第一财经 作者：吴绵强
集群街2号楼项目的成功探索，为解决超大城市发展新阶段危旧房治理难题，推动城市更新工作提供了借鉴。
这两天，深冬的广州市花都区晴空万里，温暖如春。新华街道集群街2号楼内，73岁的老业主文姨拿着新房钥匙，站在阳台上晒太阳。让她欣喜不已的是，自己住了40年的“老破小”危房，如今被重建成一座崭新的现代化居民楼，楼下街道也是焕然一新。
1月11日上午，广受关注的广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目——花都区集群街2号正式验收交房交证。“不光是交钥匙，我们把产权证都办出来了。”在新房内参观时，花都区委书记邢翔对第一财经记者介绍。
集群街2号楼坐落于广州市花都区新华街道辖区，广州北站片区东南侧，属典型的人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼。原旧楼始建于1976年，为5层混合结构，共25户，历经48年岁月洗礼，房屋损坏严重，被鉴定为D级危房。2024年3月，集群街2号楼的业主们，自筹数百万元资金，对已“病入膏肓”的老楼进行彻底的“自拆自建”。经过短短9个月的集中建设，如今终于验收交房。
当前，北上广深等超大特大城市发展，已进入增量建设和存量更新并重的新阶段，实施城市更新是城镇化发展的必然过程。然而，城镇老旧小区改造量大、涉及面广，改造所需要的资金、改造中各方的利益平衡等，都对项目的推进提出挑战。
危楼变新房
集群街2号楼，地处闹市，位于新华街道新华市场旁，周边老旧居民楼林立，人口密集。2024年3月，当第一财经记者首次来此探访时发现，这里外墙斑驳、砖体裸露，老旧破败。如今，短短9个月过去，已换了一番新景象。
2025年1月11日上午，当第一财经记者再次来此探访发现，这里已完全褪去过去“老破小”的景象，老旧的居民楼已蜕变为一栋崭新的白色居民楼建筑。
并且，过去居民楼楼下的小广场杂乱无序，摊贩聚集，现在取而代之的是宽敞整洁的小广场。集群街2号旁边的集群党群服务中心，成为业主及周边地区居民的休闲学习多功能平台，还有ATM机等办事小设备。
“我们过去的旧楼布局，类似于早期的企业宿舍，卧室、客厅、厨房、卫生间等功能间被公共空间分割，狭小的厨房甚至无法容纳一个标准的洗碗池，做饭、洗菜不得不分开进行，油烟在狭小空间里也难以散去。”谈及过往，一位业主连连摇头。
“新房户型结构好，室内装修靓。电梯直达屋门口，水、电、燃气一应俱全，周边还有服务中心、菜市场、茶楼、商超等，生活环境越来越好，我准备搬回来继续养老、安享晚年。”居民钟彩兰表示。
据花都区官方介绍，集群街2号楼项目的实施，成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题、并使房屋增值1.6倍之多，既让居民享受到了最好的资源，又走出了政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径。
“我都不知道来了多少趟了，几乎每周都要来几趟，把控每一个建设细节，包括地砖材料的选用等。”谈及过往9个月对集群街2号楼项目的参与，花都区住建局局长江奇指着脚下的地砖告诉第一财经记者。
与广东省住房和城乡建设厅相关领导参观集群街2号楼新房时，邢翔表示，在新房建设的过程中，她也经常来现场了解施工进度。
第一财经记者注意到，集群街2号楼项目建设之所以能够如此迅速，得益于当地政府以及各职能部门的主动对接协调。
据了解，集群街2号楼周边环境复杂、工期紧、社会关注度高，项目施工中遭遇了诸多困难，包括施工时间为高温雨季(2024年4-6月大雨持续为历年之最)、施工地点自然人文条件等，均不理想。
“这里地处岩溶地区溶洞多，基础处理难度较大，周边为老城区，附近人口密集，施工段要与居民作息的时间做平衡，要顾及居民作息，常常每天工作时间不足6小时。”一位工程建设人员指着周边环境对记者说，这里施工场地狭小，机械、建材无处堆放，当初施工协调量大，涉及面广。
据花都区官方介绍，花都区住建局执行“早”字诀，结合日常质量安全监督检查，主动靠前对接，逐一击破竣工联合验收难点、堵点，促使竣工联合验收“早”起步，“早”办结，同时协同区规划与自然资源局加快推进竣工联合验收、土地出让金计缴、不动产登记合并办理，从申请联合验收到取得不动产权证的时间，由原来的2-3个月压减至15天，解决了业主多头跑、多环节、耗时长等问题。
寻找“平衡”成关键
住房城乡建设部提供的数据显示，2024年，城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。全国106个完整社区建设试点取得积极成效，19个省(市)打造37个城市儿童友好空间建设样板，386个城市新建2254个养老服务设施。
近日全国住房城乡建设工作会议在北京召开，提出2025年将大力实施城市更新，并全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区的改造任务。新年首次国务院常务会议上，专题研究城市更新工作，部署加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造。
“集群街2号项目是一次很有意义且成功的探索，为我们解决超大城市发展新阶段危旧房治理难题、推动城市更新工作迈上新台阶提供了重要参考。2025年，我们要按照应改尽改的原则持续推进老旧小区改造，积极探索城市更新新模式新路径。”广东省住房城乡建设厅副厅长杨清淦在现场表示。
广州市住房和城乡建设局局长蔡胜称，广州危旧房原拆原建有很大市场需求和存量规模，“大量建成年代久远的城镇住房，因为建设标准低、年久失修，出现严重安全隐患问题，迫切需要改造升级。”
“城镇老旧小区改什么？怎么改？小区居民的期盼，就是我们改造工作重点。”蔡胜表示。“老旧小区改造，还是要为每位业主考量，寻找各自的平衡点，以达成共识。”一位关注旧城改造的建筑行业人士称。
1月11日上午，集群街2号楼业主黄先生，拿着新房钥匙进入到新家，谈及即将入住新房，这位中年男子喜极而泣。他告诉第一财经记者，自己怎么也想不到，有一天能和家人住上这么宽敞明亮的房子。
黄先生家面临的现实难题，或许是很多危旧房改造成功路上的“拦路虎”。一方面，黄先生家里生活并不宽裕，夫妇俩收入微薄，一时难以担负起旧房改造资金费用；另一方面，家里一共5口人居住，除了他和老婆孩子(4人)外，还有一位残疾人妹妹，因此还要求多腾出一间房用于照顾她，这样未来新建的房子将超过原房屋60平方米面积，达到70平方米左右，“算下来，总共要掏35万元”。
好在花都区政府主动引入了金融机构，为黄先生排忧解难。“我们有住房公积金，可以慢慢还房贷。”黄先生说。另外，当地也请设计单位为黄先生“量身定做”了新房格局。
“在小区整体重建过程中，不仅涉及共有部分的重建，还包括每位业主专有部分的推倒重建，每位业主的专有部分是否重建、怎样重建等，只能由可独立作出意思表示的所有权人自主决定，他人无权干涉和剥夺。因此，小区重建的规划需要取得全体业主的一致同意。”长期关注房地产领域的上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉第一财经记者，哪怕是一户不同意，项目就只能停摆。