作者：马一凡
终于不是城投托底了！
最近土地市场突然热闹起来，一些民营房企开始积极拿地。有百年历史的开发商香港置地近日宣布退出“建售业务”之际，也有人看到了商机，步入地产江湖。
在一个多月内，两家民企挑起了成都土拍的热度，接连拿下新晋楼面价“地王”；今年前三季度徐州土地市场上民企“零拿地”的情况也终于在9月底被打破，当地首幅“第四代住宅”地块成功卖给了一家新成立的民企；在今年杭州五批次宅地供应中，拿地主力成了民企；在10月底西安的一场土拍中，5幅地块都被民企收入囊中。
自2021年下半年起，由于财务爆雷、房企出险叠加楼市销售走弱等因素，不少民企几乎完全失去投资能力，逐渐在土地市场销声匿迹。今年前三季度，全国土地成交规模同比下降20%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。从今年9月底开始，事情正在起变化，一批新的资金开始进军房地产。
民营回归
近日，在成都的一场土拍中，一宗宅地因较高的溢价率引发关注，而“抢”得这块地的是一家此前并不知名的民营房企。
11月6日成都成功出让了4宗宅地，一共收金28.8亿元，两宗为民企拿地，两宗由地方国企平台接盘。其中高新区大源地块溢价率高达46%，楼面地价高达26300元/平方米，这块地共吸引华润、中海、邦泰、新绿色、远达等8家品牌房企参拍，经过80多轮举牌，最终由远达集团竞得，成交总价达20.7亿元。
这一结果刷新了成都高新区的楼面价成交纪录，该地块也成为新晋区域地王。
而在成都的土拍历史上，楼面单价最高的地块是一个多月前由贝好家(成都)置业有限公司拿下的锦江区金融城三期H12地块，其楼面价为27300元/平方米，贝好家由做房地产交易服务的贝壳投资控股有限公司(以下简称“贝壳”)100%控股。
而远达集团近日拿下的高新区大源地块，其楼面价则是成都土拍史上第二高。
在一个多月内，两家民营房企接连拿下高价“地王”，给成都楼市带来了积极信号。
约三四年前楼市曾经爆火、而后又沉寂下来的徐州，近期的土地市场也出现了转变。
9月底的一场土拍中，新成立的外来民营企业吉云(海南)投资有限责任公司拿下徐州首幅官方认定的第四代住宅地块，以4.58亿元成交。在这之前，徐州今年还没有一块土地是民企拿的。
10月下旬，徐州市贾汪区又有一地块被民企徐州昌久置业有限公司拿下，成交总价1.9亿元。这两次民企拿地被徐州业内解读为“民营房企对徐州土地市场前景的信心又回来了”。
10月30日，西安拍地，三宗住宅用地和两宗商服用地全部被民企出手斩获，拿地的房企包括陕西文启星途置业有限公司、西安诚致达置业有限公司、西安金旅禾旭置业有限公司、陕西京颐置业有限公司等。
除此以外，近一个多月来，在郑州、武汉、杭州、南宁等热点二线城市，均出现了民营房企积极参与土拍并拿地的现象。在今年杭州五批次宅地供应中，拿地主力成了民企，其次才是混合所有制房企及国央企。
谁在拿地
纵观近期在土地市场拿地的民企名单，已经没有了那些曾叱咤房地产市场的熟悉名号，多为本土型小公司和新成立的地产公司。
在其中，有一大类是来自其他行业的“跨界者”。比如拿下成都史上楼面单价第一高地块的贝好家置业，这家公司去年才成立，目前拿过两块地，其母公司贝壳是全国最大的房产中介连锁机构，也是最大的居住产业数字化服务平台，去年全年的总交易额达到3.14万亿元，净利润达到58.90亿元。
拿下徐州首个第四代住宅地块的吉云(海南)投资有限责任公司，成立于2024年7月15日，其股东之一滕雪含在2018年曾注册“长春市鸿洋远运商贸有限公司”，2023年注册“长春滕晟房地产开发公司”，开始涉足地产；拿下徐州另一块住宅用地的昌久置业有限公司，其母公司为江苏徐钢钢铁集团，这是一家闽商投资的民营企业，主要业务是钢铁生产、焦化生产，而房地产板块则是其补充业务板块之一。
在西安土地市场中，则出现了拿地势头较猛的“陕北派”，比如10月10日在西安拿地的陕西欣多升房地产开发有限公司，根据天眼查，这家2021年成立的公司在股权穿透后的大股东为自然人雷雅淇，该人士亦在榆林市恒易房地产公司担任监事；在10月底的西安土拍中，来自榆林的文昌集团则一举拿下两宗地块。
还有一类本土型民营房企扮演了土地市场“捡漏者”的角色。竞得成都高新区新晋板块地王的四川远达集团，原本是四川省自贡市的一家本土小型开发商，虽然上个世纪90年代就成立了，但是其开发的房地产项目局限在自贡、攀枝花、宜宾、西双版纳等小城市，直到2021年才在成都成立开发公司，这正是其他老牌民营房企纷纷财务爆雷、失去拿地能力的时候。
远达集团进入成都后就尝到了“甜头”，2023年远达拿下成都141亩地块，成交楼面价20700元/平方米，2024年5月远达的项目首批次开盘，带装修均价达到39000元/平方米，122套房源开盘即售罄。
必争之“地”
实际上，今年前三季度即便楼市出现“点状回暖”，但房企在投资层面相对悲观，全国土地市场几乎跌到了十几年来的历史低点。
根据房地产研究机构克而瑞的数据，2024年前三季度全国土地成交规模同比进一步下降20%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低，一线城市上半年土地成交量降幅超三成。格局上，央国企虽独占鳌头但已略显疲态，它们的投资脚步也在放缓，尤其是前两年拿地较多的央企，金额占比已出现了明显下滑。
而根据中指研究院发布的数据，2024年前三季度，全国排名前100房企拿地总额为5324亿元，同比下降38.1%，总体土拍行情低迷，央国企和地方国资依然是拿地主力。
记者发现，民营房企出现重返土地市场的苗头发生在10月，10月也是今年楼市的一个重要转折期：“十一”黄金周前夕，央行宣布降低存量房贷利率，中央定调房地产“止跌回稳”，一线城市密集出台利好楼市的新政；10月中旬，住建部公布一系列房地产政策“组合拳”，其中包括以货币化安置的方式新增100万套城中村和危旧房改造。
土地市场的转折也与地方政府供应策略的改变有很大关系，今年下半年以来很多地方政府已经将低密度宅地和第四代住宅的推行结合起来，一边向土地市场投放低容积率土地，一边出台鼓励开发商打造第四代住宅的政策。这样的住宅产品不仅楼栋密度低、绿化率高，还具备“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特点，对传统住宅构成了“降维打击”。
供地策略的改变吸引了不少新的资金。低密型的“第四代住宅”是一个全新的市场，很多企业都看到其中有利可图，像徐州的第一块第四代住宅用地、佛山高明的第四代建筑试点项目地块均被民营房企拿下。
克而瑞认为，从目前的土地市场情况看，三四线城市仍然基本被排除在企业投资战略外，房企仍偏爱低总价、低容积率的“高安全垫”地块，而不少城市近期推出了优质地段的低密地块来提振土地市场信心，这也成了企业“必争之地”。
镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示，虽然从今年“5·17新政”至今楼市出台了一系列重磅政策，10月份重点城市的成交量出现明显反弹，但是楼市未来格局仍未确定，11月已初步显露出回落迹象，接下来财政部会出台降低税费的一系列政策，楼市走势还有待观察，在这一背景下，房企整体的拿地策略仍然保持谨慎，民企则更加谨慎。
“在目前市场态势还不明朗的情况下，我认为民企的拿地行为是出于企业策略、销售情况而做的点状补仓及零星补货，而不是战略性地去做土储的积极补充，所以尚未到得出‘民营房企普遍开始拿地’结论的时候。即便对于央国企，它们目前也在做投资的聚焦和收缩，重点只在10个左右的城市做深耕。”张宏伟说道。