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在上海的游览景区七宝古镇，有一座七宝万科广场。开业7年多以来，尽管位置有些偏遥，可是借助游览景区的陪衬，谋划患上也是很有特点，人气很旺。不外，就在2024年春节前夜，万科已经经把这个优质贸易项目——上海七宝万科广场完全卖失落了，且至关于7折抛售。
上海七宝万科广场，算是万科这个中国室第龙头企业在贸易地产领域的开山之作。对付贸易地产，万科曾经经雄心壮志，可是，此一时彼一时，如今整个版块的运气都堕入摇摇欲坠中。
在万科2023年度股东年夜会上，郁亮颁布发表，万科将退出其它营业，聚焦综合住区开发、物业管理、租赁室第三年夜主业。据钛媒体APP领会，在万科的系统内，除了了三年夜主业外，万科系统的多元营业，还包含海外、旅店度假、食物、物流仓储、贸易开发运营。
随后，万科于2017年12月在深圳湾以31.37亿元购患上的贸易地块，以22.35亿元的肇端价让渡。算上财政本钱和投进的建设本钱等，万科的让渡价要赔上20亿以上。
使人叹气的是，继恒年夜之后，正在“瘦身”的万科以7折抛售其深圳湾超等总部地块。
在此以前，就在网上更有传说风闻，万科拟经由过程资产买卖或者股权买卖等方法让渡其在深圳10项资产，触及金额超87亿元，资产类型包含旅店、贸易、办公、公寓等。虽然该动静后经万科确认不实，但其也认可，传说风闻中的部门资产确凿正在推动买卖中。
连系此前退出悦榕庄等的种种动作，这些都被看做是万科抛却贸易营业的预兆。尽管不克不及说万科将就此退出贸易领域，但至少可以确定的是，万科正在坚定地阔别与“重资产”相干的非主业务务，处理贸易地产项目或者将成为万科下一轮的主要使命。
被卖失落的七宝广场只是倒下的第一块多米诺骨牌。更值患上注重的是，那末曾经经被万科寄与厚看的贸易开发运业务务，又将何往何从？在这块营业的结构中，曩昔万科斥资跨越100亿元，收购了印力团体的年夜部门股权。印力团体是中国头部的贸易地产投资开发运营商。如今，作为万科旗下的贸易运营平台，印力又该往哪儿？
“瘦身”贸易早有预兆
在这个节骨眼，万科选择抛却非室第等其他谋划营业，显患上不达时宜，但也许是对自身的最清醒熟悉。与室第开发相比，万科在贸易地产的影响力确凿亏弱了些。可是，在贸易市场上却动作反复。
2014年，万科曾经对外颁布发表，贸易将成为万科旗下的一年夜营业板块，且要再造一个千亿贸易万科。2016年，万科联合体完成对印力的收购，印力作为专业贸易管理公司，协助万科入行存量项目的运营管理，上海七宝万科广场也是此中之一。2018年，万科又联合印力完成为了对凯德20家购物中间的收购，入一步完美其贸易项目的天下化结构。2019年，印力更倡议设立两笔资产支撑专项规划，以推进贸易营业的成长。虽然如斯，万科在贸易领域的成长始终不温不火。
就在本年1月14日，还颁布发表成立贸易事业部，将七个区域的贸易营业、印力团体同一并进，筹备在贸易地产赛道上年夜干一场。华润、龙湖、新城还在不竭加码贸易地产。效果短短的4个多月，万科就来了一个180度年夜转变，确凿让人摸不清头脑。
实在，早在万科“瘦身”以前，万科贸易地产的拓铺速率已经经起头缓解。凭据万科2023年年报数据显示，万科旗下有203个贸易项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积总计1158 万平方米。但此中包括了年夜量小体量的社区贸易项目。万科旗下印力累计开业 74个贸易项目（不含轻资产输出管理项目），此中有23个社区贸易项目，较2022年仅仅增长了1个。2023年万科整个贸易板块的营收，在曩昔一年仅仅晋升了3.9亿元。印力管理的贸易项目营收，只比2022年多了2.2个亿。
有知恋人士透露，虽然当前万科的融资渠道仍较为畅达，但市场购房需求仍较淡，致使贩卖归款迟缓，为了提高资金流动性，万科正加年夜资产盘活气度，而贸易地产作为重资产且非主业务务，也属斟酌剥离的对象范畴内。
印力该何往何从
而上文提到的印力团体，曾经经被外界认为是万科的B规划，被寄与厚看。
印力团体前身是成立于2003年的深国投商置，2015年改名为印力团体。在万科收购以前，印力与沃尔玛、摩根士丹利、凯德、西蒙等资源年夜鳄互助，以小股操盘的方法，探索出独占的“开发 贸易 金融”的运作模式。2006年，其运营管理的项目跨越60个，规模直逼万达广场。
而后，印力接连几回易主，胜利接轨龙柏、黑石等平台，企业的资源通道被买通。2016年“宝万之争”正剧烈时，万科经由过程成立投资基金以128.7亿元收购印力96.55%股权，指望打造成中国首屈一指、领先领跑的贸易地产运营公司。
然而，万科并无将贸易全数纳进印力，本身开发制作的贸易，仍然是万科区域公司在运营管理，只是把一些初期必要革新的项目交给印力。拿地以前，印力系统没法介入，成型之后，印力团体又被动谋划。而万科各区域及印力各区域的商管团队都是朋分开的。也许是万科室第开发思惟太根深蒂固，印力焦点的贸易产物计划能力一直没有阐扬空间，很难融进此中。
万科也曾经屡次试图经由过程资管的逻辑来运营贸易地产。不外，因内部组织架构及汗青遗留问题，始终难以到达预期。印力在被万科接办之后，也没有交出得意的营收答卷。
从根本运营数据望，在规模上以及营收上，印力稳步进步。截至2023年年底，印力合计开业74个贸易项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积714万平方米；计划中以及在建贸易建筑面积为71万平方米。如若加之轻资产项目，印力旗下运营管理项目超164个，遍及天下53个都会，资产规模近1000亿元，管理面积近1200万平方米。
然而业务收进，却不绝人意。2023年底，印力管理的贸易项目业务收进57亿元。而新城已经开业161座吾悦广场，2023年贸易运营总收进113.24亿元，是印力收进的2倍。管理规模不如印力的华润以及龙湖，2023年阛阓收进分别是178.5亿元、100.16亿元。
持久以来，印力与万科的瓜葛确凿更像是互助瓜葛。印力在万科的报表上属于持久股权投资，始终没有并表。
也恰是因为是持久股权投资，以是有概念认为，万科刻意退出贸易地产确当下，印力会被万科出售让渡。打包出售也许是一劳永逸的方式，但对付印力将来的猜测，也有分歧的见解。有概念认为，万科不并表印力，让它游离于上市公司以外，是想在将来经由过程资管方法接盘旗下贸易营业，印力团体依然做贸易营业，不会将其打包出售。消费类REITs开闸为贸易地产带来新的机会，万科颇有可能经由过程消费REITs将贸易地产推上新的成长台阶。
郁亮也曾经暗示：“REITs对付不动产谋划营业的首要性，雷同于按揭贷款之于室第开发的首要性，可以或许实现贸易模式的闭环。”
就在前不久，印力消费REIT正式在厚交所上市，首发底层资产为杭州西溪印象城。作为与房企联系关系度较强的REITs项目，中金印力消费REIT被视为减缓资金压力的一个通道。其胜利上市，确是实现了资产轮回的一个路径。胜利刊行后，印力可以经由过程扩募等方法，不竭将成熟的资产装进此中，而从万科上市平台剥离而来的贸易资产，也能入一步装进公募REITs傍边。不外，对付中金印力消费REIT来讲，刊行不是终点，上市后不乱且长期的事迹增加才是吸引投资者存眷的亮点。
“宝万之争”虽已经成曩昔式，但在房地产下行周期傍边，万科一样面对较年夜的压力。比拟万科系统内涉足贸易营业的两年夜平台傍边，印力团体的资管基因加倍浓重。经由过程印力，不仅可以或许实现万科贸易资产的投融管退闭环，实现贸易营业的资管运作，更能入一步扩充印力的资产管理规模，对付万科而言，一样可以或许到达剥离资产归笼资金的目的，也许是一举多患上的方法。万科怎样可能等闲抛却这么好的机遇呢？
今朝来望，除了往持有的年夜体量商办，另有工业园，物流园，冰雪城，养猪服务等，万科的贸易营业事实何往何从并无彻底下定论。但钛媒体APP认为，眼下万科管理层今朝确定还不想打包出售印力团体，会把它作为一个游离于上市公司以外的自力实体往谋划。除了非迫不患上已经，亦或者是营收一直没法获得晋升，才会斟酌打包出售。
究竟结果，在后房地产开发期间，华润、龙湖、新城等在贸易地产深耕的房企，前后入进了“百MALL俱乐部”（注：拥有到达或者跨越100座购物中间），而且还在不竭加快。在必定水平上也证实了焦点都会的贸易不动产可以延续发生现金流，体现相对于稳健，是可以或许穿越房地产周期的营业板块。为了得到更多的资源市场便当以及资本市场的话语权，贸易地产是龙头房企转型的必争赛道。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编纂｜房煜）