作者：余飞
2023年年底晋级万亿GDP都会俱乐部的两个新秀，烟台与常州，楼市道市情临着各自的难处。
2020的疫情，成为常州楼市的转捩点。自此，常州商品房成交量一路跳水。
各机构统计的数占有收支，但年夜趋向根基一致。
依照克而瑞常州房产测评披露的数据，2023年，常州全市（含金坛、溧阳）新居供给量约为168万㎡，同比削减约52%；成交量约228万㎡，同比削减约24%。
不管是供给量仍是成交量，都创下比年来新低。
二手房成交量，也不如往年同期。
在这类布景下，6月13日，常州发布了新一轮往库存年夜招措施《关于印发入一步促成房地产市场安稳康健成长若干政策措施的通知》，内容涵盖12条，包含：
首套房首付降至15%，二套房首付降至25%。公积金利率下调0.25个百分点。
最关头的第三条内容：
自本通知施行之日起，非社会资源受让土地未实质性动工建设的安顿房项目一概再也不建设；一概再也不新增安顿房用地供给。对有安顿需求的地域，可接纳直接采办或者房票方法采办商品房用于安顿房。自本通知施行之日起，新施行的国有土地、集体土地征收项目，选择什物安顿的，必需自签定安顿抵偿协定之日起六个月内安顿到位。本通知施行前已经施行的国有土地、集体土地征收项目，须在2025年12月31日前安顿到位。安顿到位的尺度为：安顿房已经建成的，将安顿房交付被征收人；安顿房已经动工还没有建成的，被征收人签定商品房交易合同并完成合同存案。
甚么意思？诠释起来就两点：
第一，以前卖的地块，没有开建的，再也不建设安顿房。
第二，从如今起头卖的地，一概再也不建设安顿房。
第三，必要安顿房的住民，当局可以经由过程收购存量房来供给。必要什物安顿的，给你屋子。不必要什物安顿的，则给你房票安顿。
这个年夜招，以及房票棚改异曲同工。作用都是削减供给，增长需求，从而推进往库存。
然而，如许的措施，对付当下的市场还能起多年夜作用，必要以观后效。
可以鉴戒的一点是，曩昔三年不少都会都开启了房票棚改法，但根基没有甚么作用。
02
烟台，有的海景房沦为了赠品
烟台的难处在于，屋子卖不动，只能与高能级都会联动，将自身的屋子酿成赠品。
这一动静，本年4月份曾经掀起过暖议，本号也撰文阐发过。那时的环境是，招商蛇口在北京通州一楼盘推出了“买一送一”勾当，买77平方米两居免费送一套招商蛇口在烟台108平方米海景现房。北京通州招商璀璨公元77平方米的介入勾当户型，总价477万，烟台招商依云水岸108平米海景房，总价约45万。
至关于赠予了10%的首付。
尽管这个勾当，是北京与烟台隔空相连，以变相贬价的方法，一方面卖出通州区难卖的户型屋子，另外一方面匡助烟台往库存。
可是其暗地里折射出的更深征象是，烟台的海景房沦为了赠品，烟台的屋子难卖。
以及常州同样，烟台的商品房成交量也腰斩了。
数据显示，2017年烟台房地产市场显著转热，主城区商品室第成交685万平方米，创汗青新高。与此同时，房价步进上行通道，2019年房价顺遂实现翻倍增加。
之后，跟着宏观年夜势扭转，再加之游览资产的一地鸡毛，烟台楼市入进了下行通道。
2020年，烟台主城区成交跌至406万平方米，创比年来新低，开发商以价换量常态化。部门游览地产项目代价腰斩，售价由7000元/平方米降至3500元/平方米。
上面提到的赠予的108平米海景房招商依云水岸，之前单价年夜约6000元，如今单价不到5000元，另有套特价房单价仅4400元。
烟台市下辖的龙口市海泰居，个体房源均价跌至2728/平方米。
2023年，烟台市市区商品房成交量267.66万平方米，相较于2017年巅峰时期的685万平米，膝盖斩了。
烟台的房价，5月份已经经跌至8795元/平方米，环比下跌1.2%，同比下跌7.4%。
比常州更缺少支持力的，是生齿。
在天下生齿延续、加速削减的布景下，位居长三角的常州，今朝仍有一丝增量，而烟台的常住生齿已经经三连降。
2021年之后，烟台的生齿跟从天下生齿年夜趋向，堕入了负增加。2021年削减了2.09万人，2022年削减了2.41万人。
2023年削减了2.65万人，是重点都会（省城与首府都会、直辖市、规划单列市和GDP过万亿的地级市）中，唯二的一个，另外一个是重庆。（哈尔滨、太原未颁布数据，哈尔滨年夜几率也是削减）。