2023年北京房地产企业贩卖金额Top30榜单中，泛起了北京兴创置地房地产开发有限公司（如下简称“兴创地产”）、北京海开控股（团体）股分有限公司（如下简称“海开控股”）以及北京将来科学城置业有限公司（如下简称“将来科学城”）3家北京区级城投公司，此中，兴创地产作为新脸孔首次泛起在这一排行榜中。
一名认识北京房地产的人士暗示，城投公司自身开发能力较弱，介入拿地一般带着响应任务，好比为土地市场兜底、互助方要求等，“有的自己就是土地一级开发商，经由过程介入二级开发实现更年夜收益”。
城投突起
2月5日，星光都荟合苑项目取患上最新一期预售许可证，批准内容包含地下仓储及车位，从2022年9月以来，该项目累计核准预售房源1506套，截至2月19日网签951套。
2022年2月16日，位于北京年夜兴黄村的8号地块竞拍，由兴创地产以底价接下，昔时5月引进中建三局配合开发了星光都荟合苑项目。
兴创地产为年夜兴区属国有企业，主要卖力年夜兴区内保障房以及安顿房建设、都会更新等营业，2020年以来，起头与房企联合在公然市场拿地，据不彻底统计，截至2023年末，累计互助开发的商品房项目跨越5个。
2020年2月，兴创地产联合北京住总在年夜兴区采育镇得到一幅室第用地，这是今朝查到的兴创地产在公然市场最先的拿地记实，土地成交价6.6亿元，因为位置较为偏遥，贩卖环境不睬想，今朝入进现房贩卖阶段。
2021年10月，兴创地产联合中铁置业在年夜兴区黄村镇拿下一幅宅地，总地价37.8亿元，建成661套室第，2022年3月开盘至今，累计网签15.8亿元，往化率接近一半。
在拿下黄村地块的统一天，兴创地产还联合中建三局以35.7亿元拿下一幅位于年夜兴西红门的室第用地，建制品创璟苑项目，共有1007套室第，截至2月19日，累计网签857套，今朝处于清盘阶段。
2023年12月，兴创地产联合中铁置业再次以19亿元在年夜兴黄村拿下一幅室第用地。
除了兴创地产外，介入拿地的年夜兴区国有企业还包含北京市年夜兴城镇建设综合开发团体有限公司，于2023年6月联合中建三局以10亿元拿下年夜兴新城一幅室第用地；2023年11月与黄村镇集体企业互助拿下年夜兴新城西片区一幅土地。
北京各区都有很多介入拿地的城投或者区属国有企业，如通州有通州投发、北京都会副中间投资；昌平区有将来科学城置业；海淀区有海开控股；向阳区有昆泰控股团体；亦庄有新航城控股等。
据不彻底统计，2020年—2023年，北京各区国有企业及城投介入拿下的36幅土地中，总地价接近800亿元，在北京室第用地成交总金额中占比跨越10%。此中19幅为联合拿地，17幅为零丁获取，这些地块大都位于年夜兴、密云、怀柔、通州，也有部门为海淀、昌平等热门区域，如海开控股在海淀拿下的两幅土地，成交价分别到达了53亿元以及32亿元，北科建介入的海淀西北旺地块成交价到达76亿元。
昌平将来科学城也介入区域内多个地块竞拍，与中海互助地块的代价为42.7亿元，与中建一局互助地块的代价为27亿元。平谷、密云、房山、怀柔以及通州等区地价较低，城投公司介入拿地的总价多在20亿元之内。
区属国企或者城投介入拿地，有用防止了流拍，之后去去都引进互助方配合开发。
长处分配
联合拿地的互助类型以及模式有多种。
第一类是市场化互助，好比保利、首开以及新航城建设互助拿下的榆垡镇中间区地块；华润置地、中铁置业与兴创地产联合获取的位于西红门的地块；华润置地、北科建联合体拿下的海淀北部地域地块。
一名与城逢迎作过的房企人士先容，市场化互助一般基于共赢目的，开发商与城投构成联合体，可以增长拿地概率，削减资金付出；城投介入拿地，可以分享土地二级开发的增值收益。
城投公司互助的房企中，一类是央国企，“互助起来节拍匹配”；另外一类是开发建设、产物以及贩卖能力凸起的平易近营房企，借助平易近企在房地产领域的专业能力实现长处最年夜化。
第二类是招商性互助。一般环境下，土地正式招拍挂前，区级当局会对辖区内行将出让的部门土地入行招商，以便各种土地都能顺遂出让，而不是形成寒暖不均的土地市场。
曩昔，因为每一次推出的优质地块相对于较少，竞争较为剧烈，在土地前期招商阶段，凡是会为优质地块搭配一部门位置较差的土地。好比A地块为优质地块，会搭配位置较差的B地块一块儿出让，某家房企想要得到A地块，必需许诺同时拿下B地块，“有时为了让一家房企拿到A地块，当局会给报名参拍的企业逐一打号召”。
土地市场有时会泛起如许的征象，一幅优质土地，尽管报名参拍的企业不少，但终极出价的少，有的土地乃至以底价成交；一幅较差的土地，往化其实不合适投资要求，但一样会有房企介入拿地，拿地企业去去会要求区属国企也介入，配合承当土地潜伏的危害。
第三类是长处绑定。区属国企以及城投在土地市场的互助火伴，建筑类房企盘踞主要位置。
一名建筑央企人士奉告经济察看网，与处所城投或者国企联合拿地的建筑类房企，一般都是在根本举措措施领域深耕多年的企业，“好比修路、修桥，建保障房以及安顿房，不少建筑企业都是带资出场”。
因为根本举措措施类工程结算较慢，部门区当局或者新城新区管委会凡是会以土地出让金作为工程结算资金的主要来历，“不是直接用土地补偿工程款，而是从土地出让金中拿出一部门来结算工程款”。
据其先容，比年来，一些建筑企业已经经与处所当局形成较稳固的互助模式，经由过程带资出场、垫付工程款等方法，一方面承揽一个区域的年夜部门基建工程项目，“不少建筑企业为了拿到工程，也愿意带资出场，前提是这个区的其他工程也给它”；另外一方面是普遍介入该区域土地的二级开发，用来补充基建工程垫资的资金流出，“不少建筑类企业都是从保障房、安顿房起头参与，慢慢过渡到商品房市场领域，一些处所当局已经经以及建筑企业形成深度绑定瓜葛”。
土地消化
土地市场黯淡时，城投去去是主要兜底者，这种兜底拿下的土地，要末位置较好、利润较低，要末位置较差、往化较难。
另有一类土地是工业配套的室第用地，年夜部门掌握在区属国企以及城投手中，这种土地含金量高，很容易找到互助方。
别的，在这一轮房地产流动性危害中，部门平易近企资金链断裂或者无力缴纳土地出让金，面对没法定时动工或者烂尾危害的土地，凡是也会被区属国企以及城投接下。
上述认识北京房地产的人士暗示，因为一些地块位置较差，往化难，城投拿下后，后期引进互助方较坚苦，“有的只能找代建公司开发建设”。
若何消化手中含金量较低的土地，成为一道难题。
一名金融机构的人士透露，从2022年下半年起头，一些金融机构起头接触处所城投公司寻觅投资机遇，但合适前提的项目未几。
遇到符合的地块，金融机构以及城投谈好后，金融机构会寻觅一家房企或者代建公司，提供相干融资支撑，由房企或者代建机构介入项目投资以及开发建设，金融机构从项目归款中得到归报。
一些位置较好但利润相对于较低的地块，一般会经由过程相干放置来晋升利润率，好比城投公司将项目估值打一个扣头，作为金融机构介入投资的前置前提；再好比，城投公司剥离项目的公建以及商办等资产，晋升地块的含金量。
一名平易近企人士奉告经济察看网，平易近企广泛现金流较为严重，零丁拿地能力不足，无力在土地市场与央国企拼杀，为了继续获取新项目，起头选择与城逢迎作。从2024年起头，他所在公司将在北京等天下重点都会，寻觅与城逢迎作的机遇，“有些地块按原来的测算方法不赚钱，但换一种方法仍是有益润的”。
城投接盘的地块，广泛不合适高周转的尺度，但转换思绪以及测算方法，也能够从中发掘价值，在他来望，市场再差也有需求，只是往化慢。
往化慢，象征着投进少，不必要承当过重的“三费”本钱。“好卖的项目少了，只能从中找相对于好的往互助，一层一层找下往，年夜部门土地仍是会消化失落”。
对房企来讲，现有市场下，一个团队可以同时管理三到五个项目，乃至更多，不仅可以晋升团队的能力，还能倒逼团队专注于产物，“赚年夜钱不实际，但养活公司以及团队仍是没问题的”。