租房市场供需两头持久不不变让长租公寓行业蛋糕敏捷做年夜。
2015年前后，恰是“互联网+”高潮最为彭湃的阶段。增加的核心从互联网本身成长的“上半场”过渡到互联网与各行各业连系成长的“下半场”，“互联网+”被写进当局工作陈述。
而在那段时候里，挂在互联网创业者嘴边最多的词儿之一是“倾覆”，他们深信，用互联网的手段，可以倾覆传统行业，倾覆线下，倾覆世界。一时候，妄人频出，鱼龙稠浊。
蛋壳公寓诞生于阿谁喧哗的年份。2015年，对年夜数据贸易智能非分特别精晓的高靖，拿着之前糯米网老带领沈博阳的启动资金进进了复杂的租赁市场。那时的蛋壳也被划回到“互联网+”的行列——用互联网手艺构建线上租房系统，展现衡宇的现实环境，并供给签约、交付等办事，实现了让租房信息和租房流程透明化。
五年时候一晃而过，当初的喧哗回于安静。如美团王兴所言，“当互联网公司无处不在的时辰，互联网公司这个概念也就消弭于无形了。你说这是互联网倾覆了传统行业，仍是传统行业借助互联网气力实现了立异？”
蛋壳给出的谜底是一种融会互联网与长租公寓的立异“新租赁”模式——集中化地运营由房主托管的公寓，将其出租给租客；对公寓进行尺度化的设计、装修和设置装备摆设，并供给高品质的一站式办事；没有实体店面，营业流程在线化，使房主和租客都能取得流利的办事体验。
本周，蛋壳公寓正式递交赴美IPO招股书，五年累计融资超60亿，耕作十三座城市，运营406,746个房间。陪伴这一系列数据渐次发布，蛋壳公寓的真实运营图景得以揭示，其盈利模子、与传统租赁的区分点和将来的想象空间也浮出水面。
招股书详解
按照招股书表露显示，蛋壳在2017年、2018年及2019年上半年营收别离为6.6亿、26.8亿和50.0亿元人平易近币，其收进来历首要包括收取的房租和对租客收取的相干办事用度。
从分季度数据来看，蛋壳的营收在曩昔一年多的时候显现高速增加趋向，在2019年三季度单季跨越20亿元人平易近币，同比增加接近160%。可以或许实现如斯快速增加，也与蛋壳在曩昔两年年夜范围向新一线城市扩大的整体策略有关。
截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进进北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、姑苏、无锡、西安、重庆13地市场，与成立的第一年（截至2015年12月31日，其运营的房间数为2,434间，且全数位于北京）比拟，房间数增加了166倍，2015年末至2018年末三年年复合增加率高达360%。
从城市散布来看，在2017年底，蛋壳在北京、上海和深圳的公寓数目占比仍接近90%，而这一比例在曩昔一年多的时候里延续降落，截止19年9月底，北京、上海和深圳公寓比例仅为50%出头，与其他新一线及二线城市显现齐头并进态势。
在盈利方面，按照招股书表露，蛋壳在本年前9个月净吃亏为25.16亿元人平易近币，非通用准则下（Non-GAAP）调剂后净吃亏24.54亿元人平易近币，调剂后EBITDA为负的14.61亿元人平易近币。
公司整体还没有盈利首要是因为其曩昔两年延续高增加，年夜量的资本投进到新城市及新公寓的开辟进程中。
按照数据我们看到，虽然2019年蛋壳整体营收较18年年夜幅晋升，但经调剂吃亏率及经调剂EBITDA率均较2018年有所降落。也就是说公司将来在范围效应到达必然水平后，本钱用度节制能力实现晋升，其盈利能力将慢慢改良。
在经营用度方面，公司在2019年前9个月经营用度率为26.7%，比拟较2018年显现降落趋向，这也进一步表现蛋壳在包管扩大速度的根本上，延续晋升内部经营效力。
除财政与营业数据，招股书表露的股东布局也值得存眷，当前股东布局中，蚂蚁金服作为蛋壳公寓的计谋投资方，占股7.8%，两边签订计谋合作框架和谈，摸索在付出、金融办事和获客等方面的深度合作。山君举世基金为最年夜机构投资人，占20.0%的股分，蛋壳公寓结合开创人兼CEO高靖直接持有14.2%的股分，天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股分。
蛋壳公寓的股权布局
长租公寓这弟子意
不外，即便是在顶级投资者人的加持下，蛋壳公寓的上市场面地步仍不容乐不雅。
当前宏不雅走势有极年夜不肯定性，新经济公司遍及遭受一二级市场估值倒挂，固然营业数据亮眼，但今朝蛋壳公寓简直处于吃亏状况也确切是一个没法否定的事实。
而一向以来，新经济公司都轻易面对如许的困难：财产成长速度太快，概念多立异，很难在汗青中找到可比标的；现阶段盈利性弱，但转变极年夜，财政报表上的资产很难真实反映现实环境；现金流环境也难以展望。对今朝处于吃亏状况的互联网公司，传统的DCF（现金流折现）和相对估值法都没法公道应用。
他们有一个拐点。
原国泰君安证券研究所首席策略阐发师乔永久以为：“因为成长中的互联网公司的盈利性比力低，致使市盈率常常显得极为高。互联网企业的增加常常存在一个拐点，在拐点以后，企业的事迹增速可能会显现100%以上乃至几倍、几十倍的增添。”
是以对成长中的新经济公司，起首要确保单元经济模子能跑通，再确保单元经济模子的盈利乘以范围，笼盖失落固定本钱，公司才能走向盈利。而在盈利拐点到临后，陪伴范围的不变，利润率的升高，企业事迹迎来光亮。
蛋壳的模子恰是这类逻辑的典型代表——在蛋壳的单间模子中，每间屋子的出租是寻求盈利的。当单间盈利笼盖装点窜造的折旧摊销、渠道本钱、办事本钱等等，再减失落长租公寓独有的空置率，利润就出来了。
如许一来，三个关头点变得尤其主要：
一是范围要年夜，当范围足够年夜的时辰，装修本钱降落，单间模子傍边的折旧就会降落，单间的盈利才会上往。
在蛋壳公寓的扩大进程中，其单间装修本钱从2017年的均匀12,646元/间，降落到2019年前9个月的均匀10,404元/间，已显示出了降落趋向。
别的，范围年夜了以后，存量房源的获客本钱也鄙人降。
二是定位要准，定位过于高端，市场小；过于低端，出租价钱低，一样的毛利率，房钱差(单间盈利)太低，没有法子笼盖装修装配摊销和其他变更本钱，致使单间模子跑欠亨，做得越年夜亏得越多。蛋壳公寓的招股书中表露，2019年前9个月，其全国均匀月房钱为2155元，北京、上海、深圳如许的一线城市，均匀房钱价钱则更高，在出租公寓里定位白领人群，主打城市焦点区域。同时因为装修本钱延续降落，和房主签约时长不竭进步，单间模子显得比力健康。
三是效力要高，空置率要低。屋子收进来装修完今后顿时要租出往才能赚钱，第一个租客到期了，顿时找到第二个租客才能赚钱。
而需要注重的是，衡宇在平台租进来以后，会有必然时候的装修期，装修期没有收进只有本钱。是以，在扩大阶段，必将有更多的屋子在装修或未成熟的状况，吃亏就很轻易理解了。但若是慢慢扩年夜体量，装修期的屋子占比渐渐降下来，有足够多的衡宇处于成熟阶段，盈利就愈来愈近了。
连系上文对招股书相干数据的阐发，可以看到，蛋壳正处于“爬坡扶植阶段”：公司整体还没有盈利首要是因为其曩昔两年延续高增加，年夜量的资本投进到新城市及新公寓的开辟进程中。虽然2019年蛋壳整体营收较18年年夜幅晋升，但经调剂吃亏率及经调剂EBITDA率均较2018年有所降落。也就是说公司将来在范围效应到达必然水平后，本钱用度节制能力实现晋升，其盈利能力将慢慢改良。
蛋壳公寓运营房间数目及地区环境
那若何到达范围与效力的连系呢？手艺。
招股书表露了如许一个数据：蛋壳在给房主在进行报价的时辰，其所展望的屋子租出往的价钱和现实出租价钱的精确度是95%。
经由过程BI年夜数据贸易智能系统，蛋壳公寓做到了从收房、量房到出房，尺度化、模块化每个流程环节；并且真实透明的信息、价钱和尺度的办事系统，可使用户快速作出判定，同时有用鞭策了衡宇租赁市场的收集化历程。此次IPO融资资金的用途之一恰是增强在手艺方面的实力，进一步阐扬蛋壳年夜脑的功效。
这也是蛋壳和传统租赁的分歧的地方。
还有一点明显的分歧的地方在于增值办事方面。沈博阳曾在对外采访中暗示，“维修、装修、保洁,这些工具有可能都酿成我们的增值办事供给给用户。从某种意义上讲我们的平台会酿成一个糊口办事进口,并且很是深度。”
而在招股书的“计谋”部门，蛋壳写到其租户天天在公寓里待10个小时以上，这就是庞大的机遇。蛋壳打算强化并扩大其生态系统：嵌进其他第三方办事供给商，供给更年夜规模的办事来更好地办事租户，并摸索新的变现机遇，如智能家居、搬场办事、金融与保险办事，及新零售和其他当地办事。
如许一来，第二增加曲线也有了。
再跳出单一公司来看行业，蛋壳公居所在的长租公寓赛道在汗青历程中其实不是红海——城市化不竭深化的布景下，生齿活动加快，但因为房价高企，租房成了更多年青一代的选择，租房市场供需两头的持久不服衡则是长租公寓行业蛋糕敏捷做年夜的底子缘由。
而据艾瑞咨询的陈述，2018年中国室第租赁市场范围到达人平易近币1.8万亿元，估计到2023年将增加至人平易近币3.0万亿元。在国内的住房租赁年夜市场中，长租公寓企业仍有庞大的增加空间。
在表里多重角度的考量下，蛋壳公寓的价值不言而喻了。
*本文来源：微信公家号“深响”（ID:deep-echo），作者：亚澜，原题目：《详解蛋壳公寓招股书：将来能盈利吗？“新租赁”模式有价值吗？》。
