经济察看网 记者 田国宝 4月18日19点，“深圳市宝安区沙井街道步涌社区37号吐莲年夜厦713号房”在阿里拍卖网以44.9万元成交，这套屋子建筑面积48平方米，折合单价7741元/平方米。周边二手房代价广泛在4万元/平方米摆布。
这套屋子之以是“廉价”，是由于没有房产证。阿里拍卖网显示，屋子仅有“汗青遗留、集资分配协定、状师见证”等“证件”，经由过程“签署让渡协定、状师见证”等手续买卖。
在阿里拍卖以及京东拍卖等平台，雷同的小产权房拍卖信息很多，广泛以“特价房、不限购、待拆迁”等关头词为标签，标的物所在田主要集中在深圳、广州以及北京等都会。
北京一名从事拍卖事情的人士奉告经济察看网，经由过程拍卖平台出售小产权房，发轫于深圳，2022年有拍卖公司把该模式引进北京，“一起头，人们对小产权另有忌惮，到2023年下半年，成交才逐渐多了起来”。
拍卖小产权
4月18日20点，颠末42轮出价，“深圳市年夜鹏新区葵涌镇葵涌村屯围10-1号房”在阿里拍卖网以41.3万元成交。标的物为一间建筑面积30平方米的平房，折合单价1.18万元/平方米。
拍卖信息显示，标的物的“证件”有集体土地证、都会更新申报以及让渡协定。买受人除了了支付拍卖金钱外，还需支付5.9%的佣金及服务费，另外，还需承当2000元的状师见证费以及5000元的公证费。
贝壳找房网显示，该衡宇四周小区的二手房广泛跨越3万元/平方米。
拍卖信息出格提醒，买卖标的物为自建房，买受人享有使用、收益、继承、让渡等权柄，如遇拆迁、征地等环境，一切权柄回买受人所有；标的物已经纳进花腔年都会更新片区，可以确权。
《衡宇让渡协定》显示，标的物为宅基地，上一次买卖时间为2017年1月10日，协定签署方有卖方、买方以及第三方见证人（状师）。后附深圳市都会更新单位规划申报委托书。
4月14日，在京东拍卖网，颠末94轮出价，深圳市南山区荔湾太子苑第壹栋601号房以228.8万元成交。该房源有“集资建房合同”，建筑面积约85平方米，折合单价2.69万元/平方米。周边二手房代价广泛在7万元/平方米—10万元/平方米。
4月3日，颠末63轮出价，位于北京市顺义区的正卷公寓，以35.4万元代价在阿里拍卖网成交一套屋子。该套屋子建筑面积155平方米，折合单价2283元/平方米。贝壳找房网显示，同区域的新居以及二手房代价在2万元/平方米—4万平方米。
卖力该笔拍卖的人士先容，正卷公寓为“宿舍及配套用房”，没有房产证，只有70年的使用权。委托人出售的是残剩58年的使用权，标的物使用权到期时间为2082年1月31日。
该人士奉告经济察看网，竞拍人中标后，必要在5日内付清全数金钱，原权力人卖力衡宇的清场交付，并在15日内协助中标人对租赁合同入行改名，行将租赁合同乙方的名字由原权力人改换为中标人。
别的，在阿里拍卖网上，北京在售的小产权房，另有部门城中村自建平易近房朋分出售30年使用权，每一套房源面积在30平方米摆布，起拍价5万元。
据经济察看网不彻底统计，4月1日至18日，在阿里拍卖网，深圳累计成交的小产权房跨越50套，广州成交了8套；截至4月18日，深圳正在拍卖以及行将拍卖的小产权房有180套摆布，广州有50套摆布。
与深圳以及广州相比，北京的小产权房挂牌量相对于较少。以正卷公寓为例，2023年6月至今累计拍出12套，该小区另有2套屋子将于5月15日开拍。
规避危害
深圳的小产权房成份繁杂，因为汗青缘由，既有村平易近自建房，也有互助建房以及统建房，另有部门军产房。
一名深圳本土开发商奉告经济察看网，改革开放早期，年夜量外埠职员以及公司入进深圳，或者自行购地建房，或者与村委汇合作建房，使患上年夜量小产权房涌现出来。
深圳官方曾经出台相干政策，试图为部门小产权房“转正”。因为必要补缴不菲的土地出让金，部门房东不肯将屋子“转正”。
“在都会更新进程中，经由过程对原始权柄以及手续等资料审核，部门小产权房会享受响应的抵偿权柄。”上述开发商说。
该人士称，在都会更新进程中，其实不是所有小产权房都能得到抵偿，必要一房一议，甄别进程较为繁杂，以是采办小产权房仍然存在危害。
上述拍卖人士奉告经济察看网，采办小产权房是否存在危害，起首望土地、计划以及建设手续是否齐备。有的小产权房有正当建设手续，只是制止买卖；有的缺失土地、计划以及建设等手续，属于背建。
上述正卷公寓拍卖卖力人称，只要屋子不是背建，一般不存在被撤除的危害。正卷公寓由顺义区马坡镇当局与开发商配合建设，土地为集体用地，计划以及建设手续在官网均可以查到。
其次望合同。不管是让渡合同，仍是租赁合同，若是合同条目与现行法令、律例相悖，则有可能被认定为无效合同，或者者只有部门会遭到法令庇护。好比租赁年限，法令划定房产的最长租期是20年，若是租期跨越20年，一旦买卖两边产生纠纷，超越的租赁刻日及支付的房钱，可能不会遭到法令庇护。
上述卖力拍卖的人士称，正卷公寓的租赁合同将70年租期分为初始租期及三个主动续租期，房钱总额均匀分配到各个租期内，以此来规避危害。
他说，经由过程拍卖平台买卖小产权房，也能够规避必定危害。买受人的资金暂存于平台，比及租赁合同完成改名后，买卖金钱才会入进出售人的账户。
年夜幅贬价
曩昔几十年，小产权房因代价廉价遭到部门刚需群体的青睐，多个一二线都会均有很多小产权房存在，且代价一直相对于不乱。但阿里拍卖以及京东拍卖等平台数据显示，近期部门小产权房的买卖较为活泼，成交代价下跌。
以正卷公寓一套106平方米的房源为例，合同显示，2012年第一次买卖时，70年房钱总额是121.9万元；2023年7月在阿里拍卖的成交价是65.2万元。
上述以35.4万元成交的正卷公寓155平方米房源，前后在阿里拍卖网买卖了三次。2023年6月拍出66.9万元，2023年8月拍出52.5万元，10个月时间代价降了47%。
位于北京市昌平区的松兰堡7号公寓，一套28平方米单间30年租赁权，2023年11月在阿里拍卖网的成交价为16.4万元，一个月后二次拍卖的成交价降至10.4万元。
在阿里拍卖网，北京通州雨涵文化工业园一套30平方米单间的36年使用权，不到两个月时间成交价降了16%。
不只是北京，深圳龙岗南岭普强花圃二区26号一套28平方米的小产权房，2023年10月在阿里拍卖网的成交价是31.16万元，2024年3月以5.79万元的代价拍出，降幅达81.4%。
位于深圳龙华丹乐小区的一套21平方米单间，2023年5月在阿里拍卖网上的成交价是20.87万元，2023年末再次拍出时，代价降至3.5万元。
在阿里拍卖以及京东拍卖等平台，小产权房成交代价颠簸的案例不在少数。
上述深圳开发商称，采办小产权的多为刚需群体，但也有部门购房者望好小产权房的房钱收益，“由于总价廉价，租售比仍是比力可观的”。
在他眼里，因为当下房地产市场承压，出租率以及房钱均遭到影响，“若是业主经由过程出租小产权房已经经收归本钱，出于危害考量极可能会抛售；一般环境下，刚需低价抛售的可能性较小”。
上述拍卖人士经手的几个房源，原房东大都不是自住，有的用于出租，但已经经空置了几个月；有的是抵账患上来的屋子，“一直没有装修，留着也没用，能卖几多算几多”。