● 今朝，因商品房履行预售轨制引起的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套举措措施不落实、背规贩卖乃至开发商收钱跑路等一系列问题，致使房地产行业投诉以及纠纷频发
● 现房贩卖可以解决预售所带来的管理危害、消费危害、社会危害、金融危害，但也将推进房地产行业周全洗牌
● 现房贩卖是对我国现行房地产贩卖模式的主要扭转，在没有对现房贩卖以及期房贩卖入行客观周全阐发的环境下，这类模式的推广不该弄“一刀切”
□ 法制日报全媒体记者 王阳
□ 见习记者 白楚玄
近日，有网友爆料，陕西西安“铜雀台”楼盘开发商与多户业主签定了购房协定后，本该于2018年年末按协定价交房，后因法令纠纷楼盘回海天制药所有。随后，海天制药作为楼盘开发商公然涨价，要依照市场价从新对房产入行订价。
雷同事务在各地时有产生。因商品房履行预售轨制引起的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套举措措施不落实等一系列问题，致使房地产行业投诉以及纠纷频发。
为了规范楼市、下降购房者的买房危害，3月7日，海南省委办公厅、省当局办公厅印发《关于创建房地产市场安稳康健成长都会主体责任制的通知》（如下简称《通知》），正式取缔房地产预售政策，成为天下首个在全域履行现房贩卖的省分。
《法制日报》记者梳剃头现，尽管此前部门都会对现房贩卖有过各类测验考试，但在一省范畴内周全推广尚属首次。
有概念认为，现房贩卖轨制可以有用下降消费者购房危害，购房者再也不必担忧买到烂尾楼了。但也有人认为，取缔商品房预售轨制会下降住房供应量，增长资金使用本钱，很难在天下推行履行。
预售轨制有益有弊
暗地里危害亟须规避
所谓现房，是指开发商已经办好所售衡宇的年夜产证的商品房，与消费者签定商品房交易合同后，当即可以打点进住并取患上产权证。也就是说，只有拥有房产证以及土地使用证，才能称之为现房。
现房的上风有不少，一是真实直观，可以一眼望到什物，对内里的房型、朝向都能一目明了；二是现房可以即买即住，不消像期房那样期待一两年乃至更永劫间；三是现房可以规避烂尾楼危害。
而所谓期房，则是指在建的、还没有完成建设的、不克不及交付使用的衡宇。也就是说，开发商从取患上商品房预售许可证起头，至取患上产权证为止，在这一时代的商品房称为期房，消费者在这一阶段采办商品房时应签预售合同。
我国的商品房预售轨制起源于香港地域，其“分层贩卖、分期付款”的售楼方法，被形象地称为“卖楼花”。
1983年，深圳经济特区起首推出商品房预售观点。
1994年公布的都会房地产管理法，将商品房预售轨制正式写进法令。同年，原建设部发布第40呼吁，出台《都会商品房预售管理法子》，后分别于2001年以及2004年入行了修订，对商品房预售前提作出详细划定。
据业内助士先容，商品房预售轨制与我国房地产市场成长的过程慎密接洽。在我国房地工业方才起步时，资金紧张不足，自有资金的比例乃至不到10%。另外一方面，融资渠道以及融资手腕单一，从银行贷款几近是房地产开发企业的独一选择。因而，原建设部主导设立了商品房预售轨制。今朝我国各主要都会商品房预售比例广泛在80%以上，部门都会乃至达90%以上，商品房预售轨制成为了商品房贩卖的主要方法。
有专家奉告《法制日报》记者，商品房预售制，既是维系房地产企业高周转的首要根本，也是维系土地财务高速运转的首要条件。
在武汉从事房工业务多年的状师张庆华阐发说，期房与现房相比力，最主要的上风就是代价上风。开发商卖期房代价比现房廉价，概况上望是吃亏了，但若把融资本钱计较在内，开发商卖期房的利润空间现实上要比卖现房的利润空间更年夜。“预售轨制最年夜的受益者就是开发商，直接下降了开发商的开发本钱与周期。若是现房贩卖的周期是两年，那末开发商预售两年内至少可以运作3个楼盘。也就是说统一笔钱，现房贩卖赚一次，期房贩卖可以赚3次。”
不外，期房贩卖暗地里隐藏的问题不容轻忽。
中法律王法公法学会消费者权柄庇护法研究会副会长刘俊海认为，预售闪开发商在完工以前就能得到资金归笼，从而加速资金周转速率，却将危害转嫁给购房者以及银行。
据深圳状师郭勇统计，有三类商品房纠纷较为常见，都与预售轨制有关：一是开发商没有取患上商品房预售证就卖房，不少举动并未在本能机能部分的羁系之下；二是预售合同与现实面积不符，出格是公摊面积小于图纸；三是开发商资金链问题，对工期掌控不许问题等，致使逾期交房，而逾期交房又直接影响购房者打点房产证。
《法制日报》记者梳理得悉，因为购房人已经经预交了年夜部门乃至全数房款，开发商提高衡宇质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅致使衡宇质量问题连连，也致使推延交房，乃至携款叛逃征象产生。别的，合同纠纷、开发商减配、降标、配套举措措施不落实、子虚许诺、背规贩卖等问题，引起天下各地消费者维权事务层见叠出。
比方，山东济南“景以及山庄”楼盘一业主于2014年全款买房，但在交房时遇到开发商涨价；河南商丘信华城二期交房3年，一直不给打点房产证。别的，另有甘肃先期付款过亿商品房纠纷案、南京盈嘉香榴湾烂尾楼案等，让消费者欲哭无泪。
多地试点现房贩卖
优越劣汰加快洗牌
3月7日，海南省“履行现房贩卖轨制”引起普遍暖议。
海南省住建厅卖力人在接受媒体采访时称，今朝，因商品住房履行预售轨制引起的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套举措措施不落实、背规贩卖乃至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉以及纠纷的最主要身分。“是以，为了规范楼市，为了下降购房者的买房危害。取缔预售轨制望上往是势在必行的。”
凭据天眼查发布的315房产年夜数据，截至2019年年末，我国超14%的房地产企业都有法令诉讼记实。2019年一年，房地产行业的新增法令诉讼、失期背法、被执行人、谋划异样、行政处分、紧张背法等司法以及谋划危害条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条。
海南省在《通知》中明确要求，即日起，履行新出让土地建设的商品住房，履行现房贩卖轨制。按划定，现房贩卖的衡宇应经由过程完工验收且供水、供电、燃气、通信等配套根本举措措施具有交付使用前提。
安徽财经年夜学传授张运书认为，海南出台现房贩卖，对付购房者来讲，无疑是一件年夜功德；但对付开发商来讲，他们起首面对的是资金流压力将会入一步提高。除了了要有雄厚的资金实力，还必需要注意衡宇质量，优越劣汰，中斗室企将逐渐退出海南的房地产市场。
张运书说，海南出台如斯峻厉的“楼市新政”，与其一直在年夜力推动本身的工业进级有关。2018年4月13日，海南提出全岛建设自贸区。同年4月22日，海南颁布发表“全域限购”。2019年，海南省全省出产总值增加5.8%，剔除了房地工业后增加6.3%。服务业比重提高0.9个百分点、对经济增加的进献达75%摆布，12个重点工业对经济增加的进献率为67.3%。固定资产投资与地域出产总值比例降低12.4%至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。
《法制日报》记者采访得悉，入一步落实“房住不炒”的定位，解脱对付房地产的依赖，也是都会经济久远成长之路。究竟上，天下探索以及鼓动勉励取缔商品房预售轨制的，遥不止海南一地。此前，已经有多个都会出台了相干的现房贩卖政策或者鼓动勉励定见。
2016年，深圳试点现房贩卖，金茂以及电建以82.9亿元的总价联合拿下首宗试点地块，定名为龙华金茂府。这是深圳第一宗，也是独一一宗。
同年，杭州、南京、姑苏等都会土地拍卖时，都提出了现房贩卖的要求。此中，南京在2016年8月至2018年7月，前后拍出67块现房贩卖地块。姑苏从2016年9月至今，累计出让了跨越130宗室第用地，此中有约70宗要求现房贩卖，占比超50%。
2018年10月，安徽合肥发布《关于增强新建商品房现房贩卖管理事情的通知》，要求房地产行政主管部分应该优化、简化存案手续，鼓动勉励支撑房地产开发企业履行新建商品房现房贩卖。
2019年7月31日，四川成都的两块土地胜利拍卖，在拍卖指标中明确要求，“100%现房贩卖”。
北京状师肖东平说，现房贩卖可以解决预售所带来的管理危害、消费危害、社会危害、金融危害，但也将推进房地产行业周全洗牌。中斗室地产商风雨飘摇，年夜开发商也将闭幕高周转模式。开发商缓解拿地速率，土地财务面对压力。“这几年，尽管天下多地推出了现售地块，但取缔预售制的范畴其实不年夜，并且在疫情打击之下，年夜部门都会转而取缔现房贩卖，重归预售老路。”
房住不炒定位不变
维护优良市场秩序
公然数据显示，截至2019年年末，我国共有跨越140万家房地产企业。2019年天下商品房贩卖面积171558万平方米，商品房贩卖额159725亿元。
现房贩卖，最“疾苦”的应当是房企。
自疫情爆发以来，天下各地稳地产的政策密集出台。与海南做法相反的是，2月至3月时代，多地当局密集出台的涉房类政策，对楼市调控都以宽松为主，年夜多集中在下降预售门坎方面。
江苏无锡一位不肯透露姓名的当局事情职员称，天下各个省分的环境都有所分歧，应详细问题详细阐发，海南作为岛型经济体，经济体量小，工业简略，常住生齿不到944万，地产规模仅占天下的1.2%。“对付现房贩卖，不克不及接纳‘一刀切’的方法。应当在房住不炒的基调下，鼓动勉励处所当局因城施策。”
据不彻底统计，天下今朝已经有跨越60个都会发布了有关疫情下的房地产市场调控政策，主要集中在公积金政策以及土地款减缓政策、预售加速政策。此前，2月12日，无锡等五地密集出台政策后；2月13日，南京、天津、济南等地也接踵发布多项措施；2月14日，福州也发布10条措施。这些政策措施包含减免或者延期缴纳税费、延期或者分期缴纳土地款、调整预售前提、延期还款等。
继无锡之后，2月19日，姑苏市天然资本以及计划局发布的稳地产政策引发市场普遍存眷，缘由是此中一条关于调整跨越市场引导价报价规则的内容，被市场解读为“姑苏取缔封顶预售、取缔现房贩卖”。
山东随之跟入。就在海南发布政策的前一天即3月6日，山东省住房以及城乡建设厅对外发布《关于统筹推动住建领域疫情防控以及经济社会成长事情的施行定见》，要求统筹做好住建领域经济社会成长事情，适度下降商品房预售前提以及预售资金羁系留存比例。
2月17日，央行在归应“调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷相干稽核指标”动静不及时夸大，央即将继续依照党中央、国务院的要求，坚持“房住不炒”的定位，依照因城施策的根基原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促成房地产市场安稳康健成长。
中南财经政法年夜学传授郭泽强认为，近日，多地当局出台房地产相干支撑政策，主要是为了支撑企业的正常谋划，“房住不炒”的定位并未扭转，不会因疫情影响而泛起周全的政策放松。不管是施行商品房预售仍是现房贩卖，都应当以维护优良的市场秩序为基础宗旨。
受访专家称，今朝，包含合同法、都会房地产管理法与《都会房地产开发谋划管理条例》《都会商品房预售管理法子》《商品房贩卖管理法子》等法令、行政律例、部分规章和处所性律例，对商品房预售的许可、监视以及平易近事相干法令问题作出了详细响应的划定。也就是说，预售仍然是我国房地产相干法令以及条例中所容许的贩卖方法。如今房地产行业处于一个调整阶段，资金链比力严重，要全数取缔预售轨制让期房退出，还需点窜完美相干法令律例。