在吃亏幅度加年夜，债务高企的环境下，可赎回可转换优先股股东想要追求退出，生怕只能经由过程IPO了。
蛋壳公寓于2015年起头经营长租公寓营业，目标是为年青人供给舒适并且承担得起的栖身情况。
今朝，公司是中国最年夜的分离式长租公寓运营商之一。截至2019年三季度末，公司在13个城市展开长租公寓营业，运营的公寓数目到达40.7万间。
公司以持久租赁（4-6年）的体例从业主取得房源，并规范化公寓房间的设计、装修和家具，再短租（按年或按月）给租客。出租给租客的体例可所以整租也能够是按房间出租。
公司今朝有蛋壳公寓和筑梦公寓两个品牌，此中蛋壳公寓为首要品牌（注：下文中的蛋壳公寓均指代公司）。筑梦公寓于2018年11月推出，首要面向蓝领人群。
1、收进来历和成长状态
蛋壳公寓的收进首要来自客户的房钱和办事费。在此根本上，公司还供给搬场、金融、保险等增值办事。
蛋壳公寓2018年的收进为26.75亿元，同比增加307%；2019年前三季度的收进为50亿元，同比增加199%。
收进的增加首要来自公寓数目的扩大。
截至2018年末，已起租的公寓（注：指到达可以进住的状况）数目到达20.9万间，同比增加330%，高于昔时的收进增速；截至2019年三季度末，已起租的公寓数目到达39.2万间，同比增加156%，低于收进增速。
公寓数目增速和收进增速的不同首要与出租率的变更有关。2018年，蛋壳公寓的出租率为77%，同比削减9个百分点；2019年前三季度的出租率为87%，同比增添4个百分点。
别的，2019年三季度末的已起租公寓占所有运营公寓（注：包罗已起租和预起租）的比例为96%，同比进步3个百分点。
2017年一季度以来，已起租公寓占比的季度数据在波动中上升，申明公司的扩大速度在放慢。
下面看看公寓的城市散布环境。
截至2019年三季度末，位于北上深的运营公寓数目占到总数的53%。比拟之下，2016年底全数的运营公寓都位于北上深。
2017年-2019年前三季度，蛋壳公寓进进了更多北上深之外的城市，已租出公寓的均匀月收进也有所降落。
此中，2018年已租出公寓的均匀月收进为2352元，同比削减了4%；2019年前三季度，已租出公寓的均匀月收进为2155元，同比年夜幅削减了11%。
与此同时，均匀每间公寓的月出租本钱（注：房钱本钱和起租前用度除以所有运营中的公寓）在2018年到达1637元，同比削减了5%，与均匀月收进降幅相当；在2019年前三季度到达1564元，同比削减了6%，小于均匀月收进的降幅。
已租出公寓的均匀月收进降落速度跨越本钱降落速度，是蛋壳公寓在盈利方面的首要窘境。
2、房钱本钱和营销用度率上升致使利润率降落
表现在财政数据上，起首是房钱本钱占营收的比例有所增添。
2018年和2019年前三季度，房钱本钱占比别离为81.2%、89%，同比别离进步了3.3个、11.3个百分点。
别的，2018年营销用度率到达17.6%，同比增添了5.3个百分点；2019年前三季度，营销用度率为15.9%，同比降落了1.3个百分点。
连系前面的出租率，2018年的营销用度率增添是为了进步出租率；2019年出租率的进步加上公司扩大带来的范围效应，营销用度率略降。
总的来讲，也算通情达理。
在二者的首要影响下，蛋壳公寓的营业利润率在2018、2019年前三季度别离为-45.7%和-46.3%，同比别离降落了12.4个、3.7个百分点。
细心阐发所有的用度率，会发现房钱本钱、折旧及摊销属于比力刚性的部门，很难经由过程经营手段下降。2019年前三季度二者合计就占到了营收的104.8%。
这让风云君对蛋壳公寓的贸易模式是不是可行发生了疑问。
其他增加较为较着的用度率还有其他营业用度占比。
其他营业用度首要包罗办事本钱、员工薪酬、获得房源的鼓励办法等。
2018年，其他营业用度占比为11%，同比上升3.9个百分点；2019年前三季度则同比降落了0.1个百分点至11.1%。其他营业用度占比的上升首要是由于办事本钱进步。
有无降落的用度率呢？
2017年-2019年前三季度，降落较为较着的是起租前用度占比，累计降幅到达5.8个百分点。这首要是由于起租前装修和安装家具所需的时候从2017年的均匀22.4天降至2019年前三季度的均匀18.7天。
3、不融资就没法继续经营
风云君始终以为，债务状态和现金流对考量一家创业公司也长短常主要的。
截至2018年底，蛋壳公寓的资产欠债率为83%；到了2019年三季度末，蛋壳公寓的资产欠债率高达100%。
2017年-2019年前三季度，烧钱率（注：经营勾当净现金流加上投资勾当净现金流，解除按期存款、短时间投资的影响）不竭加年夜。此中，2019年前三季度，烧钱率到达34.35亿元。
截至2019年三季度末，现金加上一年内到期的受限制存款为20.75亿元，一年内到期的债务为45.07亿。
现金及一年内的受限制存款不足以笼盖短时间债务。
别的，2018年、2019年前三季度的利钱支出别离到达1.63亿、2.53亿元。同时EBITDA为负，经营勾当净现金流为负。
4、可赎回可转换优先股退出只能经由过程IPO
蛋壳公寓融资首要依靠两条路子：刊行可赎回可转换优先股和告贷。
2018年，公司的告贷净增添额为21.36亿元，2019年前三季度到达16.28亿元。同时，刊行可赎回可转换优先股所获资金别离为24.38亿、15.03亿元。经由过程两种渠道所获资金的范围相当。
公司的告贷以短时间告贷为主。截至2019年三季度末，公司一年内到期的告贷为45.07亿元，持久告贷为1.94亿元。
告贷中依靠房钱融资的金额到达31.02亿元，占所有一年内到期告贷的比例为68.8%。这一比例与2018年末比拟转变不年夜。
而房钱融资首要依靠的就是公司的待履约收进金额（注：假定现有租赁合同全数践约完成所取得的收进）。
截至2019年三季度末，公司的待履约收进金额为54.79亿元。
若是看房钱融资占待履约收进金额的比例，2018年底为82%，2019年三季度末降至57%。这申明公司的营业增加速度跨越债务增加速度。
再来看一眼公司的股东环境（首要持有可赎回可转换优先股）。
持股5%以上的所有股东和公司高管中，公司高管（包罗公司高管节制的实体）合计持股的比例为49.2%，外部投资机构持有的比例为43.7%。
外部投资机构中，蚂蚁金服持有7.8%的股分。
在吃亏幅度加年夜，债务高企的环境下，可赎回可转换优先股股东想要追求退出，生怕只能经由过程IPO了。
*本文来历：微信公家号“市值风云”（ID：mvlegend），作者：小鑫，原题目：《非IPO不克不及救命的蛋壳公寓：蚂蚁金服进股，吃亏加年夜，债务高企，贸易模式存疑》。
