4月16日，国度统计局颁布了2024年一季度宏观经济以及房地产各项数据，一季度国平易近经济持续了归升向好态势，实现GDP同比增加5.3%。房地产受往年一季度高基数等身分影响，数据整体不甚抱负，但从3月单月数据望，商品房贩卖以及新动工等指标降幅收窄，市场显现局部归热迹象。
年头以来，“三年夜工程”延续发力，必定水平上补充了房地产开发投资下滑缺口；房地产融资协调机制以及融资“白名单”加快落地，有用疏浚了房企融资渠道；各地包含住房“以旧换新”、放松限购等优化政策对市场形成利好刺激。可是因为市场供求瓜葛产生重年夜变革和有用需求不足的近况，房地产市场周全归热仍需政策延续发力以及市场信念的入一步恢复。
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理性对待一季度房地产数据
一季度房地产相干数据显示，房地产开发投资、贩卖、房企到位资金等各项指标继续显现下滑态势，可是也没必要过分灰心，对一季度数据还应理性对待以及客观评价。
起首望房地产开发投资。本年1~3月天下房地产开发投资22082亿元，同比降低9.5%。此中室第投资16585亿元，降低10.5%。从月度累计同比数据望，房地产开发投资自2022年4月以来已经经一连26个月负增加，但与近10年同期比拟其实不算低，仅略低于疫情前的2019年，且高于2018年及以前的任何年份。从年度数据望，2021年为房地产开发投资的汗青高点，到达14.76万亿元，履历了两年下滑，2023年房地产开发投资降至11.09万亿元，但仍高于2017年程度。
此前知名经济学家高善文曾经凭据发达国度经验做出阐发，认为房地产开发投资占GDP比重持久中枢应维持在7%摆布。以此数据作为衡量尺度，2021年这一数值为12.84%，履历两年调整，2023年归落至8.8%，但仍在公道中枢之上。是以，房地产开发投资的降低应当理解为投资过暖之后的理性归回，并无泛起超调。
其次望房地产贩卖数据。1~3月，新建商品房贩卖面积22668万平方米，同比降低19.4%，此中室第贩卖面积降低23.4%。新建商品房贩卖额21355亿元，降低27.6%，此中室第贩卖额降低30.7%。
梳理比来10年商品房贩卖数据可以望出，商品房贩卖从2016年起就连结在每一年15亿平方米以上的高位，2018年至2021年更是一连4年贩卖面积均跨越17亿平方米，2021年到达近18亿平方米的高位。2022~2023年一连两年下滑，2023年下滑至11亿平方米，创出10年来新低。理性阐发，商品房贩卖下滑是房地产市场供求瓜葛变革的必然效果，即使如斯，每一年10亿平方米的贩卖规模与市场需求相比，总量其实不算低。可是贩卖急速下滑不仅对市场信念发生负面影响，更首要的是对房企资金归笼带来庞大压力。
另外，一季度数据的年夜幅下滑还与往年的高基数有关，往年一季度住房需求集中开释，房地产市场泛起一波暴发式增加，受高基数影响，本年一季度同比数据泛起较着降幅。从本年3月份数据望，新建商品房单月贩卖面积到达1.13亿平方米，好过往年下半年以来各个月份。另外，一季度新建商品房贩卖面积以及贩卖额比1~2月份降幅分别收窄了1.1以及1.7个百分点，阐明不乱房地产市场的政策措施已经经起头显效，市场显现恢复企稳的迹象。如这一趋向可以或许持续，本年房地产市场体现不会太差。
第三是房地产开发到位资金环境。1~3月份房地产开发企业到位资金25689亿元，同比降低26%。此中海内贷款降低9.1%，操纵外资降低11.9%，自筹资金降低14.6%，定金及预收款降低37.5%，小我按揭贷款降低41%。
透过这组数据可以望出，海内贷款在房企资金来历中降幅最小，且降幅比1~2月份收窄了1.2个百分点，反映出本年以来房地产融资协调机制以及融资“白名单”正在阐扬作用。这一点从4月18日央行颁布的一季度金融数据也能够获得左证：3月末房地工业中持久贷款增加了4.9%，比上年底高0.6个百分点。一季度累计增长6727亿元，新增额高于上年同期。
在房企资金来历中，定金及预收款降低37.5%，反映出商品房贩卖，出格是期房预售仍存在较年夜压力，房企经由过程贩卖归笼资金依然比力坚苦。小我按揭贷款降低41%，阐明住民小我贷款购房意愿仍然不强，加杠杆能力以及意愿较着削弱，虽然往年以来小我住房贷款利率一连下调，已经处于汗青低位，但对市场的刺激结果其实不较着。
第四是望商品室第贩卖代价变更环境。凭据国度统计局数据，3月份70个年夜中都会新居代价指数环比降低0.3%。此中一线都会新建商品室第贩卖代价环比降低0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二三线都会环比分别降低0.3%以及0.4%，降幅均与上月持平。一线都会二手室第贩卖代价环比降低0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二三线都会环比均降低0.5%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。70个年夜中都会中新居代价环比降低的都会有57个，二手房代价环比降低的都会有69个。
数据显示，部门前期调整到位的都会泛起企稳迹象，调整趋向起头向一线都会传导，出格是广州、深圳房价泛起较着松动。另外，二手房代价跌幅年夜于新居代价，究其缘由，在订价机制上，新居代价受本钱及当局引导价影响，代价浮动空间有限，而二手房买卖更表现市场化特性，代价调整相对于机动；在市场规模上，二手房市场逐渐成为市场主流，跟着挂牌量的增长，议价空间也随之增年夜；在住房品质上，一些二手房因为在房龄、户型、配套等方面的劣势入一步拉低了二手房代价。固然，二手房代价的延续下跌也必将会影响到新居代价，新居以价换量将是房企的首要选项。
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政策还需精准发力
年头以来，房地产政策持续了延续宽松的主基调。在投资端，城中村革新、保障房建设以及“平急两用”根本举措措施建设“三年夜工程”延续发力，必定水平上补充了房地产开发投资下滑缺口。凭据国度统计局数据，“三年夜工程”拉动了房地产投资0.6个百分点。在融资端，持续了“金融16条”相干支撑政策，创建了都会房地产融资协调机制以及“白名单”轨制，有用疏浚了房企融资渠道。在需求端，入一步下降了小我住房贷款利率，各地因城施策出台了包含住房“以旧换新”、放松限购等优化政策对市场形成利好刺激。
虽然如斯，从一季度数据望，房地产市场仍处于深度调整阶段。供应端，房企的资金压力还没有获得基础减缓，影响到房地产开发投资以及保交楼项目的顺遂推动；需求端，有用需求不足，住民购房能力以及意愿降低，致使商品房贩卖延续不振。市场实现基础好转，还需政策延续发力以及市场信念的入一步恢复。
起首，从供应端破解房企融资压力。本年，住房城乡建设部以及国度金融羁系总局主导的都会房地产融资协调机制，为疏浚房企融资渠道阐扬了首要作用。截至3月末，贸易银行对都会房地产融资协调机制推送的全数第一批“白名单”项目完成审查，此中审批赞成项目数目跨越2100个，总金额跨越5200亿元。虽然融资协调机制十分“给力”，但与房地产整体融资需求相比仍有较年夜缺口。一方面信贷资金规模有限，另外一方面贸易银行出于防备危害的考量，对“白名单”项目的审核也会愈发严酷。
除了了针对项目的融资支撑外，针对脱险房企的救助一样首要。房地产市场调整的两年多时间，已经经有数十家房企泛起债务背约，今朝这些房企年夜多还没有走出困境，跟着市场转差，处境还会愈发艰巨。若何对脱险房企施行救助，加速脱险房企的债务重组，成为下一步亟待解决的最年夜难题。针对背约房企的债务危害处理，广开头席工业研究院院长连平近期在陈述中建议，探索设立国度房地产基金，中持久支撑行业不良资产处理。凭据房企存量债务危害状态，建议该基金规模在万亿元摆布。除了了中央财务出资作为基金初始资源金外，其余可由政策性银行、国有年夜型贸易银行、保险公司、AMC资产管理公司等投资参股，以体系性、中持久应答房地产金融危害。
其次，破解有用需求不足难题，知足分歧条理住房需求。今朝房地产市场主要症结一方面是有用需求不足，另外一方面是改善性需求遭到必定制约。
刚性需求层面，今朝包含青年人、外来务工职员等近4亿低收进群体住房问题还没有获得有用解决。他们的住房需求客观存在，但并不是有用需求，这种群体的收进程度与都会昂扬的房价其实不匹配，彻底经由过程商品房市场知足他们的住房需求也不实际。本年中央层面明确提出创建“市场 保障”的双制度住房供给系统，目的就是经由过程租购并举的住房轨制，知足多条理、多样化的住房需求。对付尽对低收进群体，经由过程保障性租赁住房以及长租房知足其住房需求；收进稍高的群体经由过程共有产权住房或者者二手房知足住房需求。从“一张床”到“一间房”“一套房”，知足分歧条理、分歧阶段的住房需求，形成住房迭代进级。
改善性需求层面，跟着糊口程度的提高，住民对住房品质的寻求也在晋升。住房以旧换新、以小换年夜等改善需求已经经成为新建商品房市场主力。曩昔的市场供应以90平方米如下的小户型为主，出格是上世纪建成的住房，不仅空间狭窄，并且情况以及配套较差，而高品质的住房供给相对于有限。为了顺应新的市场情况，应该鼓动勉励开发商顺应改善性需求的高品质住房，并为改善性需求在以旧换新等方面缔造前提。周全取缔房地产项目“90/70”政策限定，取缔代价上限限定，容许开发商凭据市场需求公道订价，慢慢实现商品房市场彻底由市场调理。
