文｜《财经》记者 陈洪杰
编纂｜胡蓉萍 袁满
“最佳的理财方法就是提早还房贷。”这已经是当下社交平台上讨论较多的话题，若是今朝有一些存款，但又没有比力好的投资资产，无妨提早还贷款。
近日，一份研究陈述显示，2024年2月以来，住民早偿率指数加快上行，4月到达37%的汗青高位，已经到达汗青前高程度（2009年6月）。
“往年房贷利率下调后，本地的提早还贷有所退潮，但在本年春节之后，尤为是二季度以来，提早还贷的征象越加较着起来。”一名处所银行人士称。
这与国有年夜行存款利率较低和中小银行泛起补降有关。存款利率的下行继续推进了提早了偿潮。今朝，很多农商行、村镇银行等小银行的存款利率再次降低了20个-50个基点不等，利率多在2.6%如下；国有年夜行的三年期、五年期按期存款利率不跨越2%。
多位阐发人士称，这是源于高收益资产荒的驱动。“因为提早还贷缩减了将来的利钱付出，住民早偿也能够看做是采办收益率为房贷利率的理财举动。当缺少其他可投资的高收益资产时，住民便有动力将流动性从低收益资产（如存款、股票）抽出，然后设置装备摆设到提早还贷，其本色也是在寻求平安资产。”国泰君安认为。
这也阐明部门住民对收进远景变患上偏灰心。“以及曩昔相比，贷款利率尽管降低了，但因为收进端受限，住民反而感受压力变年夜了。”易居研究院研究总监严跃入称。
存量住房贷款利率相对于较高也是影响提早了偿房贷身分之一。对付存量首套住房贷款利率，如北京、深圳、上海、厦门等都会调整至4.8%-5.2%之间，其他都会则调整至LPR（贷款市场报价利率）或者LPR如下20个基点，即在4%-4.3%之间。
将来是否有入一步下调空间？严跃入暗示，银行自身没有动力往做此事。至于政策层面，必要入一步存眷新一轮提早还贷潮酿成的压力。
“存量房贷是个很繁杂的问题，各地利率也分歧，不外可以先着部下调‘LPR 加点’这部门较高利率（比方4.8%-5.2%）的订价，减轻购房者的压力。”还有行业人士称。
“在基础上，必要激起微观经济主体的活气，促成经济加速恢新生力，推进市场情感归热与优质资产供应恢复等。”光年夜银行金融市场部宏观研究员周茂华称。
差别化调整存量房贷利率？
新增小我住房贷款利率降低引起住民入行贷款置换，也会致使早偿率上升。
5月17日，中国人平易近银行发布《关于调整贸易性小我住房贷款利率政策的通知》称，取缔天下层面首套住房以及二套住房贸易性小我住房贷款利率政策下限……凭据辖区内各都会房地产市场形势及本地当局调控要求，自立肯定是否设定辖区内各都会贸易性小我住房贷款利率下限及下限程度。
凭据上述文件，大都都会的首套房贷利率已经降至3.1%-3.5%之间。而对付存量首套住房贷款利率时，如北京、深圳、上海、厦门等都会的房贷利率在4.8%-5.2%，其他都会则调整多在4%-4.3%。
是否调整存量房贷利率？这已经成为各方存眷的话题。实在，下降存量房贷利率已经有先例。2008年10月，贸易性小我住房贷款利率的下限扩展为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。在随后的2009年1月，国有年夜行制订出了新的存量房贷利率优惠政策，比方对付近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在背约以及两笔以上未结清房贷的客户，可申请七折利率优惠等。
“存量房贷利率的调整是一个繁杂的问题，触及多方面的长处以及市场预期，简直牵涉到经济、金融、社会等多个层面的考量，可是当下房地产市场最缺的是信念，稳楼市目的是救经济，而经济苏醒最首要的是要拉动消费。若是存量房贷利率再下降，有益于促成消费。”华夏地产首席阐发师张年夜伟认为。
不外，2008年中国银行业的净息差为3%摆布。而在2024年一季度末，银行业净息差降至1.54%。入一步望，工商银行、农业银行、建设银行、中国银行四年夜行的净息差程度分别为1.48%、1.44%、1.57%、1.44%，较2023年底继续降低13个基点、16个基点、13个基点、15个基点。
在周茂华望来，在金融政策方面，比年来力度延续增年夜，银行净息差压力较着增年夜，后续入一步下降房贷利率，必要入一步推进市场利率中枢公道下移。
另外一位银行业人士称，今朝小我住房贷款余额接近40万亿元，内里很多为存量房贷。若经由过程“一刀切”全数压降存量房贷利率，会对银行的谋划造成较年夜压力，可能性不年夜。不外，对付房贷利率较高的地域，可以采纳差别化的手腕入行得当的下降。