（原标题：专家：推出房地产税处于两难境地 目前非最好的时机）
近期，随着内外部环境的变化，中国经济韧性引起各界的讨论。一个共识是，城镇化的巨大发展空间是中国经济韧性和动力之一。那么，城镇化应该如何推进以更有效地成为经济增长的动力？在今年夏季达沃斯论坛期间，新京报就城镇化等话题采访了发改委中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁。
在他看来，我国城镇化加速发展过程中，出现了成本过高的问题，这也影响了城镇化对经济增长的贡献。他建议，通过空间来降低城镇化的发展成本、让农民能够低成本进城推动户籍改革等解决城镇化成本过高的问题。
此外，在谈到目前中国的房地产业的问题时，他表示，要解决房地产问题，首先要解决的是地方政府转型的问题，改变以往依靠卖地增收的房地产发展模式，在观念和体制上都要进行变革。
对于公众关注的房地产税，他认为，从改革的出发点上看，推出房地产税是一件好事儿，但目前并不是推出房地产税最好的时机。
新京报：近期学界的一个观点是，城镇化的巨大发展空间是中国经济韧性和动力之一。我比较好奇的是，城镇化应该如何推进以更有效地成为经济增长的动力？
李铁：过去三四十年城镇化的发展带来了很多的成果，但发展模式也带来了很多问题。其中，积累下来的一个主要矛盾和问题是，在我国城镇化加速发展过程中，其成本过高。成本过高会导致什么问题？比如，最近大家热议的很多企业转移到东南亚去投资，但实际上，在中美贸易摩擦之前，企业的产业链转移就已经出现了，而产业链转移的核心原因就是成本高——劳动力成本高、土地成本高、体制成本高等。
解决成本高的问题并非无路可走。第一，可以通过空间来降低城镇化的发展成本。目前中国城市间关系并非平等竞争，中心城市利用行政力量带动资源进入，要素要向高等级城市集中，全国向直辖市集中，各省向省会城市集中，各地区向地级城市集中，这也导致了高等级城市侧重于追求城市质量，忽视城市对就业人口容纳功能。而低成本中小城市和都市圈的小城镇活力普遍被遏制。当部分中心城市的发展因成本高难以继续扩大招商引资规模的时候，可以把发展空间扩大、延伸到周边的中小城市、小城镇，释放出中小城市、小城镇的活力。
第二，要让农民能够低成本进城。目前农民进城成本普遍偏高，这也阻碍了城镇化的发展。比如，在人口净流入地区最大的问题是，外来人口可以在当地就业但难以留下来。如果外来人口不能以低成本留在城市，就无法激发农民工的消费潜力、就业创新潜力等，房地产也无法实现对经济增长的刺激作用。因此，要给农民低成本的城镇化创造适合的空间。例如要在都市圈周边的小城镇创造外来人口和农业转移人口的就业和生活空间，在这里可以适度降低城市基础设施成本、降低公共服务成本等。
第三，要推动城镇化，最重要的就是推动户籍改革。目前看，利益结构相对比较固化，动存量利益较难。但户籍改革是给几亿人带来好处，不会从根本上触动传统的利益结构，同时可以降低外来人口进城的成本，把外来人口投资和消费积极性等释放出来，从而激发经济的活力。今年中央政府已经释放了很多户籍改革方面的利好政策，但是面临着落实难的问题。
新京报：为遏制房价过快上涨，调控政策仍然不断进行中。有统计显示，今年上半年，全国各地共发出251项“调控令”，创历史纪录。如何从根本解决公众对房价的焦虑？
李铁：房价的问题是在少数特大或者超大城市优质资源过度集中导致的价格上涨。而优质资源极其稀缺而空间分布不均衡的这种状况在短时间内很难改变，在任何一个国家都是如此。因此，在这些优质资源相对集中的城市房价高是正常的，想要降房价也存在着很大的困难。目前，公众关注的房价问题的根源主要是在这些城市的中低收入人口的住房供给不足导致，因此他们过度关注房价问题。要解决与中低收入人口收入水平相适应价格的住房这一问题，可以通过更大范围的空间来解决，比如在都市圈内的中小城市和小城镇，那里距离城市的中心区有一定的距离，没有优质的基础设施和公共服务资源，因此价格就会低很多。但目前看，我们还没有有效地发挥空间的调节手段。其实只要在规划上把交通基础设施配置好，允许在这里建立以下城市的功能疏解区，就可以解决缓解房价压力的问题。
房价问题还和金融有关系。从投资品角度看，与其他投资品相比，房地产在一定程度上承担了储蓄甚至保值增值的功能，很多人去炒房是市场自然选择的结果。这个问题如何解决？同样可以通过供给来解决，来缓解房价不断飙升的压力。
我们现在坚决反对炒房，也采取了包括限价等在内的各种措施。这是因为在房地产发展过程中，地方政府的积极性太高，推动了房地产的供给过热。如果地方政府没有及时转型，如果再松动房价的话，房价反弹形成的压力会超预期，也会造成新一轮房地产过热，这也是中央政府不愿意看到的结果。因此，解决房地产问题，首先要解决的是地方政府转型的问题，要改变以往依靠卖地增收的房地产发展模式，在观念和体制上都要进行变革。只有尽早地推进改革，调整地方政府的发展模式，之后再减少堵、压等各种行政政策来稳定市场，有利于通过市场发展的规律来疏解房地产的问题。
我一直比较担心的是，地方城市政府在发展房地产上的积极性大于市场和企业的积极性。本来房地产市场存在稳定的波动，但一旦地方政府的积极性干预之后，这种波动就会被放大很多，可能会导致一发不可收拾，也会导致严重的过剩。解决房地产的问题，我们要通过各种政策把地方城市政府的积极性有效地约束住，使得房地产回归市场，之后用包括大范围空间内等调节供给措施来解决房价过高等方面的问题。
新京报：房地产税也是公众今年关注的热点。在目前内外部的经济环境下，房地产税的推进情况可能是怎样的？
李铁：房地产税的出发点是调整城市转型，把地方政府的短期行为矫正为长期行为，同时通过税收来遏制房地产方面的过度投资，以更好地带动实体经济的发展。但目前看，房地产税的推出处于两难的境地。因为利益结构一旦固化之后，就难以进行调整，把钱从房子拥有者兜里往外掏是很难的事情，这也是房地产税的推进一直很缓慢的原因。同时从经济环境看，也与目前中国的推进减税措施相悖。因此，可以说，从长期看，从改革的出发点上看，推出房地产税是一件好事儿，但目前并不是推出房地产税最好的时机。