作用尚不较着。而青岛、重庆等地成交楼面均价以及溢价率均有所降低，土地市场暖度总体有所归落。
磨练房企资金管理能力
“跟着集中供地都会增多，房企的资金管理能力面对磨练，须综合斟酌本身的土地储蓄与融资谷峰等身分，应答新的形势。”东方今典房地产团体总裁胡长龙对中国证券报记者暗示，“对付年夜型房企而言，只要资金能正常运作，城市踊跃介入土拍。若是错过机遇，很长一段时间这个区域都没有土拍。如今只是部门都会履行该政策，其影响还没有让企业感触忙乱。在多地土拍信息密集发布的布景下，一些年夜型房企会从短拆市场获取资金，预计资金短拆市场会入一步被激活。”
履行集中供地轨制的都会增多，土拍市场“乱用渐欲迷人眼”，令房企难以分身。有的房企在履行“两集中”轨制的都会土地储蓄不足，因而向周边都会溢出拿地补货。
胡长龙指出，中斗室企出格是区域排名靠前之处性房企，会有更多机遇拿到地块。处所性房企会入一步增强与头部房企互助，以借助头部房企的资金以及品牌上风，预计联合拿地环境会增多。“房地产市场分解入一步加年夜，很多项目运转艰巨。作为区域深耕企业，公司在区域内具有较强的营销以及转化上风。”胡长龙夸大，若是经由过程集中供地的方法拿地不敷，东方今典会加年夜收并购营业。
“房企规模效应的分水岭会加倍较着。好比，上千亿元规模的，会往更多都会成长；规模小的，更多在本身都会展开营业，不求规模，步步为营也蛮好。年贩卖规模在300亿元至800亿元的这部门企业比力为难，既跟不上年夜型企业的步调，向银行贷款也不易，受影响会比力年夜。”严跃入对中国证券报记者暗示。
多措并举稳楼市
从一些房企的亮相望，“两集中”轨制有益于房地产行业久远、康健成长。出于对资金及“三道红线”的斟酌，很多房企暗示将加倍审慎地展开营业。
华夏地产首席阐发师张年夜伟指出，截至今朝，第一批以“两集中”轨制出让的地块，肇端出让金合计跨越7000亿元；叠加已经颁布发表将施行“两集中”轨制、但还没有披露金额的，第一批集中出让土地金额有看跨越万亿元。近期，广州、杭州、北京等“史诗级”土拍频现，多地一次性出让土地金额跨越千亿元。集中供地对房企的资金链带来磨练。同时，单次年夜批量土地供给，也对当局部分的管理能力提出了更高要求。
有介入土拍的房企反映，一些房企为了提高拍中率，会想出各类法子下降本钱，将来可能造成衡宇质量问题等。另外，土地集中拍卖，会带来项目集中进市，引起市场不稳。若何包管新居进市节拍安稳，成为处所当局以及开发商配合面对的问题。
胡长龙指出，房企集中供货，市场竞争将加倍剧烈，将磨练房企的产物力与营销能力，新居市场分解将加重。
（责任编纂：施晓娟）