作者：孙梦凡
从收回存量土地、到收购存量房，房地产正进入新一轮的去库存周期。
三季度以来，存量住房收储进入加速期，据不完全统计，已有超50个城市表态支持国有企业收储，其中有核心一二线城市、三四线城市，还有县级行政单位。其中，29个城市已落地首批房源征集细则，明确商品房需满足的条件。
支持收储的增量资金也在不断入场。日前财政部部长明确，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房，正在研究制定政策细则，推动加快落地。
业内机构认为，三季度以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。2025年或将成为新一轮去库存的起点，收储商品房用作保障房，预计能帮助去化1.30亿平米库存，助力房地产基本面“止跌回稳”。
增量资金不断入场
政府“收储”存量房，是指由政府收购已建成的存量商品房，将其用作保障性住房。从收购房源的角度看，具体包括“国企收储未售新房”和“国企收购居民旧房”两种模式。因第二种模式比较分散，现多地在发文推行的，多指“收储未售新房”这种模式。
早在今年5月份，国务院副总理何立峰便表示，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。央行也表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，预计带动银行贷款5000亿元。
政策支持下，多地发文支持收购存量商品房。据克而瑞统计，目前已有超过50个城市表态支持国有企业收储，其中既有广州、深圳等核心一二线城市，也有萍乡、滁州等三四线城市，更不乏兰考、灌南、赤壁等县级行政单位，其中29个城市已落地首批房源征集细则。
只不过，与发文支持的城市数量相比，真正落地转化的城市规模并不算大。
克而瑞称，截至目前，已完成收储甚至已转化为保障房并投入运营的城市并不多，福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等少数城市有项目落地。其中福州、重庆、天津、青岛均是租赁住房贷款支持计划的试点城市，收购项目大多用于配租而非配售。
开源证券表示，从各地收储的落地情况看，推进速度仍然较慢，主要堵点在于能够达到收储条件的项目较少，主要困难在于当前租金回报率无法实现“商业可持续”。
实际上，资金问题一直是过往收储工作的痛点之一。太平洋证券表示，存量房“收储”收益平衡较难，资金占用规模较大，可能存在一定缺口，资金来源有待拓展。
以郑州为例，郑州城发安居作为郑州城发的保障性住房运营主体，收购存量房的资金主要有：第一，城发安居自筹的自有资金，占比在20%左右；第二，项目配套融资，城发安居与房企达成项目收购协议后，由银行评估人员对项目进行评估，给出放款比例及额度；第三，政府的收购补贴和贴息。
为推动收储工作的进展，三季度以来政策持续释放，增量资金正在不断进场。
9月24日消息显示，央行3000亿元保障性住房再贷款中，央行资金支持比例将由60%提高至100%。这意味着央行将提供全额资金支持，降低了商业银行的资金成本和放贷风险，有助于提升商业银行贷款投放积极性，进而加快地方国企收储进度。
日前人大发布会上，财政部部长也明确称，支持专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，地方专项债券用于收购存量商品房用作保障性住房的政策正在制定政策细则，将加快落地。目前，城中村改造专项借款、地方专项债均可作为收储存量商品房的增量资金，随着增量资金的不断落位，将加快地方政府收购存量商品房的节奏。
有望消耗过亿平方米库存
地方收购存量商品房后，有的转为配租型保障房、有的转为配售型保障房，对当地楼市影响又有多大？
以郑州为例，今年7月29日，郑州市正式开始首批配售型保障性住房配售工作，成为全国范围内率先开启“配售型保障性住房”配售交付的城市，首批有3个配售项目和1个预登记项目，共计1999套房源。
从市场反响看，三个项目共计摇中1242个家庭(含替补)，据郑州机构调研，沁河苑和惠康佳苑房源90%概率售罄，因区位较好价格便宜，均为满号摇号，相较而言雪松苑受欢迎程度较低。
值得注意的是，因保障性住房价格较低，过多投入市场，势必会对周边刚需项目形成冲击。克而瑞称，郑州首批保障性住房释放的价格，约为周边新房均价的50%～70%。周边120平方米以下商品住宅，2024年8月成交299套，均价10184元/平方米，当月有约20%的项目降价。
“即使部分城市会出现短期内加剧区域内部市场竞争的现象，但是从地方政府和问题企业角度而言，还是利大于弊。”克而瑞称，对于房企而言，后期若增加存量住房收购的比例，将更大程度缓解企业的回款和销售压力，助力去库存。
如果转为配租型保障房，因配租型保障房因低于周边平均租金，加之配套设施完善，往往能取得不错的招租效果。租赁相较于购买而言，成本可控，对部分刚需而言，保租房的确存在一定的吸引力。
整体而言，存量房收储工作，对当下房地产去库存意义重大。
“从房地产待售面积口径看，2020年开始，我国房地产库存重新进入上行期。截至2024年9月，商品房待售面积7.32亿平米，已经超过2015年末的高峰水平。”开源证券表示。
该机构认为，2025年或将成为新一轮房地产去库存的元年，主要由三方面因素贡献：新开工与销售之间的剪刀差、收储商品房用作保障房、城中村改造。2021年至2024上半年末，我国累计开工建设和筹集了685万套保障性租赁住房；假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，预计能够帮助去化库存185万套，按照套均70平米估算，预计能帮助去化1.30亿平米库存。
华福证券表示，2020年以来现房库存占比爬升，从2020上半年的13.7%上升至2024上半年的26.7%，且小体量未出险/民营房企有较高现房库存压力。专项债收储政策的加快落地，有利于缓解现房累库压力，降低行业结构性流动性风险，从供给端发力推进“止跌回稳”。
如果加上对存量土地的消化，房地产走向供需平衡的步伐会更快。
国信证券表示，当前房地产土地库存20.8亿平方米，占比59%；未竣工库存7亿平方米，占比20%；竣工库存7.4亿平方米，占比21%，总库存去化周期为3.5年。要将去化周期降至2.3年左右的合理水平，假设2025年自发需求10亿平方米，则超量库存为5到8亿平方米。
该机构称，能否弥补这5到8亿平方米的需求缺口，将是2025年能否走向供需均衡的关键所在。从政策方向看，供给侧即收回存量土地，资金需求约2万亿元。需求侧城中村改造和收储是主要切入点，资金需求约4万亿元。打通相关政策的核心堵点，辅以资金，才能有较快进展。