文/邓浩志
“中国的屋子，14亿人可能都住不完”，言论是国度统计局原副局长贺铿比来颁发的。以是他的建议是房地产企业应当早转型，早转型，早自动。老专家简直值患上咱们尊敬，但他们不少的概念实在也几多有点过期。
一、 存量住房1/3以上都是将被镌汰的老屋子
从人均住房面积望，今朝我国人均栖身面积接近40平米，家庭拥有住房均匀达1.2套。从总量上望，几近家家都有屋子，人人住患上都不小。但现实上年夜家望望国度统计局的数据就会发明。中国跨越1/3的屋子都是2000年以前建设的，这些屋子房龄至少已经经24年以上了，而老屋子的均匀房龄广泛在30—40年摆布，50年以上的老房也都有。这里有几个问题：一是老破小合适当下的住房需求吗？另有几多人愿意买，愿意住这些老破小？二是几十年前这批老屋子，质量让人安心吗？30年前的建筑质量，将来还能扛多久？三是老屋子贷款年限以及比例会低于市场均匀程度，金融属性年夜幅下降，30年贷款确定做不了，老一些屋子20年都做不了。而按揭成数也会随房龄而降低。
二、 住房消费有强烈进级换代的需求
中国的屋子是不少，但从1949年到2000年之间的多半是单元宿舍，栖身品质跟厥后的商品房差距庞大。老屋子不少没小区，没电梯，没车位，透风差，采光差，户型差。哪怕是入进商品房期间，住房设计也是履历了好几回的迭代。
第一次进级是2000年先后的商品房初期阶段，根基以栖身硬件的周全进级为主，好比由单体楼变有花圃的社区，由楼市楼进级为电梯房，好比起头配建地下泊车场，外墙起头贴外墙砖……
第二次2012年先后起头的栖身体验的周全进级，一方面是室第硬件的入一步进级，好比套内使用率晋升，装修品质晋升，社区配套进级。另外一方面是物业服务的周全晋升，物业管理进级为物业服务，以去以社区硬件为服务对象，之后以业主为主要服务对象。
第三次进级就是比来这几年起头的。一方面是智能化起头入进室第，好比智能厨卫装备，室内声光电的智能化，长途远控体系，安防智能化等等。另外一方面是建筑设计在空间上的立异，既界说了更多新的功能区间，也入一步晋升了住房的使用率。今朝90%使用率几近已经经是新居的标配，更有甚者接近100%，这是老商品房期间产物没法对比的。
三、 人均指标存在紧张误导
住房问题，不克不及以人均几多面积作为衡量指标，不克不及以家庭几多套房为指标。若是这个法子有效，手机厂商早就停业了，如今人均手机，少则五、6台，多则10几20台。但年夜家仍是在进级手机，还在继续买手机。屋子事理同样，谁有钱不想住更好的，更年夜的，更漂亮的屋子？谁不想在配套完美的年夜都会拥有一套屋子？另有几多三四线都会的年青人但愿在经济发达区域就业？落地？生根？
另外另有住房面积的提高，也是当下几多家庭的主要方针。颠末20多年商品房市场成长，咱们人均栖身面积已经经从20多平提高到接近人均40平，但这只是一个简略的均匀，不克不及反映当下尽年夜大都家庭的现实栖身环境。好比不少人在三四线都会老家的屋子是空置的，并不是有用使用，但却计较在人均栖身面积中。现实上一线二线都会人均栖身面积比天下均匀程度低很多，仍有较年夜的需求没有知足。一样，指望在一二线都会购房的需求也很兴旺，今朝四年夜一线都会常住家庭自有住房率整体不外40%，户籍家庭自有住房率也仅60% ，市场总体仍有较年夜的晋升空间。