经济察看报 记者 田国宝 在一笔挂牌不良债权成交后，安华松了一口吻。
安华是南边一家城商行的支行卖力人。这次成交的标的物是他所在支行浩繁不良债权中的一笔，本金为126万元，典质物为一套三线都会120平方米的室第。终极，该债权以88万元底价成交，与本金相比打了七折。
安华奉告经济察看报，这笔不良债权是一笔断供的小我住房贷款（下称“房贷”）。业主于2021年购房时在银行申请房贷，本年6月遏制还贷。银行事情职员曾经屡次与业主沟通，业主暗示无力还月供。
对付断供房贷，贸易银行凡是有两种传统处理方法：一种是司法拍卖典质物用来偿债；一种是将债权打包出售给专业AMC（不良资产处理）公司。
这一次，不良债权并无经由过程传统方法处理，而是由银行直接向市场出售。
安华说，本年以来，部门房贷的典质物价值已经没法笼盖债权本金；加之羁系机构、处所当局及法院等相干方的挂念，经由过程传统方法处理以房产为典质物的不良债权，面对重重停滞。
银行对断供房贷也慢慢转向寒处置。凭据假贷人面对的坚苦、还款能力、还款意愿平分类管理，银行对分歧种别的断供房贷，处理方法也分歧。与以去相比，本年的处理方法更为机动，情势加倍多元化。
寒处置
安华奉告经济察看报，2023年末，他所在支行的房贷逾期环境较着多了起来，今朝累计已经有50多笔。去年，除了了特殊年份，这家支行每一年房贷的断供量不会跨越10笔，并且年夜部门会在昔时内完成处理。
现在，对已经断供的房贷，安华所在的城商行在确保坏账率以及危害可控的条件下，会接纳更为机动的处理方法。
业主的房贷首次逾期后，卖力发放贷款的支行会第一时间接洽业主，领会断供的缘由及业主面对的坚苦。在政策容许的范畴内，银行会最年夜限度地匡助业主解决难题，千方百计奉劝业主不要断供。
好比，业主因暂时失往收进来历而断供，但自己具有恢复就业的前提以及能力，银行在充实斟酌实际前提的根本上，容许业主暂停还贷。等半年或者者一年后，业主具有还款能力，再继续还贷。
安华说，比年因宏观经济压力较年夜，各行业均存在收进降低乃至失往收进来历的环境。对这类环境，银行有义务与贷款人配合度过难关。
另外一家股分制银行人士奉告经济察看报，他所在支行也有雷同操作，但给了业主更多选择。好比，业主收进削减，没法经受当前月供，银行会与业主协商，在一段时间内削减月供额度，乃至仅支付利钱。
对已经经逾期且协商无果的房贷，银行会凭据典质物的价值分类处理。
对付典质物为一二线都会焦点区的断供房贷，银行会实时掌握典质物所在区域的供需环境，制订公道的拍卖代价，确保不良资产长处最年夜化。
对付典质物是在房地产下行都会或者区域的断供房贷，出格是在本地房价颠簸幅度较年夜的环境下，银行会实时止损。上述本金为126万元的不良房贷就是这一类型。不到两年时间，本地房价跌幅跨越四成。
安华说，在存量不良房贷中，有一部门是有汗青遗留问题，要末处理难度较年夜，好比家中有白叟或者儿童栖身；要末因为本地房价快速下滑，按当前市场价处理会给银行带来较年夜丧失。
也有部门不良房贷是银举动了寻求长处最年夜化错失了最好处理时机。
安华所在支行有一笔2019年断供的房贷，那时房价仍处于上行阶段，该举动了实现长处最年夜化有意将其延缓处理。2021年，该笔房贷的本金以及利钱合计为148万元。但彼时房地产市场起头下行，这笔房贷流拍了。至本年下半年，加之罚息，该笔不良房贷的本息合计到达190万元。但斟酌到当前的市场行情，安华所在支即将起拍价定在120万元，这是该笔不良房贷的原始本金金额。但因为市场快速下行，该房贷再次流拍。
安华说，除了房贷外，本年以来，谋划贷以及典质贷也面对着不小的断供压力。断供的身分不少，有就业以及收进身分，也有信念以及预期身分，但本源是房价跌了。这也是大都业主断供的主要缘由。
多方博弈
以去，因为断供房贷数目相对于较少，安华所在的支行一般经由过程司法拍卖入行处理典质物。在业主断供后，由支行向本地法院申请强迫执行。法院下发执行文书后，由法院经由过程阿里或者京东等买卖平台拍卖。
分歧于去年，本年安华所在支行就相干断供房贷向法院申请强迫执行时，遇到新环境。尽管法院受理了申请，但迟迟不予立案。以前，从受理到立案再到下发执行裁定书，一般不会跨越3个月。本年以来，法院年头受理的部门申请强迫执行的案件，至今仍未立案。
一家股分制银行的支行房贷营业卖力人奉告经济察看报，他所在支行的部门强迫执行案件，曩昔由于种种缘由暂缓执行，但本年想要恢复执行非分特别坚苦。有些强迫执行案件，必要分行乃至总行从中调停。
断供房贷触及平易近生问题。部门处所当局担忧司法拍卖房产会造成一部门群体失往寓所，以是不但愿经由过程法拍法式处理。这是本年以来断供增长而法拍房没有较着变革的首要缘由。
一些处所对法拍房的挂念还来自不乱房价的必要。因为法拍房的代价广泛低于市场价，法拍房数目太年夜去去会影响一个都会的房价，二者乃至会形成恶性轮回。这也是处所不肯年夜量开释法拍房的另外一个首要缘由。
本年以来，一些银即将不良债权打包出售给AMC，想要卖个好代价也非易事。由于AMC拿到资产包后，一样面对处理难题。
传统处理方法不太行患上通了。
以上述安华所在支行的126万元债权的典质物为例，业主的购房代价为1.5万元/平方米；今朝典质物所在小区同楼层、同户型的二手房市场挂牌价在1.2万元/平方米摆布，若是将债权买卖换算为典质物买卖，那末典质物的成交单价只有7300元/平方米。
对安华所在的支行来讲，若是50多笔断供房贷均以雷同方法处理，银即将面对较年夜丧失。若是房价继续下跌，延迟处理酿成的丧失可能更年夜。
别的，那些颠末银行奉劝延迟或者暂停了偿房贷的业主，若是宽限期竣事后仍没有恢复了偿月供的能力，届时又该若何处理？
上述股分制银行人士说，不管房企、城投公司，仍是按揭贷、谋划贷，任何一个领域产生危害，只要小心应答，做好预防以及危害断绝，一般不会对银行造成致命危险，只是会丧失几年的利润。
今朝，他担忧的是各个领域危害的叠加。以前，针对房企以及城投的逾期债务，在羁系引导下，银行经由过程铺期防止了背约，这些铺期的债务可否顺遂收归仍是未知数。若是逾期的按揭贷款也经由过程这一方法化解，银行必将经受更年夜压力。
从被动到自动
在新冠肺炎疫情时代，安华所在支行曾经泛起过一波房贷断供的环境。但彼时的断供偶发性以及集中性强，不是一个递入进程，没有泛起年夜面积舒展，危害相对于可控，对银行没有造成太年夜打击。
2021年四时度以来，平易近营房企流动性危害暴发，房地产供需瓜葛迎来迁移转变点。土地买卖市场淡漠，部门处所城投公司泛起偿债坚苦的环境。银行对触及房企以及城投公司的部门贷款入行铺期处置。
上述股分制银行人士称，铺期只是将危害延后，以时间换空间。以他所在的银行现有的资产规模以及危害经受能力，已经在委曲应付房地产以及城投的相干危害，是以不肯意望到小我房贷领域泛起年夜面积断供。
早在2023年下半年，部门贸易银行已经经起头对存量房贷按揭入行周全摸排，重点存眷2018年至2021年间的房贷。上述股分制银行人士说，由于这一阶段的房价以及按揭利率均为高点，是以更易存在断供的环境。
颠末摸排，安华所在的城商即将存量房贷分成五类：第一是优质类，多为构造企事业单元职工的贷款，业主天资较为优质；第二是不乱类，多为初期购房业主，月供压力小，几近不存在断供危害；第三是存眷类，月供压力适中，一旦业主收进年夜幅削减，可能产生断供；第四是重点存眷类，收进难以笼盖月供，断供危害年夜；第五类是已经断供房贷。
安华说，第一类以及第二类客户危害相对于较小，正常维护便可；第五类已经经断供，危害已经经形成；第三类以及第四类房贷是银行重点存眷的对象。
针对这两类房贷客户，安华所在的城商行做了两件事：
第一，对部门房贷利率较着较高的存量房贷，在政策容许范畴内，银行凭据当前房贷利率变革等环境，自动对合适政策的房贷降息，以减轻客户的月供压力。安华说，尽管银行会丧失一部门利钱收进，但会年夜幅下降断供危害。
第二，银行自动与客户沟通，领会实在际坚苦，在政策容许范畴内，最年夜限度地匡助客户。好比，若是客户暂时赋闲，经济压力较年夜，可以协商削减月供额度或者暂缓还贷，以确保客户不会断供。
从以前被动应答到自动预防的不仅是安华所在的城商行，大都银行均接纳分歧的自动防御措施，试图将危害抹杀在萌芽状况，以确保断供危害不会年夜规模集中暴发。
一名年夜型银行人士奉告经济察看报，针对部门房贷利率较高且月供压力较年夜的首套房业主，他所在都会分行已经经屡次自动下降房贷利率。
该人士说，以前，银行风控营业的重点在贷前环节。在履历了房地产流动性危害等一系列事务后，银行入一步完美风控系统，加年夜对存量房贷的分类管理力度，在必定水平上增厚了危害壁垒。
今朝，部门银行在部门都会将首套房的利率下调至3%之内，接近公积金贷款利率。在上述年夜型银行人士望来，按当前执行的房贷利率，部门存量房贷仍有下调空间。但因为当前利差较低，对银行而言，今朝并不是下调存量房贷利率的好时机。
（应受访者要求，文中安华为假名）